Купить квартиру в Валенсии: районы Валенсии. Часть 1.

Прежде чем купить недвижимость в Валенсии (и не только), вы стараетесь изучить районы города. Ясное дело, никто из вас не хочет жить в чужой стране в неблагополучном районе, с цыганами, наркоманами и бомжами. Все вы хотите «район получше, желательно у парка (и/или закрытая урбанизация), дом поновее с зелёной зоной». Вот она – утопия, которую вы все хотите от меня получить. Дорогие мои будущие покупатели, такие ваши пожелания звучат очень красиво, но, в большинстве своём, они утопичны, в первую очередь потому, что бюджет для объекта «такого шика» в разы превышает ваш. Поэтому, уже сейчас, в начале статьи, начинаю раздавать бесплатные советы .

Совет 1. Несмотря на то, что все мы хотим лучший район в городе и т.д., следует исходить из своего бюджета. Поговорка от меня: «Скажите мне ваш бюджет и я скажу, в каком районе Валенсии вы будете жить». Именно бюджет укажет, где вы сможете купить недвижимость в Валенсии. Все, кто со мной уже работал, прекрасно знают, что я: 1) всегда говорю как есть, не приукрашиваю. 2) зачастую опускаю вас с небес на землю и не обещаю золотые горы за скромный бюджет, 3) всегда честно говорю то, что можно купить за ваши деньги. 4) не требую увеличения бюджета (за исключением уж совсем скромного – в 30 -50 тысяч евро), 5) стараюсь избегать взятия вами ипотеки, тем более, если вы не хотите (хотя обычно не хочу я).

Если вы услышите от меня фразу «С вашим бюджетом купить то, что вы хотите, невозможно», это будет означать именно это, а не намек на увеличение бюджета для того, чтобы увеличился мой гонорар. Все вы помните, что он не меняется до 100 000 евро, поэтому мне абсолютно без разницы 50 тысяч евро у вас или 70. Я вам больше скажу (хотя знаю, что вы мне не поверите): работая с вами, я вообще не задумываюсь о том, сколько я получу после вашей покупки. Мне абсолютно все равно. Знаю, что минимум 3000е, а плюс минус 500е-1000е — это уже приятные детали. Мне нравится процесс: помочь вам, найти квартиру для вас, оформить документы, решить проблемы, договориться. Мне это всё приносит моральное удовлетворение. Деньги — это просто материальный бонус, необходимый каждому из нас для существования в этом мире.

Если я отказываюсь работать с вашим бюджетом, то это не потому, что я не заработаю с вами, а потому, что я не уверена, что моя работа меня удовлетворит и даст результат, который я требую от себя. Я не буду врать и говорить, «ну я посмотрю, что можно сделать, может у меня там где-то для вас что-то завалялось». Ничего у меня нигде не завалялось. Я работаю под клиента, т.е. под вас и ваш запрос. Сделать невозможное я не могу. Слава Богу, за годы работы ваше доверие ко мне выросло и мне больше не надо высасывать из пальца квартиру за 30 000е. Их просто нет. Или есть остатки в нарко-районе. Я туда не пойду даже за хороший гонорар.

Итак, в данной статье я расскажу о разных районах Валенсии и укажу, где что можно купить. Статью на данную тему я писала много лет назад. Однако, думаю, пришло время ее обновить, потому как:

1) с годами ситуация на рынке меняется ввиду изменения экономической ситуации страны,

2) я набираюсь опыта, как профессионального, так и личного,

3) как следствие, меняю своё отношение к районам,

4) идёт строительство новых микрорайонов или просто домов, что меняет «статус» того или иного района,

5) миграции жителей внутри города тоже могут менять статус района.

Для начала небольшая «схема статей» на тему «Районы Валенсии». В Валенсии 19 районов, мы их рассмотрим в таком порядке:

1. Часть 1. Валенсия в целом, районы 1-3 (Ciudad Bella, Extramurs, Example),
2. Часть 2. Районы 4-6 (Campanar, Zaidia, Pla del Real),
3. Часть 3. Районы 7-9 (Olivereta, Patraix, Jesus),
4. Часть 4. Район 10 (Quatre Carrers),
5. Часть 5. Район 11 (Poblats Maritims),
6. Часть 6. Районы 12-14 (Camins al Grau, Algirós, Benimaclet,),
7. Часть 7. Районы 15-19 (Raspaya, Benicalap, Pobles del Nort, Pobles del Oest, Pobles de Sud).

Начнем с общей карты города. Для того, чтобы разобраться в районах, нужно вообще иметь представление о городе в целом. Обратите внимание, перед вами карта города Валенсия (не валенсийской провинции, в которую входят: Валенсия, Кастейон и Аликанте). Я работаю по Валенсии и по ближайшим пригородам. Эта статья именно о районах города Валенсия. Другая статья будет по пригородам.

Карта 1: карта Валенсии.

Уж простите, что так коряво рисую, мне важно донести до вас информацию, а не потратить час на то, чтобы сделать красиво.

Итак, врага нужно знать «в лицо», прежде чем с ним связываться. Поэтому вы должны иметь представление о городе. Основная особенность города – это то, что бывшая река – ныне парк – Турия поделил город пополам по горизонтами. Часто можно слышать, что люди говорят «ниже реки/парка», «выше реки/парка». Я часто называю «река Турия», хотя на практике это уже парк. Не суть, оба варианта услышите. Турию я обозначила цифрой 1. Часто, как ориентир, вам будут указывать на Башни Серрано. Они под номером 2 на карте и расположены примерно посередине Турии, чуть правее верхней точки парка. Под номером 3 у нас Биопарк – с него начинается Турия на западе (т.е. слева на карте), номер 4 – Город науки и Искусства – им заканчивается Турия на востоке (т.е. справа на карте). Остаётся номер 5 – море и пляж, куда же мы без них!

Таким образом, основные важные места города мы отметили: Турия, Город науки, пляж, Биопарк, Башни Серрано, деление города на юг (под парком) и север (над парком).

Теперь начнем углубляться в районы. Особенность городского деления заключается в том, что оно идет не только по районам, но и по подрайонам.

Карта 2: районы Валенсии

Вот очень хорошая карта. На ней указаны районы и их нумерация. Как я уже указала, Валенсия состоит из 19 районов, все они делятся на микрорайоны. Все микрорайоны наизусть я не знаю и в мои планы не входит их выучить, потому как многие названия редко используются (или никогда).

Перед тем, как рассказать подробнее о каждом районе, хотелось бы сказать пару слов об участках или зонах города. На примере карты 3 (ниже) мы их и рассмотрим.

Начнем с благополучных дорогих районов и закончим районами попроще.

Карта 3: Деление на хорошие, средние и не хорошие районы (моё мнение).

К дорогим районам (отмечены синим), что не всегда значит лучшим, мы отнесем центр города, естественно. Это район номер 1 (Ciutat Vella – на валенсийском, он же Ciudad Bella – на испанском). Все, что прилегает к центру — тоже не последние по популярности районы: 2,3,5,6  и часть 4. Район Города Науки (12 и часть 10) также популярен. Вообще всё, что вдоль парка Турия – есть хорошо.  Я не раз писала, что Валенсия – не самый зеленый город. Многие со мной не согласны, а все потому, что живут у парков либо постоянно гуляют в парках. Им можно предложить погулять по улицам района Хесус, Патрайс (скажем, улица Венесуэла и соседние). Это и будет настоящая Валенсия.

Средние районы – это все что прилегает к предыдущим хорошим (между черными и синими линиями): в основном, это части благополучных районов, удалённые от центра.

Не самые богатые районы – это все, что за черной линией на карте, т.е. ближе к окраине города. Есть откровенно неблагополучные, но об этом я буду говорить при разборе каждого района. 

Совет 2. Следует помнить, что моё деление очень и очень условно. Многие районы города большие и могут содержать в себе как отличные, так и ужасные участки. При описании каждого района я обязательно отмечу эти моменты.

Вот карта по делению районов на микрорайоны, на ней можно видеть по каким улицам проходят границы.

Карта 4: Деление районов Валенсии на микрорайоны.

Эта карта нам поможет лучше понять, в каких районах стоит или нет покупать и арендовать недвижимость в Валенсии. Теперь переходим к описанию каждого района. Прочитанную информацию по Валенсии и ее районам вы можете посмотреть на канале Ютуб в видео по районам. Теория и Видео по районам: Практика.

Район 46001. Ciudad Bella – Сиудат Бейя (произносится именно так)

Карта 5: район Валенсии №1 — Сиудат Бейя

Характеристика: Ciudad Bella состоит из 6 микрорайонов. Самые популярные и всем известные – 1.3, 1.4 и 1.5. Именно эти микрорайоны всегда на слуху. Сказать какой лучше, наверно, не возьмусь. Везде в центре узкие улицы, не все чистые. Например, в микрорайоне 1.5 – есть место, где работают девицы легкого поведения. Прямо на улице стоят на перекрестках. Да-да. Я сама не понимаю, как такое возможно в одном из важных туристических центров страны, да еще и на главных улицах. Ладно бы на окраине, так нет же — в закоулках центра города. Стоят они там постоянно, привлекая внимание стариков и/или бомжей. Услуги оказывают в подъезде или прямо на улице – при всем честном народе. Вид их не далек от вида бомжей, все девицы приезжие. Испугались, наверно, моих слов, да? Таких улиц мало в центре, но есть. Не надо пугаться, надо просто владеть информацией. Теперь вы ею владеете.

В целом микрорайоны не плохие. Дома старые в основном, много домов без лифта. Есть и дома с лифтом, гаражами, они очень высоко ценятся. Как вы понимаете – центр и парковка – вещи малосовместимые. Иметь свой гараж – это роскошь. Зато в центре много платных парковок, по ценам не знаю, но не дешево. Снять гараж в центре может стоить 100-150-200 евро в месяц.

Названия микрорайонов 1.1, 1.2 и 1.6 не так часто можно услышать, обычно просто Сиудат Бейя. Постройки там массивнее, красивее, богаче. Старинные, с высокими потоками квартиры, часто без лифта.

Центр любого города – это место для активной жизни, в том числе, ночной. Несчётное количество баров, кафе, ресторанов, ночных заведений (не клубов и дискотек, но похожего). Все это в жилых домах на нулевых этажах. Много людей – туристов. Центр активный всегда.

Покупка: Что касается покупки недвижимости в центре Валенсии, то, как всегда, все зависит от цели покупки. Для проживания я бы не советовала центр города. Шумно, хотя Валенсия довольно спокойный город (не считая злополучного праздника Файяс). Все мы разные, кому-то нужна активность и днем, и ночью. Ваше право. В целом центр города однозначно не для спокойной жизни со свежим воздухом. Постоянная борьба за парко-место тоже ставит галочку в графе «против».

Если вы хотите купить под инвестицию (имею ввиду — для аренды посуточно) в центре города, то вариант, бесспорно, выигрышный. Однако, на данный момент (на 2019 год), я не советую инвестировать с целью посуточной аренды. Подробнее здесь.

Аренда: Собственно, если вы хотите снять в аренду жилье в центре Валенсии на короткий срок, то это замечательно. На долгий срок – идея лучше, чем сразу купить в центре. Проще убежать, если не устроит. Готовьте денежки, аренда в центре не низкая — от 800е в месяц.

Совет 3. Если все же желаете купить в центре квартиру для жизни, я бы выбирала участки, прилегающие к границам с другими районами – к парку Турия (к районам 4, 5, 6). Левая сторона (вдоль 1.3, 1.4) на границе с районом 3 – тоже мне нравится. Все же не такая активность там, как в других районах центра. А вот границу с районом 2 (1.2 и 1.6) я бы не трогала – там слишком шумно.

Изложенную информацию по району номер 1 вы можете посмотреть на канале Ютуб в видео по районам. Теория и Видео по районам: Практика.

Район 46002. Eixample — Экзáмпле.

Карта 6: район Валенсии №2 — Экзампле.

Характеристика: Этот район состоит из трёх микрорайонов. К слову, название минкрорайона 2.2. почти не используется. В основном говорят — район называют Русафа или Гран Бия (Gran Villa, V в Валенсии читается как Б) либо просто название района.

Микрорайон 2.1 – знаменитая Русафа. Знаменита она не только и не столько своими интересными строениями, украшенными в арабском стиле, сколько нескончаемыми тусовками ночью и днем. У приезжих очень неверное представление об этом районе, на мой взгляд. Из серии – слышу звон и не знаю, где он. Русафу очень рекламируют туристам, а вы – собравшиеся переезжать, тоже читаете эту «рекламную утку» и делаете неправильные выводы. Лично я даже за деньги не стала бы жить на Русафе. Это не только шумно (в отдельные моменты гораздо хуже, чем в центре), но и не удобно из-за отсутствия парковки, детских площадок, зелени, природы и т.д. Дома и квартиры там не плохие – высокие потолки, не плохие планировки, высокие окна. Однако, постоянные тусовки подойдут далеко не всем. Плюс, часто дома без лифта.

Микрорайон 2.2 – честно говоря, этот микрорайон редко называют, как указано на карте. Его просто считают центром города – жизнь там такая же. Туристическое место, очень дорогое жилье (покупка и аренда), много магазинов дорогих и средних марок. Главная улица – Колон. Улицы ниже – очень приличные и дорогие. Это один из самых дорогих районов — от 500 000 евро до бесконечности.

Микрорайон 2.3 – Благородный микрорайон. Там много итальянцев, англичан и других приезжих с достатком. Также много баров и ресторанов. Отсутствие парковки. Дома хорошие.

Покупка: Для проживания, наверно посоветовала бы микрорайон 2.3 в большей степени. Как вы уже поняли, Русафу не надо. Хотя не вся Русафа плохая. Об этом в «советах» ниже. Для инвестирования – отлично подойдет весь район номер 2, особенно все, что ближе к центру. Однако в микрорайоне 2.2 (часть, что ближе к 2.3) все же лучше покупать для жизни– туристов там не жалуют, это район для элиты, так сказать.

Аренда: аренда для аристократов, элиты и для богатой молодежи, которая любит шумиху и всегда быть на виду. Район разный, поэтому единого совета дать не могу. Собственно – нравится – живите. Русафа – шумно и не всегда чисто. Другие 2 микрорайона – чистые, поспокойнее.

Совет 4. Если все же хотите жить на Русафе, то берите её нижнюю часть, т.е. дома ближе к avenida Peris y Valero и соседние улицы, особенно у открывшего в феврале 2019 года Центрального парка (у знаменитого памятника Розовой Пантеры) – на карте – острый угол Русафы внизу.

Фото скульптуры «Розовая пантера».

Остальные микрорайоны в целом не плохие для жизни, но все же старайтесь купить что-то у парка и помните, с парковкой проблема, поэтому гараж вам не помешает. Видео ролик к данному району вы найдёте здесь (теория) и здесь (практика).

 

Район 46003. Extramurs — Эктрамурс.

Карта 7: район Валенсии №3 — Экстрамурс.

Характеристика: Состоит из 4х микрорайонов, из которых на слуху (по названию) обычно 3.1 и 3.3. Два других реже употребляются. 3.2 – чаще обозначают как центр или район -Площадь Испании, а 3.4 – чаще как часть Патрайса или Хесуса.

Микрорайон 3.1. По идее должен быть одним из лучших микрорайонов, т.к. рядом с центром и парком Турия. Однако я лично его бы не отнесла к лучшим. Это моё субъективное мнение. Узкие не самые чистые улицы, отсутствие лифтов во многих домах, катастрофа с парковкой. Отсюда – не самые высокие цены на жилье в городе, а цена, как вы знаете, показатель многого. Хотя, следует признать, за последние 3 года цены у парка Турия вне зависимости от «качества» района выросли сильно. Жить рядом с зеленью хотят все и готовы закрыть глаза на не очень благополучный район.

Микрорайон 3.2. – заселен китайцами, как это ни странно. Это «их» район в городе; так сказать, китайская элита. Много китайских баров и ресторанов, магазинов с китайскими товарами. На улочках именно этого микрорайона празднуется китайский новый год в феврале. Правый верхний угол –это вокзал Норд – самый центр города. Район со старинными домами, высокими потолками, большими окнами, очень узкими подъездами и лестничными пролётами, дома в основном без лифта. Жить там или нет — решать вам.

Микрорайон 3.3. Особо ничего о нем не скажу – не часто доводилось там бывать по работе. А не по работе – обычный район среднего и выше уровня. Высотки, лифты.

Микрорайон 3.4. Аналогично микрорайону 3.3. Хотя, на мой взгляд уровень чуть выше, т.к. площадь Испании и окрестности ценится выше – почти центр (2 мин), но тише. С парковкой плохо, как всегда, но дома очень даже не плохие, квартиры большие по площади.

Покупка: Жить с китайцами или нет в микрорайоне 3.2 – я вам рассказывать не буду, это вам решать. Скажу только (если вдруг кто не в курсе), что нация – не самая чистоплотная (не в обиду, а как факт). Остальные районы в целом нормальные, подходящие для жизни.

Аренда: Вполне подойдёт район в целом. Все зависит от вашего образа жизни.

Совет 5. Если покупать, то ближе к Турии или пл.Испании. Микрорайон 3.1 – можно купить только из-за цены, которая обычно ниже, чем в центральных районах, но рядом с центром и парком. Жить с китайцами в микрорайоне 3.2 – не вижу необходимости.

На этом сделаем перерыв, о районе номер 4 поговорим в части 2.

---

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.