Как арендовать жилье в Валенсии? Пособие для арендаторов. Часть 1.

В данной статье я расскажу о том, как арендовать жилье в Валенсии, что нужно сделать, на что обратить внимание и как не ввязаться в проблемы при аренде. Также расскажу, какие документы просят хозяева недвижимости от потенциальных жильцов и на каких условиях сдаются квартиры нерезидентам, т.к. именно нерезиденты, в большинстве своём, читают мой блог.

Тема довольна актуальная. У обеих сторон (арендаторов и арендодателей) есть много вопросов и сомнений в том, как правильно снять и сдать жилье в аренду, чтобы все остались довольны. Данная статья будет посвящена тем, кто хочет снять/арендовать жилье в Валенсии. Для хозяев жилья будет своя статья. Поехали.

Виды аренды.

Об этом я писала в другой статье. Здесь кратко. 3 основных вида аренды: на долгий срок (от года), на средний (на 2-10 месяцев) и туристическая аренда (на дни, недели или пару месяцев в сезон).

В данной статье речь пойдёт о долгосрочной аренде. По туристической нет смысла говорить, с ней проблем нет — отель, квартира посуточно. Все просто. Среднесрочная по условиям будет похожа на долгосрочную. О ней я напишу пару слов в конце статьи.

Ситуация с арендой в Валенсии.

Ох. Все сложно.

Я начала заниматься долгосрочной арендой в 2018 году. До этого, с 2014 года до 2018-го, я занималась посуточной арендой и не касалась долгосрочки. Жизнь внесла свои коррективы, и пришлось мне познать азы и этого направления моей деятельности, хотя не хотелось.

Так вот, с тех пор, как я начала сдавать квартиры на долгий срок, я обнаружила, что предложений на рынке достаточно, а хороших квартир за нормальную цену – единицы.

Основных причин, на мой взгляд, две:

    1. испанцы не тот народ, который заморачивается на красоте, изящности и чистоте своего жилья. Они сдают помойку, в большинстве своём, без ремонта, грязную, о дизайне и оригинальности и речи не идёт. Сдают то, что русский человек назовёт – руина под капитальный ремонт. А испанцы сдают и снимают, и платят, и живут. 

Вот вам пара примеров — фото из объявлений по аренде жилья:

 

Замечательная квартира, судя по фото. Все ясно и понятно. Корзина для грязного белья на балконе, на который солнечный свет не попадает.

Или вот нашла красоту: квартира за 450 евро в Валенсии, 4й без лифта, 3 спальни, 90 м.кв.:

Посмотрите внимательно на фото. Квартира старая, без ремонта. Это видно. Однако, помимо этого, видна куча хлама, разбросанного по всей квартире.  Лучше бы они сдавали пустую квартиру, чем это.

      2. спрос всегда настолько велик, что люди берут все, что плохо лежит. Испанцы привыкли к этому и не тратят деньги на приведение в порядок своего жилья. И так сдадут.

В 2019-2020 году я увидела явное улучшение качества предлагаемых квартир. И тому тоже есть объяснение.

С одной стороны, интерес к недвижимости Валенсии со стороны иностранных инвесторов растёт быстрыми темпами. Квартиры от инвесторов составляют хорошую конкуренцию местным испанским объектам. Ведь инвесторы сдают жилье с ремонтом по тем же ценам.

С другой стороны, ситуация с конкуренцией заставляет испанцев приводить свои квартиры хоть в какой-то порядок.

Квартиры, которые сдаю я, всегда с ремонтом или, как минимум, приведены в нормальное состояние. К слову, вот ссылка на раздел по ремонту. Ремонтами занимаюсь давно, опыт большой, есть свои бригады. Но сейчас не об этом. Квартиры у меня с ремонтом, поетому спрос всегда превышал предложения. Всегда. Квартиры всегда улетали за короткий срок – от суток до недели. До коронавирусного кризиса. Но это временно, так что нечего об этом и говорить. Я ещё со школы хорошо усвоила фразу: жизнь – это парабола то вниз, то вверх. Чем ниже падаешь, тем выше взлетишь. Хотя я больше люблю фразу о том, что жизнь – это зебра. После чёрной полосы всегда будет белая. Помните об этом, друзья мои!

Так вот, касательно ситуации на рынке, она плохая. Спрос высокий, предложений много, но брать нечего. Как в фильме: «расхватали — не берут». Это я вам говорю не только как агент, который сдаёт, но и как снимающий жилье человек. Мы с мужем имеем в Валенсии несколько своих квартир, но, мы живем за городом. Покупать ничего за городом я пока не хочу, так что снимаем жилье. Первый раз мы искали жилье в пригороде полтора года, второй – полгода. Это ужас, какие руины люди сдают за 600-700е. И хватает же наглости!

Помимо сложности найти что-то приличное, я пыталась избежать аренды через агентство. Вот представьте себе! Я такой же человек, как вы, и не хочу платить лишние деньги! Хотя нет, не как вы. Я то знаю язык и всю эту кухню с законами и условиями договора аренды. Мне абы какой договор не впарить. Плавали, знаем, как говориться. У меня больше был тик о том, что я все знаю и умею и что не доверяю я испанским агентствам вообще. Грамотные попадаются редко. В основном, незнайки с улицы. А им платить – извините. В общем, оба раза нам везло. Ну как повезло, искать по полгода и больше – это не везение, это терпение и возможность ждать.

Кстати, не забываем, я рассказываю про Валенсию. Не надо применять мой рассказ по ценам, условиям и ситуации в целом, ко всей Испании.

Когда начинать искать жилье?

К чему я тут вас «пугаю»? Не к тому, что не надо приезжать, а к тому, что начинать искать жилье на долгий срок нужно заранее и быть готовым, что дело это не быстрое и нелегкое. За какой срок? Очень много нюансов. Все, наверно, не опишу. Зависит от сезона. За месяц хотя бы. За 3 месяца не стоит, ни один хозяин не будет ждать вас, т.к его жилье будет простаивать.

Давайте на примерах. Мне так проще пояснить, вам – понять.

1. основной шквал поиска приходиться на сентябрь. Люди ищут жилье с сентября или конца августа, чтобы дети пошли в школу с начала учебного года. Это самое шальное время для аренды. Спрос очень высок. Начинать поиск с мая-июня нет никакого смысла – никто вас ждать не будет. Но! Если вы нарвётесь на квартиру, которую захотят сдать на лето, то вам повезло. Как понять такая ли это квартира? Спросить, понятное дело. Также можно просто оценить место положения объекта. У моря, у парков, у центра квартиру легко сдать туристам на лето. В квартиру на окраине ни один турист не поедет. Второй момент. Испанцы редко заморачиваются со сдачей на сезон. Бояться и… ленивые они. Наши – да. Запросто подождут вас и сдадут на сезон и получат больше денег.

В общем, если вам на сентябрь, начинайте где-то с конца июля – с августа. Либо ждите сентября, прилетайте в отель и ищите. Об этом ниже.

2. снять с лета на долгий срок будет очень сложно. Как раз потому, что многие пользуются моментом заработать на туристах. Тут даже не знаю, что посоветовать. Пробуйте. Если нет, то ждать конца сезона.

3. в целом, в остальное время снять проще. Кроме, наверное, октября. Все, кто приехал в сентябре, сняли все интересное, а новое к октябрю просто еще не вышло в свет.

Это примерный расклад. Естественно, вам может повести, и вы найдёте быстро и без проблем. Но это потому что повезло. Это не норма. В целом, советую искать за месяц –полтора. А еще лучше найти вариант, а потом спланировать даты поездки, чтобы совпало с освобождением квартиры либо бронировать заранее и платить даже если не будете жить месяц.

Снимать вслепую или вживую?

Важный вопрос. Кто-то из вас скажет – конечно приезжать, смотреть и снимать! А кто-то страхуется и снимает вслепую, чтобы не тратить деньги на отели первое время и не сидеть на иголках пока не найдут жилье на долгий срок. Кто прав? А все! Зависит от человека. Для кого-то будет недопустимым забронировать жилье онлайн, не видя вживую, а кому-то важнее знать, что он едет не в пустоту, что у него уже есть свой уголок в той далёкой неизвестной стране.

Мое мнение? Да, собственно, делайте, как вам угодно. На моей практике 90% моих клиентов-арендаторов бронируют онлайн заранее. Им понравилась квартира, и они прекрасно знают, что она их не дождётся, если не забронируют. Единичные случаи, когда сдаю квартиру после предварительного просмотра. Обычно это люди, которые переезжают из одной квартиры в другую по каким-то причинам. Они не только что приехали в Валенсию.

Знаю, вы боитесь обмана. Понимаю и согласна. Вообще, считаю, что важнейший фактор при бронировании онлайн – доверие тому, у кого бронируешь. Ни для кого не новость, что в нашем мире люди умеют друг друга «кидать». Мерзко, но это есть. Я, конечно, могу начать вам рассказывать, что я не кидаю и что я хорошая и пригожая…. но даже не буду тратить своё время на это мямлинье. Не тот у меня уже статус, чтобы хвалить себя. Наглею!   Есть отзывы, есть статьи, есть ютуб. Уже все доказано, сказано и показано наглядно. Никого не держу и не заманиваю в свои честные сети. 😀 

Ладно, хватит веселиться. Серьёзные вещи обсуждаем! Доверие  важный фактор при совершении любого действия. Сложно найти того, кому доверять. Знаю. Совет один — проверить, поискать информацию в интернете, отзывы, интуиция, в конце концов.

Могу только сказать, что не раз получала письма и сообщения SOS, крики о помощи: «живём в отеле, 2-й месяц ищем, найти ничего не можем, все деньги извели на отели/квартиру посуточно». А мне нечего предложить. Все разобрано. Что я сделаю? Чем помогу? 2 месяца назад было, а сейчас все, поезд ушёл.

Кто снимает жилье в Валенсии.

1. основная категория, естественно, местные испанцы.
2. иностранцы, живущие и работающие в Испании.
3. иностранцы резиденты и нерезиденты, живущие легально или нет, обычно без права на работу.

Понятное дело, что последняя категория – это 90% всех вас, читающих этот блог. И 99% тех, с кем я работаю. Так что основное внимание будет уделено именно вашей ситуации.

Вы должны понимать, что для любого испанца приезжие иностранцы – «дремучий непонятный лес», в который они ни за что не полезут. Я не раз писала, что испанцы – народ трусливый, они предпочитают терпеть плохие условия и неудобства в жизни, чем рискнуть и попытаться что-то изменить. В связи с этим, найти жилье у испанца иностранцу без работы в Испании будет крайне сложно. Мало того, что приезжие часто без знания языка, без работы, так еще и неизвестно как и чем будут платить, и где их потом искать, если не платят и т.д. Сложно с этими иностранцами, короче. Углубимся в тему.

Требования к арендаторам.

Ну что, поехали бить по больным местам? Требования к арендаторам в Валенсии простые, но мало выполнимые не только для иностранца, но и для многих местных жителей. Уж поверьте местному жителю с опытом поиска аренды.

Что это за такие правила? А тут кто во что горазд! У каждого хозяина свой заскок в голове, так что единых норм нет, но минимальный набор есть:

1. Претендент на съем квартиры должен иметь работу. Собственно, это банальная логика. Как сдавать человеку, который не имеет постоянного заработка? Никакой гарантии оплаты нет. Да понятно, что, имея работу, тоже можно перестать платить. Но это уже другая тема разговора – неплательщики. Вот и появилась новая тема для статьи)))
2. Контракт на работу должен быть на постоянной основе, не временный. Это условие уже сложнее выполнить. Постоянных контрактов не так много, в Испании живут такие же предприниматели, как и в других странах. Они уходят от налогов и от разных «лишних» платежей, подписывая договор на якобы временные работы, при этом человек работает годами. Например, мой муж, 13 лет работает на одном месте и все по временным контрактам. Смех. Таким образом, очень небольшой процент местных жителей может предоставить контракт на работу на постоянной основе.
3. Необходимо предоставить 3 последних номины. «Номина» — слово, которые всем вам нужно выучить. Оно означает «зарплата» или, правильнее сказать, зарплатная квитанция, которую получает каждый работник раз в месяц. Зарплату он получит на банковский счёт, а отчётную квитанцию — на руки. Так вот, нужно показать последние 3 квитанции, т.е. вы, как минимум, должны работать 4 месяца, чтобы иметь на руках уже 3 номины. В квитанции можно увидеть, сколько человек должен получать по договору, сколько получает на руки и сколько за него отчисляется налогов. Также можно увидеть, просил ли работник аванс. Если да, то, возможно, ему не хватает денег от зарплаты до зарплаты.

Решила не писать четвертым пунктом последнее требование, т.к. оно не официальное, так сказать. Размер дохода или номины. Единицы неадекватных, которые требуют, чтобы зарплата/доход были не менее 1500е — 2000е. Это полный бред. В Валенсии таких зарплат по пальцам посчитать. С таким требованием не сдать жилье никогда. Но, скажу я вам, испанцы, будучи крайне трусливыми, предпочитают искать годами, чем сдать кому-то с зарплатой в 1400! В целом, требования о минимальном размере зарплаты не существует, однако, существует логика. Вернее, математика.

Простой пример из опыта работы: сдаю квартиру, скажем, за 600е. Мне звонит человек и хочет снять/посмотреть. До показа все агенты задают несколько вопросов, чтобы не тратить время на пустые показы. Я задаю такие вопросы испанцам- арендаторам:

ВОПРОСЫ АРЕНДАТОРАМ — ИСПАНИЦАМ

1. сколько вас человек?
2. есть ли контракт на работу?
3. какова общая сумма дохода между всеми работающими претендентами на аренду?

Небольшое уточнение. Я испанцам свои (т.е. ваши — клиентов) квартиры не сдаю. Но если друзья — испанцы просят сдать их жилье, то, наоборот, сдаю только испанцам, чтобы потом меня не дёргали стороны и разбирались сами. Если сдать нашим, то незнание языка арендаторов вынуждает меня постоянно быть в центре событий. Нет времени на это. Плотно занимаюсь только квартирами под моим управлением.

Первым вопросом я проверяю, не превышает ли количество желающих снять – количество спальных мест в квартире. Часто бывало, что квартира на 3 человека, а снять хочет семья из 4-5 человек. Сразу нет.

Вторым вопросом я отметаю тех, кто думает проскочить, не имея работы. Или просто такой «лопух», что не понимает, что без дохода ему никто ничего не сдаст. Ответы бывают разные: я получаю пособие; я пенсионер; я только устроился, но ещё на испытательном сроке; есть работа, но не официальная, без контракта; есть работа, но контракт временный т.д. Вариантов ответа много. Естественно, здесь часть кандидатов тоже отсеется.

И последний вопрос, если два первых ответа устроили. Если человек получает 1000 евро, а аренда 600 плюс расход на коммуналку и интернет (пусть еще 150-200), то у арендатора остаётся 200-250е в месяц на жилье. О чем тут говорить? Прожить невозможно. Тем более, если жить будет с семьей и он один работает. Если, например, два члена семьи получают по 1000е, то вполне хватит на жизнь после оплаты аренды. Таким образом, вопрос не в том, какая зарплата, а в том, сколько останется после оплаты аренды и коммуналки.

Что касается комментариев «я работаю нелегально». Конечно, это не вариант. Сегодня вам дали зарплату, а завтра вас послали. Кому нужны такие арендаторы? Никому. Не стоит игнорировать тот факт, что зная, где арендатор-неплательщик работает, можно «настучать» на работе о том, какой он гад, не платит. Работая, не официально, стучать на него будет сложнее.

Помню, рассказывал хозяин–испанец случай: арендаторы — испанцы снимали жилье. Перестали платить, через время съехали, забрав с собой из квартиры все, что плохо лежало, технику, мебель. Все это было не их, а собственника жилья. На связь, ясное дело, не выходили. Хозяин пошёл к нему на работу и опозорил его так перед всем честным народом, включая директора организации, что буквально на следующий день все вещи вернулись на свои места! Вот как бывает! Я бы и уволила ещё до кучи такого работника -вора.

Слышу ваши комментарии: «можно подумать, что наличие работы – есть гарантия оплаты, работу можно потерять!». Конечно, не гарантия! Это все понимают. С работы могут уволить в любой момент, могут урезать зарплату, может случиться все, что угодно. Перестанет платить и все. В жизни всякое бывает, но все же наличие контракта на работу на постоянной основе – это серьёзно. Увольнения с постоянной работы сплошь и рядом не случаются. Там компенсация большая работнику. А вот с временной – уволить проще.

Перейдём к вопросам, которые от меня слышат иностранные арендаторы:

ВОПРОСЫ АРЕНДАТОРАМ — ИНОСТРАНЦАМ

1. сколько вас человек?
2. На какой срок ищите жилье?
3. есть ли контракт на работу?
4. сможете ли оплатить вперёд?

С первым вопросом понятно.

Про срок спрашиваю, потому что сдаю не всегда на год, на полгода тоже. И на месяцы.

Вопрос про работу философский, я прекрасно знаю, что в Валенсии её нет, но бывают исключения, например, когда живут в Испании в другом городе и работа есть, просто переезжают. Если работа есть, то действует схема, как с испанцами. Если работы нет, то сразу вопрос 4, о нем поговорим ниже.

Условия сдачи в аренду.

Многие путают условия аренды и требования. Это вещи разные. Требования – это то, что от вас просит хозяин (документы). А условия, это когда вы прошли «фэйс контроль» и теперь вам осталось выполнить определённые условия, чтобы снять.

Минимальный набор для испанца такой:

1. Документы – удостоверение личности, номины, контракт и т.д. Вы указали, что у вас все есть. Пришло время это показать.
2. Оплата за первый месяц аренды. При заселении вы оплачиваете, как минимум, за первый месяц проживания. Могут запросить и за два, и это не первый и последний, как в России, например. Обычно это за два первых.
3. Месяц или два депозита. В Испании он называется словом «фианса». Выучить всем! Зачем нужен депозит? НЕТ! Нет, блин! Нет, дорогие мои, это не гарантия на случай неоплаты одного месяца! Нет, нет и ещё раз нет!!! Устала уже ругаться на эту тему. Депозит – это сумма, которая будет покрывать расходы на квартиру в случае нанесения ей ущерба арендаторами.

Только так и никак иначе! Никаких: «мы не будем платить за последний месяц, возьмите депозит» или «мы не будем платить коммуналку, возьмите из депозита». НЕТ! Если жильцы/квартиранты что-то сломают (технику, мебель), разобьют (телевизор, окно), испортят или испачкают (стены), то из депозита будет вычтена сумма, необходимая для восстановления испорченных вещей. Если взять этот депозит в счёт оплаты за последний месяц, и жильцы что-то испортят, то потом их не заставишь оплатить ущерб.

Я знаю, что многие арендодатели (испанцы и наши) не понимают вообще, что такое депозит и зачем он нужен. Я знаю, что оставляют депозит, как оплату за последний месяц и т.д. Это их право. У меня депозит это то, что описано выше и никак иначе. 

По закону, хозяин жилого помещения имеет право взять один месяц депозита, а хозяин нежилого – 2 месяца. На практике ситуация другая. Часто просят депозит за 2 месяца. Объяснение простое: закон написан давно и под испанские квартиры, которые сдаются без мебели и техники и в ужасном состоянии. Иностранные инвесторы сдают квартиры с ремонтом, техникой и часто с мебелью. Один месяц депозита слишком мал, чтобы покрыть возможный ущерб. В любом случае, если ущерб выше суммы депозита, жильцы будут обязаны доплатить разницу. Оно логично. Просто, имея два депозита, хозяину спокойнее. Ну и арендаторы не хотят терять депозит и заботятся о чужом имуществе лучше.

      4. Могут быть и другие условия. Без животных, скажем. Без детей. Не иностранцы и т.д. Кто во что горазд.

Кстати, многие возмущаются на условие сдачи «без детей». Все претензии – к законодательной власти, не к хозяевам жилья. Вы уже наверняка читали мои статьи на тему оккупантов. Ну тогда вопросов у вас быть не должно. Хозяева жилья не хотят потом годами выгонять неплательщиков только потому, что у ни дети и выгнать их нельзя. Кому это надо? Никому. Проще не сдавать людям с детьми. Жестоко, но выхода нет. Плюс, дети бывают разные: например, невоспитанные, неуправляемые, которые мешают всем вокруг и угомонить их никто не может. Кому нужны эти проблемы?

Я сдаю с детьми, но стараюсь все же проверить семью на «экономическую прочность». С животными сложнее. Редко беру. Если только в квартиры не с новым ремонтом.

Давайте сделаем перерыв на чай-кофе. Далее поговорим об условиях для нерезидентов. В части 2.

---

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.