Блог

Купить недвижимость в Валенсии: важная информация для покупателя.

В части 1 мы обсудили лишь часть процесса покупки недвижимости в Испании. Продолжаем тему:

7. Как только вы определяетесь с вариантом покупки, можно заключать договор о внесении задатка. Важный момент. Перед заключением всем советую вызвать оценщика и оценить объект*. Зачем это делается? Причин тому несколько:

  • Вы будете знать, сколько в действительности стоит объект.
  • Если стоимость жилья согласно оценке ниже, чем при продаже (например, продажа 120 000 евро, а по оценке 93 000 евро), то есть шанс снизить цену.
  • Если стоимость жилья согласно оценке выше, чем при продаже (например, продажа 90 000 евро, а по оценке 123 000 евро), то здесь момент очень важный. Это означает, что недвижимость продаётся по заниженной цене. Это, конечно, замечательно, что платите меньше, однако, следует иметь ввиду, что налог, который платит покупатель при покупке недвижимости формируется исходя из стоимости, указанной в ДКП (в примере 90 000).

Налоговая служба города имеет право в течение 5 лет пересчитать налог, если сочтет стоимость заниженной и выслать вам счет на доплату налога. Соответственно, помимо 10% от 90 000, надо будет заплатить 10% с суммы, которую насчитает налоговая. Например, если 123 000, как в примере, то 123 000 – 90 000= 33 000 -10% = 3 300 евро. При этом, не факт, что Налоговая оценит объект в 123 000, может быть и 15 0000 и 200 000 — данные расчеты Налоговая берет с потолка, наугад, надеясь, что люди не пойдут в суд разбираться. Вы должны быть к этому готовы. Подробнее на тему здесь.

Стоимость оценки – около 200-300 евро. Повторюсь, процедура эта не обязательная. Если вы этого не сделаете перед покупкой – ничего страшного не произойдёт. Можете сделать это после.

Если цена квартиры вас устраивает либо собственник в любом случае ее не снизит (даже при более низкой цене оценки), а объект вам нравится, можно сделать оценку после покупки квартиры — только лишь для того, чтобы защитить себя от незаконных и неадекватных действий Налоговой.

Далее вы заключаете договор о внесении задатка и, собственно, вносите задаток. Сумма его зависит от общей стоимости объекта и от желания собственника: от 1000-10000 евро. Стандарт — 3000 евро для объектов до 100 000 евро. Договор заключается на испанском языке. Я перевожу вам текст договора устно. Все чаще мы подписываем мою версию договора, т.к. она у меня всегда на двух языках.

Что касается оформления договор задатка у нотариуса. В теории это надежный способ защиты от мошеннических действий собственника и третьих лиц. На практике — никто этого не делает никогда. Во-первых, это лишние деньги для сторон — услуг нотариуса. Никто не хочет платить. Во-вторых, нужно будет платить налог с суммы задатка! А потом при покупке еще раз с этих же денег налог! Маразм!

8. Далее мы с вами заключаем договор об оказании услуг по приобретению выбранной вами недвижимости в Валенсии. Договор будет, естественно, на русском языке, где будут указаны основные условия, права и обязанности сторон и ответственность. Этот договор больше для вас, чем для меня. Чтоб вы знали, что я буду делать и какие услуги окажу. Мне договор особо не нужен, я и без него никуда не убегу и доделаю все до конца. Заключаю его редко — только по вашему желанию. Не стесняйтесь просить, если хотите.

9. Оформление документов до совершения сделки. Здесь мы вместе или я по доверенности (если вам нужно уехать до сделки) оформляем документы, необходимые для оформления купли-продажи выбранного вами объекта. Доверенность в любом случае делаем на меня — на оформление документов после покупки.

а) Получение НИЕ (NIE — NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO) ИЛИ ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ НОМЕР ИНОСТРАНЦА. Документ нужен для того, чтобы вас как-то идентифицировать в стране и следить за вашими действиями, особенно связанными с деньгами. Для этого мы идем в отделение полиции по работе с иностранцами и делаем запрос на получение НИЕ. Документ бессрочный, выдается сразу или через 7 дней.

Документы для запроса НИЕ:

  • Оригинал и копия всех страниц паспорта,
  • Заполненная в двух экземплярах анкета,
  • Договор о внесении аванса за покупаемый объект,
  • Госпошлина – около 9 евро (на декабрь 2014)**.

b) Во некоторых структурах стали требовать еще один документ — сертификат не резидента. Как я его называю — справка «о том, что вы не верблюд». Некоторым недостаточно видеть НИЕ человека (в формате листа А4 выдается только не резидентам), им нужно, чтобы на отдельной бумажке было написано, что вы — не резидент! Процедура получения справки идентична получению НИЕ. Запрашивается вместе с НИЕ. Срок получения тот же. Цена вопроса примерно 7 евро. С 2018 года документ в банке не просят.

с) Открытие счета в банке. Нужно не только для того, чтобы вы перечислили денежные средства со своего счета в банке на испанский перед оформлением сделки (это не всегда обязательно, оплатить можно также и на счет собственника напрямую), но и для того, чтобы привязать к вашему испанскому счету основные платежи по купленной вами недвижимости, обезопасив себя тем самым от неуплат с вашей стороны. Испания не хочет открывать счета иностранцам (русским и украинцам в бóльшей степени), так как боится прилива в страну «нелегальных» денег. Далеко не все банки открывают счета иностранцам, а те что открывают, просят оформлять страховку в обязательном порядке.

Продолжение в части 3


* На 2019 год оценка жилья до или после покупки актуально только для очень дешёвых квартир. 

** В 2017 году произошли изменения в списке подаваемых на НИЕ документов. Теперь список такой: 

  • Оригинал и копия всех страниц паспорта. При этом, если я имею доверенность на получение НИЕ для вас, то вместо оригинала нужна будет заверенная нотариусом копия всего паспорта. Стоит это около 25 евро за паспорт.
  • Заполненная в двух экземплярах анкета.
  • Теперь договор о внесении аванса полиции не подходит. Ей нужен Манифест (заверенное ваше желание) от нотариуса о том, что вы хотите купить недвижимость. Оформление Манифеста стоит около 60 евро. Внимание: чтобы сэкономить ваши деньги, я стала практиковать покупку недвижимости без НИЕ, т.е. по паспорту. И уже после покупки получить НИЕ, предъявив вместо Манифеста договор купли-продажи.
  • Теперь квитанции по оплате госпошлины не выдают в полиции. Ее нужно заполнить самому онлайн и распечатать, но не оплачивать. Сначала вам напишут в квитанции номер НИЕ и только потом пойдете платить. Госпошлина – менее 10 евро. Заполнить можно здесь. Видео на тему НИЕ здесь.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.