Купить недвижимость в Валенсии: важная информация для покупателя.

В части 1 мы обсудили лишь часть процесса покупки недвижимости в Испании. Продолжаем тему:

7. После выбора вариантов для просмотра вы приезжаете в Валенсию, и мы идём все смотреть. Срок просмотра объектов зависит от их количества и от возможности собственника или агентства их показать, в среднем 2-5 дней.

Как только вы определяетесь с вариантом покупки, можно заключать договор о внесении задатка и, собственно, вносим задаток. Сумма его зависит от общей стоимости объекта и от желания собственника: от 1000-10.000 евро. Стандарт — 3000 евро для объектов до 100 000 евро. В последние годы все чаще сумма залог стала составлять 10% от общей суммы и передается покупателю не наличными, а банковским переводом. Договор заключается на испанском языке, но у меня все договора на двух языках.

Что касается оформления договора задатка у нотариуса. Многие из вас считают, что это надёжный способ защиты вас от мошеннических действий собственника и третьих лиц. На практике — никто этого не делает никогда. С 2014 года я ни разу этого не делала. Во-первых, это лишние деньги для сторон — услуг нотариуса. Никто не хочет платить лишнее. Во-вторых, нужно будет платить налог с суммы задатка, и потом при покупке ещё раз с этих же денег налог! Маразм! Ну и в-третьих, успокойтесь, Испания — не та страна, где есть обман в сфере продажи недвижимости. Есть неграмотные или незнающие люди, которые не уследили. В общем, спокойно подписываем договор и решаем, когда выходить на сделку. Ответ на вопрос «когда купим?» зависит от каждого случая. Если квартира свободна от третьих лиц, то купить можно в течение недели. Нотариусу нужно хотя бы 2 дня минимум на подготовку сделки. Если в квартире живут хозяева либо арендаторы, то вопрос «когда купить?» обговаривается в конкретном случае.

8. Оформление документов до совершения сделки. Здесь мы открываем счет в банке, оформляем на меня доверенность.

а) Открытие счета в банке. Нужно не только для того, чтобы вы перечислили денежные средства со своего счета в банке на испанский перед оформлением сделки (это не всегда обязательно, оплатить можно также и на счет собственника напрямую), но и для того, чтобы привязать к вашему испанскому счету основные платежи по купленной вами недвижимости, обезопасив себя тем самым от неуплат с вашей стороны. Испания не хочет открывать счета иностранцам (русским и украинцам в бóльшей степени), так как боится прилива в страну «нелегальных» денег. Далеко не все банки открывают счета иностранцам, а те что открывают, просят оформлять страховку в обязательном порядке.

Документы для открытия счета*:

• НИЕ,
• Договор о внесении залога,
• Документ, указывающий откуда у вас деньги на покупку недвижимости. Это может быть договор купли-продажи чего-либо в вашей стране либо договор об оказании вами услуг кому-либо и т.д. Также можно предъявить декларацию о доходах за последний год либо справку о зарплате за год. Все документы должны быть переведены на испанский язык, хотя не всегда это требуется.
• Срок открытия: зависит от банка – может быть в тот же день, а можно и ждать неделю.
• Услуга бесплатная, однако, некоторые банки просят положить на счет энную сумму (200-400 евро). Открывают вам счет сразу. 

б) Получение кредита, если требуется**. Здесь, как вы можете представить, все еще сложнее, чем с открытием счета. Обычно работники банков сразу отвечают «нет», не имея при этом полномочий для решения таких вопросов. Именно поэтому подать документы все же стоит. Сразу говорю, подавать документы лучше сразу в 3-4 банка. Скажу вам честно, были в моей практике случаи, противоречащие элементарной логике. При запросе небольшого (25 000 евро) ипотечного кредита, банк согласился его выдать при условии, что проситель предоставит выписку из своего банка (не испанского) о том, что у него на счету имеется запрашиваемая сумма 25 000 евро. Только тогда – под залог этой суммы – ему соглашались выдать кредит на эту сумму. Более бредовую ситуацию представить сложно.

Примерный перечень документов для запроса на получение кредита:

• НИЕ,
• Договор о внесении залога,
• Документ, указывающий откуда у вас деньги на покупку недвижимости.
• Документы о вашем финансовом состоянии: с работы, декларация о доходах и т.д. Четкий перечень указать не могу, просто потому, что он меняется и зависит от каждого банка. Все документы должны быть переведены на испанский язык в данном случае.
• Срок принятия решения по выдаче кредита: зависит от банка. Занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, что может привести к не очень хорошей ситуации, учитывая, что НИЕ, как я указала выше, действительно только три месяца. Придется получать его снова, указывая причину нового запроса.
• Все банки просят внести определённую сумму за открытие кредитного дела — около 300-400 евро, хотя зависит от банка и от суммы кредита.
• Вам могут выдать кредит в размере максимум 60% от общей стоимости объекта.

с) Оформляем на меня доверенность у нотариуса, где вы укажите, какие полномочия хотите мне передать. Это решаете вы. У моего нотариуса есть образец доверенности уже с моими данными и перечень полномочий, вы сможете убрать и добавить все, что захотите.

д) Перевод денежной суммы с вашего счета в другой стране на испанский счет. В большинстве случаев предполагается такой порядок: сначала вы перечисляете деньги на испанский счет, а уже потом – на счет продавца. Таким образом Испания контролирует ввод денег в страну.

Продолжение в части 3…

* В 2017 году произошли изменения в списке подаваемых на НИЕ документов. Теперь список такой: 

• Оригинал и копия всех страниц паспорта. При этом, если я имею доверенность на получение НИЕ для вас, то вместо оригинала нужна будет заверенная нотариусом копия всего паспорта. Стоит это около 25 евро за паспорт.
• Заполненная в двух экземплярах анкета.
• Теперь договор о внесении аванса полиции не подходит. Ей нужен Манифест (заверенное ваше желание) от нотариуса о том, что вы хотите купить недвижимость. Оформление Манифеста стоит около 60 евро. Внимание: чтобы сэкономить ваши деньги, я стала практиковать покупку недвижимости без НИЕ, т.е. по паспорту. И уже после покупки получить НИЕ, предъявив вместо Манифеста договор купли-продажи.
• Теперь квитанции по оплате госпошлины не выдают в полиции. Ее нужно заполнить самому онлайн и распечатать, но не оплачивать. Сначала вам напишут в квитанции номер НИЕ и только потом пойдете платить. Госпошлина – менее 10 евро. Заполнить можно здесь. Видео на тему НИЕ здесь.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.