Инвестировать в Испании.

Как правильно вложить деньги в недвижимость Валенсии. Часть 2.

Продолжаем разговор на тему инвестирования в Валенсии. В части 1 мы поговорили о преимуществах инвестирования в Валенсию, о видах инвестирования, а также о том, куда вложить деньги в Валенсии. Всем известно, что лучше всего мы учимся на ошибках, причем на своих, чтобы запомнить наверняка. Однако есть ситуации в жизни, когда получение опыта через личные ошибки может стоить очень дорого. Инвестирование — не то поле деятельности, где нужно учиться на своих ошибках. Как раз здесь нужно смотреть на других. Предлагаю вашему вниманию несколько случаев инвестирования, на которых следует поучиться. 

3. Примеры неудачных вложений.

Много примеров приводить не буду, т.к. они все схожи. Приведу 3 примера, где проблем можно было избежать, если бы…

Описанные ниже ситуации, как и все остальные в моем блоге, мне известны не от кого-то, а из личного опыта. Естественно, без имен и фамилий. Собственно, они не влияют на суть ситуации. Надеюсь, «жертвы» примеров не обидятся на меня, ибо описание их ситуации не направлено на оскорбление. Описанные примеры направлены на предостережение других людей от совершения ошибок.

Пример 1.

Первый пример будет «слабенький» (т.е. не смертельный в плане большой потери денег), но показательный. Следующие серьезнее. Я упоминала уже эту ситуацию в другой статье. Здесь повторюсь, т.к. важно.

Ситуация банально проста. Клиенты купили квартиру в далеком 2016 году. Это была инвестиция в будущее, не направленная на извлечение прибыли. Жилье было куплено для редких приездов в теплые края. Квартира была дешевая, 45.000 евро, с отличным новеньким ремонтом, на первом этаже без лифта, в соответствующем цене районе —  Торрефьеле. Не есть самый лучший район, но и не самый ужасный. Описание района Торрефьель читаем здесь.

Так вот, приезжали хозяева редко. Я квартирой не занималась, не имела ключей, т.к. хозяева на управление ее не отдали. Общались мы редко (собственно, когда нужна была моя помощь). Учитывая особенности района, я не раз предупреждала об опасности, давала понять, что могут обворовать, оккупировать, да и вообще – затопят соседи или они соседей – надо же будет решать эти вопросы. Не слушали. Это не считая того, что у меня постоянная нехватка квартир для аренды, могли бы почти целый год получать прибыль и приехать когда хотят. В ответ отнекивание или что-то типа «да, надо подумать». Результат – оккупанты. Живут в квартире больше года за счёт хозяев. Подробности в статье по ссылке выше.

Мне очень обидно. Казалось бы – какая мне разница? За квартиру не отвечала, ответственность моя нулевая. Все верно, по отношению к хозяевам – разницы никакой, сами виноваты, я не при делах, я предупреждала и предлагала пути избежания проблемы. А вот за квартиру обидно. Каждая купленная квартира – это мой «ребёнок» и я его люблю, каждого по своему. Это чистая правда. В данном случае, мне не удалось уберечь квартиру от плохих людей. Она была красавица, уютная, скромная и сдавалась бы на ура. Хозяину — доход, мне — доход, арендаторам – место, где жить. Результат – никто не заработал, квартира потеряна. Выкинуть оккупантов не всегда легко, хотя пути есть. Что будут делать хозяева — не знаю, выгонять по суду – года два, выгонять без суда – можно самому попасть по суд, особенно не зная местных законов. Продавать с оккупантами квартиру – половину суммы теряют. Короче, весёлая ситуация.

Более того, уже была попытка заселиться ранее! И я предупреждала — принимайте меры. Ну да ладно, хозяин — барин. Суть примера — слушайте опытного человека (в конце концов, я для вас стараюсь!), не экономьте на мелочах — больше потеряете.

Пример 2.

Следующий пример показывает, насколько важно правильно выбрать агента для инвестирования. Позвонила девушка и рассказала о проблеме. Они с мужем хотели инвестировать 500.000 евро, чтобы получить золотую визу. Через русскую девушку (не понятно — агентство или начинающий риэлтор) купили квартиру за эти деньги в центре Валенсии (в 2018 году) под тураренду. Собственно, после этой информации волосы у меня встали дыбом, мне даже не нужны были подробности и последующие пояснения. Я уже понимала, какую проблему она мне сейчас обрисует. «Ну как!? Как вас угораздило!? С кем вы работали? Как они могли вас так подставить?!».

А «подстава» была конкретная:

1. Еще в 2018 году я писала о ситуации с посуточной арендой в Валенсии.
2. Тур лицензии в центре не выдавались с лета 2018 года, зачем покупать в центре под туристическую аренду в центре?
3. Всегда при покупке под тураренду нужно смотреть на дом. В данном случае дом был элит класса, вид на Центральный рынок, в каждой квартире 2 входа – для хозяев и прислуги, консьерж внизу. Все это не есть плюс для данного вида бизнеса.
4. Большая площадь квартиры и много комнат – также большая ошибка. Тур аренда – тема очень деликатная, нужно быть тише воды, ниже травы. Сдавать квартиру группе из 10 человек у Центрального рынка – это обречение бизнеса на гибель (шум — соседи — жалобы — штраф — конец бизнеса).
5. Кто бы ко мне не обращался, я всегда советую не вкладывать большую сумму в один объект — это выкинутые деньги. На полмиллиона можно купить 6-7 квартир и сдавать каждую за 500-700 евро в месяц (если конечно, инвесторы — не многодетная семья, которой нужен большой дом класса люкс).

В приводимом примере, покупателям всех этих тонкостей не рассказали. Ну еще бы – такая комиссия сорвалась бы (3% с каждой стороны от полумиллиона!). И вот купили бедолаги это чудо за полмиллиона и узнали обо всех прелестях своего решения:

1. Консьерж – это лишние глаза, смотрящие какие туристы зашли и вышли, во сколько и в каком состоянии.
2. Новоиспеченные покупатели по честному сообщили соседям, что хотят сдавать квартиру посуточно, на что соседи пригрозили судом и жалобами. Сказали, что никакие туристы в их доме недопустимы.
3. От идеи аренды туристам пришлось отказаться. Что делать? Сами хозяева жить там не хотят – шумно. Продать нельзя (по правилам золотой визы), пришлось сдавать на долгий срок. И опять проблема. Где найти людей, которые будут платить 1800-2000 евро в месяц за квартиру в аренде? Сложно. Наши предпочтут загородный дом за эти деньги. Испанцы не любят первые этажи и не снимут эту квартиру. Сдалась она за 1300 – смешная сумма для места и квартиры в целом. 1300 евро это аренда с двух квартир, купленных за 60.000 евро каждая, но не за 500.000. Сдалась квартира и быстро освободилась. Потом были другие проблемы, но они уже связаны не с инвестированием, а с нюансами аренды.

Очень жаль денег. С хозяйкой мы подружились. Можно сказать, на фоне «общего» горя, хотя горе не моё, но искренне помогаю, чем могу. Сейчас хозяева приняли ситуацию, как есть, и нашли другой выход. Вывод: все же нужно аккуратнее выбирать агента и читать больше информации на тему. 

Пример 3.

Последний пример для меня самый показательный. Он собрал в себе всё, на чем нужно учиться.

1. Обратился клиент за помощью по инвестированию. Его идея была купить «бахо» (помещение на нулевом этаже) и сдавать в аренду туристам. Долго объясняла, что рискованно, но желание клиента – закон. Я предупредила, далее сам. Смотрели варианты. И даже нашли парочку, но дорогих. Ипотеку не дали, т.к. была проблема с этим в тот момент по всей Испании. Уезжать без покупки он очень не хотел. Хотел инвестировать хоть во что-то (что не правильно).
2. Как-то звонит мне и говорит: «Я выбрал квартиру для покупки, хочу внести задаток, сколько будут стоить твои услуги, если я сам нашел объект?» Я ответила – половина комиссии. Моего мнения по оценке квартиры он не спросил, внес задаток. Уехал. Я купила квартиру по доверенности, не зная, что покупаю, т.к. не видела её. Цена была ниже 50.000 евро, смешная на тот момент (конец 2019 года).
3. После покупки приехал теперь уже хозяин купленной квартиры, и мы пошли её смотреть. Первая моя фраза: «Ты зачем это купил? Почему ты меня не спросил? Я бы тебе не дала её купить».
4. Конечно, ни фото, ни адреса не укажу. Однако примерно опишу. Сама по себе квартира неплохая, даже, можно сказать, хорошая. Первый этаж, без лифта. Район нормальный. Расположена на одном из крупных проспектов города, который отделяет район эконом класса от района получше.
5. Крупный проспект – это хорошо, однако, квартира не на нем, а в арке дома, который на проспекте. Это, знаете, как яйцо – снаружи нормальное, а внутри тухлое. Заходишь в арку и переносишься в иной мир. Об этом ниже.
6. Квартира внутренняя. И не самая хорошая версия внутренней. Представьте букву «Ш». 3 параллельные линии и одна внизу. Это форма дома. Арка с правой стороны буквы «Ш». Квартира расположена в средней вертикальной линии, т.е. с двух сторон два дома. Расстояние между тремя линиями – пара метров, одна машина может заехать. Вид из окна всем понятен – соседи окна в окна.
7. Солнечного света нет вообще. Первый этаж. Большая вероятность сырости.
8. Но все это мелочи, по сравнению с главным. Это дом цыганского табора. И этим все сказано. Мне довелось пробыть в квартире полдня и я думала, что сойду с ума. Цыгане не затыкаются ни на минуту! Это просто ад. Взрослые орут. Дети орут. Большие дети задевают маленьких, маленькие ревут, взрослые орут на больших детей, потом на маленьких, потом между собой. Все это только восприятие на слух, не выглядывая в окно.
9. А в окна все мы когда-то захотим посмотреть, если жить собираемся в помещении. А там мухи кружат над барахлом, притащенным с помойки. Старые вонючие матрасы, железки, тряпки и черт знает что еще. Все это лежит и гниет на асфальте на солнце, пока цыгане это не вывезут. Еще между этими двумя параллельными «частями дома» (от буквы ш), цыгане бросили старую машину. Видно разбирают по частям, а может, это чьё-то транспортное средство. Это все с одной стороны квартиры. Квартира сквозная, и окна на обе стороны смотрят.
10. С другой стороны цыган нет, но и остальных хватает. Там соседи любят поговорить между собой непосредственно из окон, а также ремонтировать свои транспортные средства. В тот день кто-то ремонтировал мотоцикл, судя по тому, как он газовал, он проверял выхлопную трубу, ну и терпение соседей. Было ощущение, что газовал он мне в уши. Представляете какой рикошет звука на первом этаже в середине дома формы буквы «ш»? И не надо вам представлять, уж поверьте.
11. Это еще не все. Хозяин хотел сдавать квартиру по комнатам. Я сразу сказала, что я этим не занимаюсь (причин много), хотя возможно, попробую.
12. В квартире нужно было делать ремонт. Можно было сделать средний, можно получше. Хозяин мою бригаду брать не захотел, и помощь мою по организации ремонта тоже не взял (экономил на моих услугах, так же как и с комиссией). Советы по ремонту попросил (не экономил, ибо советы бесплатные ). Идеями обменялись, что делать нельзя я сказала.
13. Нашел сам бригаду. Вместо обещанных трех недель ремонт делался 3 месяца. Мне было поручено пойти принять работу по ремонту. Орала сильно. На работника. Бедный. Ну а что делать, если руки и голова снизу растут? Кто виноват? Не буду рассказывать про все косяки по ремонту. У нас за такое руки бы вставили куда надо, еще бы и не заплатили.
14. Только пара косяков: про то, что все криво и косо, я молчу. Розетки почему–то были не закрыты, торчали провода с током, светильник вывалился из потолка и болтался на проводах. На кухне, садясь за стул, стол мне был по шею (он был высоко прикручен к стене для экономии места). И много чего еще. Но два косяка – это шедевр. Как мы помним, хозяин хотел сдавать квартиру по комнатам. Так вот, в одной из комнат не было ни одного выключателя!

Вот проснулись вы утром на работу, темно, надо включить свет, оп, а выключатель в коридоре у входной двери! Ничего, вставайте, в труселях и топайте в коридор, чтобы включить свет в своей комнате. Вам же одеться как-то надо? А без света на первом этаже внутренней квартиры можно и штаны на голову натянуть вместо кофты. Нормально? Это даже не смешно, блин! Хотя знаю, что сидите ржете сейчас все. Куда смотрели ремонтники, спрашивается?! Неужели совсем мозгов нет? Они не знают, что каждая комната имеет выключатель внутри, а не у входной двери? Неужели не видят, что лампа болтается на проводах, что выключателя нет, что плинтуса кривые?

А я вам отвечу. Все очень просто. Не соблюдены 5 элементарных правил во всей этой затее:

• Нужно нанимать проверенную бригаду.
• Бригада должна быть инициативной и указывать на косяки в квартире. В таком деле не нужны бездумные роботы.
• Бригаде нужно нормально платить, а не зажимать каждую копейку. Замечу, нормально платить – не значит много! Цены могут быть очень даже адекватные, но если хозяин все равно жмется, то желание с ним работать пропадает. Мои работники всегда получают чуть больше, чем было оговорено. Потому что мне нужно качество, а им хорошее отношение. Ненавижу, когда люди пытаются экономить на моих услугах. Зачем тогда обратились?! Идите и делайте все сами, в чем проблема?! Ах, конечно, я же бесплатно всех консультирую. Да, информация важна, но помимо нее часто нужно и качественное физическое исполнение.
• Помимо бригады, нужно иметь грамотного «проверяющего» (или самим проверять, если есть опыт и знания в этом деле). Проверяющий должен «строить» бригаду, выявлять косяки и требовать их устранения. Проверяющий и бригадир должны быть на одной волне и понимать друг друга для достижения нужного результата.
• Важно, чтобы у проверяющего был опыт не только в ремонте, но и в разных видах ремонта – под аренду, для себя, на продажу, эконом класс, элит класс. Это крайне важно, т.к. эти знания помогают скорректировать бюджет и сделать «правильный» ремонт.

Всего 5 правил. А ведь я ничего сверх умного не написала, согласитесь? Только элементарные и логичные вещи.

В приводимом примере, в качестве бригады работало стадо баранов. Возможно, не потому, что они были тупые, а потому, что бездумно делали то, что говорил «экономный» хозяин, и не заморачивались на косяках. Как говорится – как платишь, такой и ремонт. Они видели косяки, но зачем тратить свое время на их устранение, если все равно не оплатят? Однозначно, бригада была ужасная, не оправдываю её, но и хозяин тоже хорош.

15. Отдельный прикол по ремонту со стороны хозяев, который убил меня наповал. Так как было желание сдавать квартиру по комнатам для получения большей прибыли, было решено (без моего участия, естественно) превратить гостиную в спальню. Нет слов. Квартира стала иметь ванную, кухню, 3 спальни. Это полный … дальше «запикаю». Кухня – мини, там даже всем не сесть. 3 огромные спальни (многим такие не нужны) и нет гостиной. В каждой спальне можно поселить семейную пару, итого 6 человек. Безумие. А если по одному в каждой, то комнаты большие, а значит, и цена повыше должна быть. Кому интересно платить за ненужные метры?

В любом случае, можно подумать, те, кто будут жить в комнатах, не захотят общаться между собой – вместе смотреть ТВ, пить чай в гостиной, просто общаться. Нет! Каждый в свою комнату и сиди там! Сделав такую планировку, шансов сдать квартиру семье, если аренда по комнатам не пойдет (а она сто процентов не пойдет), не будет. Как так — вообще без гостиной? Если бы пустая была квартира, то не понятно, спальня или гостиная — бери любую комнату и обставляй под гостиную. Так у нас же все с мебелью — везде кровати, гостиной нет. Как её сдать семье?

16. Напоследок. Познакомилась я с русскоговорящей соседкой по подъезду. После её рассказов о том, как «весело» ей живётся и как она в спешке ищет другое жилье, у меня волосы встали дыбом, а руки окончательно опустились. Женщина сняла квартиру онлайн. 4-й этаж без лифта. От хозяина, документы оформлены не верно, обманул её по всем статьям со всех сторон (сразу хотелось сказать — зато без комиссии агентству!). Говорит, плакала три дня, когда заселилась. Была просто в ужасе. Было страшно подходить к дому, ужасно шумно. В основном все жалобы на соседей – цыган, ад на земле. Полиция 2-3 раза в день приезжает, т.к. цыгане же любят и руками помахать, а то и ножами. У женщины двое детей, они боятся.

Это не считая страшной жары от солнца, которое попадало в квартиру на 4-й этаж, отсутствия вентиляции, ведь окна не открыть – цыгане орут. На улицу, естественно не ходят, гулять детям негде. 4-й этаж, и они глохнут от цыган. А что будет у моего клиента на первом этаже? Собственно, пока была в квартире, я не раз в испуге оборачивалась на шум, думала, на меня кто-то орет. Ан нет – соседи на улице. Причем, она сказала, что это еще тихо. Летом и на каникулах вообще дурдом (я была весной). Днем орут дети, а в 12 ночи выходят родители, садятся в арке и начинают галдеть. Пока, часа в 2 ночи, не поругаются, не передерутся, после чего полиция приедет и всех отправит спать, часа в 3-4 ночи. Женщина в спешке искала жилье, что совсем не просто в Валенсии.

Вы снимите такую квартиру? И я нет.

И вот теперь давайте рассуждать, в какой ситуации я оказалась. Читая мой блог, вы уже знаете, какой я человек по характеру и по сути. Ответственный, честный, с желанием помочь. А это значит, что мой клиент – это не только тот, чью квартиру я сдаю в аренду или продаю, но и тот, кто хочет её снять или купить.

Бывает, слышу такие фразы в мой адрес: «Аня, ты со мной или против меня!? Ты должна защищать меня, а не его (покупателя или арендатора)!». Вот интересные вы какие! Тот, кто хочет снять вашу квартиру имеет такое же право не быть обманутым, как и вы! Если вы предлагаете ухудшить его условия, чтобы быть в плюсе, то вы ставите меня в нехорошую ситуацию перед арендатором! Он же потом обо мне будет плохо говорить! Самое интересное, что многие из вас (клиентов) также начинали общение со мной с аренды. Если бы я с вами плохо поступила, вы бы обратились ко мне за покупкой жилья? Ответ очевиден.

И вы же потом будете просить – Аня, сдай квартиру быстрее, т.к предыдущий жилец уехал раньше срока. Кому я ее сдам, если, «будучи на вашей стороне», я подставила другую сторону? Благодаря вашей «просьбе», та недовольная сторона уже всем разнесла, как Аня умеет подставить. Валенсия маленькая, здесь быстро все разнесётся. Да и неважно вообще, маленький или большой город. У меня есть свои моральные ценности и не надо на них наступать. Не ждите уважения к себе, если не проявляете его к другим.

Разбирая пример выше, я оказалась в сложной ситуации.

1. Клиент выбрал квартиру, не спросив мнения опытного человека, хотя обратившись к нему. Зато сэкономил 1.800 евро комиссии.
2. Мнение по ремонту спросил, но сделал все наоборот.
3. Бригаду нашел сам. Вместо 3 недель — три месяца; мы помним.
4. Услугой по организации и ведению ремонта не захотел воспользоваться. Сэкономил.
5. Результаты ремонта мы все оценили. Зато сэкономил.
6. Новая планировка квартиры не оставляет ей шансов на аренду…
7. По комнатам квартиру можно было бы сдавать студентам, но они не возьмут – нет естественного освещения, а им это важно. Все студенты экономят на коммуналке и расходуют свет и воду по минимуму. Даже если снимут студенты, через пару дней сбегут от шума. Студентам нужны тишина и свет. Опыт работы со студентами у меня имеется, так что знаю их критерии. Если сдавать по комнатам не студентам, а просто одиноким людям или парам, то те тоже не задержатся.
8. Если не сдавать по комнатам, а сдавать целиком, то для семьи. 3 спальни на 5 человек – можно заселить большую семью с детьми. Какие родители захотят жить с детьми там?
9. Я сдаю квартиры русскоговорящим людям, которые платят за полгода вперед. Как я возьму с них за 6 месяцев (невозвратная сумма по закону), если знаю, что максимум через неделю они мне оборвут телефон с просьбой вернуть деньги и съехать?
10. Как известно, в этом мире любое предложение на рынке – вопрос цены. Русскоговорящая соседка сверху рассказала, что ей предлагали переехать в дом внутри арки в квартиру за 450 евро в месяц (цена смешная, таких нет давно), и она отказалась. Сказала, что квартира в арке сдается давно, и никто не хочет ее брать даже за эти деньги. Мой клиент просит сдать его квартиру за 600 евро в месяц! После описания квартиры и её окружения как я должна ее сдавать за 600? Я агент, который должен правильно оценивать объект. Учитывая все косяки в квартире, ее можно сдать за 400-450 евро, поясняя всем, какие там соседи и т.д., чтобы те, кто снимут, понимали откуда такая цена. За 600 евро любой жилец потребует большего.

И вот я задумалась. Если я возьму эту квартиру под управление для сдачи в аренду, что я получу? Ответ, наверно, такой: кучу потерянного времени на безрезультатные показы; если сдам, то получу комиссию со стороны арендаторов и, следом, отрицательные отзывы о моем агентстве; плохую репутацию, ибо проблема возникнет сразу – люди захотят уехать и будут требовать вернуть им не только деньги за аренду, но и мою комиссию. Я в этом уверена на 99%. Стоит ли моя репутация и нервы 600 евро (сумма комиссии, если сдам за 600)? Думаю, нет.

Следом возник второй вопрос: «Зачем мне это надо?» Вроде клиент мой, я с ним работала, помогала, где мне было позволено. Что ж теперь бросать его? Я не бросаю своих клиентов. А если не бросать, то как сдавать квартиру? Я бы её никому не посоветовала снимать. Как её показывать людям и рассказывать о её «прелестях»? Где их взять-то, эти прелести? Как вообще смотреть в глаза арендаторам? А когда возникнет проблема «хотим уехать, верните деньги» — опять я буду крайняя. Опять нервы. Замкнутый круг: откуда не начни путь — приходишь в одно место — в проблемы.

Мои рассуждения привели к тому, что я отказалась работать с этой квартирой. Впервые за 6 лет работы. Конечно, я не «пуп земли», и можно найти другого агента, который будет сдавать квартиру (к слову, хозяин сразу же нашел другого, я с ним знакома, работать честно – не его конёк). А ведь кто-то ее снимет… Жаль его. Я не претендую на знание «самая умная». Пусть я буду не самая умная, зато совесть чиста. Лучше меньше, да лучше. Пока мои принципы работы за 6 лет  не поменялись: сначала человечность, потом заработок.

Подводя итоги: «Скупой платит дважды, поспешишь – людей насмешишь». Как нельзя кстати. Хотя тут я даже не знаю – дважды, трижды или больше. А всего лишь, не нужно было спешить и экономить 1800 евро моей комиссии, и не профукал бы около 60.000 евро, купив не то, что надо. Данную квартиру хотела купить семья марокканцев, но клиент их опередил. Зря. Как раз эта семья там бы ужилась.

Вот такая получилась статья. Если кого обидела — извините. Все во благо, нужно учиться на ошибках.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.