Инвестировать в Испании.

Как правильно вложить деньги в недвижимость Валенсии. Часть 1.

Тема инвестирования именно в недвижимое имущество является одной из самых важных среди инвесторов. Данная тема достаточно актуальна в разных странах, в том числе и в Испании. Не многие это знают, но, чтобы быть инвестором, не обязательно иметь миллионы евро в кармане или в банке. Купить в недвижимость Валенсии в качестве инвестиции можно и за небольшие деньги.

В статье мы обсудим следующие темы:

1. Преимущества инвестирования в Валенсии.
2. Куда вложить деньги в Валенсии?
3. Как правильно инвестировать? Советы инвесторам.
4. Примеры неудачных вложений.

1. Преимущества инвестирования в Валенсии.

Испания это не только другой климат и образ жизни, в отличие от тех же России/Украины, это еще и пункт приема огромного количества туристов. В этой стране больше всего инвестируют в недвижимость в крупных городах и в городах на побережье. Первым городом для инвестирования является Барселона, как вторая столица страны и как первая столица на побережье. Далее идет Мадрид – столица Испании. На третьем месте — Сообщество Валенсия.

В Сообществе Валенсия лидерство по инвестированию делят между собой города Валенсия и Аликанте. При этом, в Аликанте вкладываются больше в жилье «для проведения старости». Основная задача вложения там — иметь жилье на море в Европе и не тратиться на его содержание, сдавая в аренду не дорого (а то и не сдавая вообще). Это инвестиция в будущее, для наследников, на старость. Покупка жилья в данном случае не имеет целью получение максимальной прибыли с отбиванием расходов, как можно быстрее.

Инвестирование в Валенсии имеет немного другое направление. Валенсия — третий город страны по количеству прибывающих туристов, которых интересует что-то больше, чем лежание на пляже. Такая категория туристов тратит больше денег на отдыхе. Разница между Валенсией и Аликанте в том, что в последнем городе кроме отдыха, больше делать нечего. В Валенсии жизнь кипит, и помимо туристического отдыха, есть еще чем заняться.

На мой взгляд, инвестирование в Валенсии – это самый правильный выбор. Знаю, что вы сейчас подумали: «продвигаю» город, где работаю, чтобы привлечь клиентов. Дорогие мои, вы не первый день меня знаете (те, кто читают блог, не говоря уже о личном знакомстве со мной). Я всегда скажу правду, даже если она будет играть против меня. Моральные принципы на первом месте. Валенсию не нужно продвигать, она двигает себя сама морем, туризмом и университетами, в которые едут студенты многих стран Европы. Мне все равно с кем работать – с русскими или другими народами. Мои слова по поводу того, что в Валенсии лучше – это больше для вас важная и нужная информация, чем для меня продвижение и поиск клиентов.

Почему Валенсия привлекательна и выгодна инвесторам? Все просто:

1. Дешевле жилье — выше прибыль. Самая главная причина (для меня), которая важна для любого рационального инвестора. Валенсия – самый «экономичный» и перспективный город для инвестирования. Имеется в виду, что цены на недвижимость в Валенсии, по сравнению с теми же лидерами — Мадридом и Барселоной, в разы ниже. Вы скажите – и прибыль ниже. Верно. Однако, если в Барселоне вы купите объект, скажем, за 250.000 евро и сдадите его в аренду, скажем за 1.500 евро (если не меньше), то в Валенсии вы на эти деньги можете купить 3-4 квартиры с получать прибыль по 550-650 евро с каждой. Разница на лицо. Пример немного абстрактный, чтобы вы поняли принцип, но суть именно такая.
2. Море. Валенсия, как и Барселона, морской город, но не такой шумный, людный, конкурентный, и, как указала выше, не такой дорогой, как Барселона.
3. Бюджетный город для жизни. Валенсия дешевле не только для инвестирования, но и для жизни (продукты, услуги), и в целом, проще она во всем.
4. Студенты. В Валенсии сосредоточены крупные Университеты страны, куда едут учиться студенты из разных стран и разных частей Испании, включая и Мадрид с Барселоной (обучение в разы дешевле).
5. Туризм. Валенсия принимает огромное количество туристов, а значит, есть возможность заработать и на этом.
6. Файяс. Не следует забывать о всемирно известном празднике Файяс (проходит в марте), который включен организацией ЮНЕСКО во Всемирный каталог нематериального наследия человечества. Каждый год это мероприятие собирает в Валенсии миллионы туристов со всего света, включая самих испанцев. За 5-10 дней этого праздника можно заработать как за 1-2 месяца долгосрочной аренды.

Понятное дело, что Мадрид, Барселона и другие города имеют свои достопримечательности и особенности. Никто с этим не спорит. Однако речь в статье идет не о том, какой город красивее и круче, а о том, в каком городе выгоднее инвестировать. Увы, по моему мнению, Барселона и Мадрид (2 основных соперника Валенсии) сильно проигрывают по некоторым показателям.

Многие спросили сейчас – а как же Аликанте, Бенидорм, Торревьеха и т.д.? Отвечу: вообще ни в какое сравнение (для меня). Не потому, что в тех городах хуже. Все перечисленные города – это туризм и ничего больше. Инвестиция там только для посуточной аренды. Ситуацию с такой арендой я описывала в других статьях (статья от 2018 года, но пока актуальна еще). Для меня эти города несравнимы с Валенсией. Валенсия – это университеты, развитие, активная жизнь, больше перспективы в плане учебы, работы (хотя её сейчас нигде почти нет) и т.д. Что делать в других перечисленных городах, кроме как лежать на пляже, я не представляю. Это моё личное мнение, пусть и основанное на выводах и опыте моих клиентов, перебравшихся в Валенсию.

2. Куда вложить деньги в Валенсии?

Куда вложить свои кровные, нажитые непосильным трудом, сбережения? Я общаюсь с большим количеством людей и этот вопрос слышу довольно часто. И это правильный вопрос думающего и рационального инвестора.

Чтобы понимать куда вложить деньги моего клиента (я считаю себя полностью ответственной на деньги, которые он мне доверил), нужно определить тип инвестора. Инвесторы бывают разные. Я бы разделила их на четыре группы:

1. Мелкие инвесторы. У них имеются скромные сбережения, и они хотят вложить деньги в недвижимость в другой стране, в нашем случае — в Испании, в частности, в Валенсии. Эти инвесторы ищут недорогие объекты под сдачу в аренду. При этом, сами эти инвесторы желают проводить какое-то время на отдыхе в купленном жилье. Речь о небольших вложениях – до 100 тысяч евро.
2. Средние инвесторы. Их бюджет от 100 до 200 тыс. евро в среднем. Они покупают квартиру или несколько под аренду либо офисные помещения – локали.
3. Крупные инвесторы. Бюджет до полумиллиона евро. Покупают мини здания, землю или несколько квартир.
4. Очень крупные. Речь о миллионерах в лице одного человека или группы лиц. Эта категория людей покупает отели, здания под бизнес, земли под строительство либо жилые помещения в большом количестве, т.е. оптом (инвестиционные фонды, далее ИФ).

Это моё деление, не следует рассматривать его, как норму.

Каждый тип инвестирования или инвестора имеет свои особенности. Я буду больше давать советы первым трем категориям инвесторов, потому как, первые две категории – это большинство, а третья категория часто неверно вкладывает деньги. С последней категорией я знакома поверхностно. Я не состояла в ИФ и не имею там клиентов и знакомых, однако работаю с ними при покупке квартир. 

Итак, куда вложить деньги в Валенсии? Вариантов для вложения несколько:

1. Жилое помещение под долгосрочную аренду.
2. Помещение под среднесрочную аренду.
3. Жилое помещение под туристическую аренду.
4. Помещение под ремонт и перепродажу.
5. Нежилое помещение под аренду.
6. Покупка бизнеса без помещения.
7. Покупка бизнеса с помещением.
8. Приобретение земельного участка под строительство.
9. Покупка недвижимости с обременением.
10. И другие.

Я перечислила всё, что пришло в голову. Каждый вид вложения имеет свои особенности. Куда вложить деньги зависит не столько от желания инвестора, сколько от объема его кошелька. К сожалению, многие мелкие и средние инвесторы хотят раза в три больше, чем позволяет их бюджет.

Не буду много рассказывать о каждом виде отдельно. Из названия и так понятно о чем речь. Вкратце озвучу основные плюсы и минусы каждого вида инвестирования.

1. Долгосрочная аренда. На данный момент хорошую прибыль можно получить от долгосрочной арены, если рассматривать «затраты–прибыль». Плюсы: 1) мало вложений (минимальная цена квартиры около 50-60 тысяч евро + расходы; можно и дешевле, но это уже везение, не норма), 2) ремонт минимальный или средний, 3) «сдал и забыл», 4) коммуналку не платить, т.к. это обязанность жильцов; 5) все поломки за счет страховой компании или жильцов. Минусы: 1) прибыль не такая высокая, как в других видах инвестирования, зато более стабильная. 2) Можно столкнуться с оккупантами, хотя под моим управлением это очень маловероятно (есть свои способы их вычисления, не напишу здесь, ибо оккупанты тоже умеют читать).
2. Среднесрочная аренда – это аренда по месяцам. Она хороша по многим причинам: цена аренды за месяц выше, чем при долгосрочной аренде; квартира убирается и контролируется каждый месяц-два-три. Шансов встретить оккупантов крайне мало. Минусы: основной – 1) сложно обеспечить бесперебойную сдачу. 2) при сдаче на месяц обычно включена коммуналка (если на месяц — два), 3) поломки устраняются за счет хозяина.
3. Туристическая аренда – тема сложная. Об этом я писала в других статьях, поэтому не буду повторяться. Суть: если будете сами этим заниматься и сумеете получить лицензию – выгодный бизнес. Если не сами и квартира не в центре, то не сильная разница в прибыли с долгосрочкой. Плюсы: 1) прибыль больше, 2) квартира под полным контролем в плане чистоты и порядка (а значит, ремонт не скоро). Минусы: 1) жилье для тураренды стоит в разы дороже, 2) очень много нюансов при покупке (только первый или нулевой этаж в определенных местах, без соседей и т.д.), 3) не всегда будет бесперебойная сдача либо нужно снижать цены, 4) требует много работы – от хозяина или управляющего, которому надо платить.
4. Помещение под ремонт и перепродажу. Данный «бизнес» очень привлекателен. Мне лично он очень нравится: нашла интересный вариант, сделала ремонт (опыт у меня хороший), продала. На сегодняшний день это всего лишь красивая сказка. Этот вид инвестирования заморожен до следующего глобального кризиса (коронавирус пока не отношу к таковым, хотя допускаю появление возможности появления парочки вариантов под ремонт). Этот вид бизнеса процветал в период 2009-2015 г.г. На данный момент искать подходящий вариант можно полгода. Плюсы: 1) быстрая прибыль, 2) высокая прибыль (в течение полугода в период кризиса 2008 года можно было заработать с квартиры в три раза больше вложенной суммы, сейчас от 10 до 50 тысяч евро за полгода — зависит от суммы вложения). Минусы: 1) волна данного вида инвестирования прошла, сейчас «не сезон». Подойдет только тем, кто живет в Валенсии и регулярно мониторит рынок.
5. Покупка локалей (офисы со входом с улицы и с витриной). По статистике портала «Идеалиста», он выгоднее, чем вложение в жилое помещение. Я не согласна с порталом, уж позволила себе такую наглость. Но об этом читайте здесь. Плюсы: 1) в среднем прибыль такая же, как от долгосрочной аренды. 2) Не нужно делать ремонт, чтобы сдать в аренду, хотя желательно. 3) Не нужно даже свет и воду подключать, хотя желательно. Минусы: 1) На данной момент цены на локали я считаю заоблачными – такими же и выше, чем на жилые квартиры. 2) При этом продать локаль в разы сложнее. 3) Прибыль не выше квартирной. 4) Сдать локаль не сложно только если объект хорошо расположен, а значит сам будет стоить не мало. 5) Жить людям где-то нужно всегда, а бизнес можно и закрыть, т.е. отказаться от аренды локаля.
6. Покупка бизнеса без помещения означает, что за помещение, в котором расположен бизнес, вы будете платить аренду. Например, покупка ресторана, где помещение не принадлежит хозяину ресторана. Покупка бизнеса – тема крайне сложная. Нужно хорошо ориентироваться в той деятельности, которую хотите купить. Я этим не занимаюсь, поэтому советов давать не буду.
7. Покупка бизнеса с помещением, например, покупка ресторана вместе с локалем, или помещением, где ресторан расположен. Аналогично. Я этим не занимаюсь. Советов по делу дать не могу, разве что те, которые даст любой человек: смотреть документацию, выяснять почему продает, оценивать местоположение и т.д.
8. С земельными участками в Испании не работала (только в России), хотя представление имею. Много не скажу, т.к. опыта нет. Знаю, что люди зарабатывают на этом – строят дома и продают. В этом бизнесе есть много нюансов (минусов), связанных с испанской бюрократией, безответственностью, ленью и бесконечностью сроков. Из плюсов – заработок, естественно.
9. Покупка недвижимости с обременением (на испанском звучит как compra con renta vitalicia). Наверняка, многие не понимают о чем речь. Я бы назвала этот вид вложения «инвестированием в будущее (наследники)». Очень редко, но бывает, что хозяин продает свое жилье по очень низкой цене в очень хорошем районе. Это продажа с пожизненной рентой. Вы покупаете недвижимость, но из трех юридических прав, вытекающих из любой сделки купли-продажи (владение, пользование, распоряжение), вы будете иметь только первое право. Купив недвижимость с пожизненной рентой, вы будете её владельцем, но пользоваться ей будет продавец до своей смерти (бесплатно или за символическую плату). Распоряжаться недвижимостью вы, если и сможете (зависит от условий договора купли-продажи), то только на тех же условиях, на каких она досталась вам.

Плюс ко всему, покупатель обязуется платить аренду продавцу до смерти последнего, т.е. содержать его. Сумма содержания зависит от возраста продавца и от цены помещения. Вот примерные цифры, разные для женщин и мужчин, что удивляет: кто решил, что женщинам нужно меньше денег для жизни, чем мужчинам, не понятно (это в Европе, где идет страшная борьба за равноправие):

Из таблиц видно, что квартира, оцененная в 200 тысяч евро (продавать хозяин ее может хоть за 20 тысяч), подразумевает пожизненную рента в месяц с покупателя продавцу-женщине от 65 лет до 70 лет 255 евро, а продавцу-мужчине — 330 евро. Полагаю, такая разница обусловлена тем, что именно у мужчин, помимо обеспечения самого себя, в жизни появляется много тех, кого нужно содержать (алименты детям, женам и т.д.).

Плюсы: подходит для инвесторов, основная цель которых просто вложить деньги (вывести активы), а не получать прибыль. Инвестиция «для детей», как я говорила. Пример: в декабре 2019 года вышло в свет объявление о продаже большой квартиры с 4-мя спальнями, рядом с центром Валенсии – площадь Испании, в отличном состоянии, хотя и не современная, в отличном доме – за 25.000 евро.

Я представляю, как обрывался телефон у агентства, которое для привлечения внимания клиентов не указало в объявлении этот «маленький» нюанс о пожизненной ренте. Пожилой мужчина, у которого не было денег на жизнь, решил продать свою квартиру на условии, что он доживет в ней свой век. Реальная цена квартиры – тысяч 250.000. Вложить 25.000 сейчас, а через икс лет получить отличную квартиру – очень здорово, на мой взгляд. Понятное дело, что еще рента, но все равно же она не 200 тысяч будет. Можно посмотреть медицинскую историю продавца, чтобы понять, как долго платить. Хотя все же мерзко это — ждать чьей-то смерти… 

Минусы: 1) можно долго ждать «освобождения» квартиры и платить ренту; 2) сложно найти такой вариант. В этом инвестировании много нюансов, не пишу их.

      10. К другим видам вложений можно отнести инвестирование в гаражи, например. Не считаю этот бизнес выгодным. Купить гараж на окраине за 10 тысяч евро и получать в месяц аренду в 50 евро – смешно. Купить гараж в центре за 50-70-100 тысяч и сдавать за 100-150 евро в месяц – еще смешнее. На эти деньги покупаем квартиру и получаем 500 евро. Плюсы – мини вложения. Минусы – прибыль никакая.

3. Как правильно инвестировать? Советы инвесторам.

Вот он, самый главный вопрос всех инвесторов. Собственно, советы банальны:

1. Изучить рынок страны и города. 

Вы можете отлично разбираться в инвестировании в целом, но нужно помнить, что каждая сфера инвестирования имеет свои особенности. Сфера недвижимости – не исключение. В каждой сфере есть свои отрасли и они также отличаются в разных странах. Инвестирование в отели и квартиры – разные вещи не только по сути, но и по стране/городу инвестирования. Инвестирование в квартиры имеет свои особенности в каждой стране и городе. В связи с этим, ваши знания по инвестициям в целом могут вам не помочь в конкретной стране. Изучение рынка очень важно и занимает не мало времени. Именно поэтому читаем совет номер 2.

2. Доверьте инвестирование профессионалу.

Мой совет может показаться слишком простым. Найти риэлтора, пояснить ему задачу и вопрос решен. Однако на деле вопрос может оказаться совсем даже не решен. Наоборот, ваше инвестирование может находиться под угрозой и закончиться провалом.

Любой агент по недвижимости для инвестора не подойдет. Уж поверьте мне на слово. Если агент продает квартиры, это еще не значит, что он разбирается в инвестировании. Он просто «торговец» на рынке, не более. Нужно искать не просто агента, тупо открывающего двери квартир, а такого, который, помимо обычных продаж любому прохожему, имеет опыт работы именно с инвесторами. При этом, желательно, чтобы это был не нанятый работник (он никогда не будет иметь никакой специализации и опыта в какой-то сфере продаж), а независимый агент, который сам выбирает с кем работать. А если этот агент еще и сам инвестирует, как частное лицо, то вообще цены ему нет. Мне очень нравится отрывок из одной из моих любимых книг: «Богатейший человек Вавилона».

(перевод с английского, т.к. книгу у меня на английском) «Наставник: …»Ну, сын мой, платил ли ты себе десятую часть от всего заработанного весь этот год?»

Ученик: «Да»

Наставник: «Молодец. И что же ты сделал со своими сбережениями?» 

Ученик: «Я отдал их Азмуру, кирпичнику (прим: специалист по производству кирпича). Он сказал, что поедет в путешествие за моря и привезет мне лучшие ювелирные украшения. Когда он вернется мы с ним продадим эти украшения по более высокой цене и разделим прибыль».

Наставник: «Что ж…. каждый дурак должен учиться», проворчал наставник, «Скажи, как можно доверять знаниям кирпичника в ювелирном деле? Ты бы пошел к пекарю, чтобы поговорить о звездах? Нет, ты бы пошел к астрологу, если бы имел способность думать. Ты потерял все свои сбережения. Ты профукал свое дерево богатства на этапе корней. Но начинай сажать новое дерево. Пробуй еще раз. В следующий раз, когда тебе будет нужен совет на тему ювелирных изделий, иди к ювелиру. Если захочешь больше узнать о бизнесе с продажей и разведением овец — иди к разводчику овец. ….. Тот, кто получил совет о вложении денег от неопытного человека, должен заплатить своими сбережениями, чтобы убедиться, что у советчика нет опыта».»

Мораль: «Доверяй свои деньги для инвестирования человеку, который сам инвестирует». 

Гениальный и очень простой пример. Вроде для всех нас очевидный. Ни один здравомыслящий человек не наймет повара делать ремонт в квартире, только потому, что тот видел, как это делает профессионал. Но сколько же людей обращается именно к повару! 

Самое лучшее — найти человека, который работает по всем направлениям сразу:

1) продает жилье,

2) покупает жилье себе, как инвестор,

3) работает с инвесторами разных категорий,

4) разбирается в видах ремонта помещений для каждого вида инвестирования (под аренду на долгий срок, на короткий, ремонт под продажу),

5) знает, как подготовить объект к аренде,

6) знает, как правильно сдать его в аренду, т.е. умеет подбирать жильцов за хорошую цену аренды,

7) может верно оценить рыночную ситуацию на случай перепродажи (естественно, в рамках своих возможностей без учета политических игр и нежданных экономических кризисов).

С таким профессионалом ваша инвестиция будет иметь успех. Такой агент будет заинтересован в покупке правильного объекта, т.к. ему с этим объектом работать в будущем и зарабатывать. Покупать то, что не будет приносить прибыль, ему будет не выгодно.

Не мне вам рассказывать, что найти такого человека не просто. Я ставлю себя на место инвесторов и волосы дыбом, если честно. Представляю — решала я инвестировать в Китае (языка там я не знаю, естественно). Нужно найти того, кто это правильно сделает. Где? Как? Кого? Даже думать не хочу, это очень серьезный шаг — выбрать на кого переложить ответственность распорядиться своими деньгами. Я вообще каждый раз поражаюсь, как многие из вас могут мне так легко и глубоко доверять. Хотя понимаю, что все заслужено. Я своё дело знаю, и с каждым годом все глубже . Так что, можете быть спокойны. В моем лице вы найдете человека, который уверенно разбирается во всех 7 пунктах, указанных выше и не только . 

3. Спрашивать мнение и совет специалиста.

В работе я встречала две категории людей:

• люди с большими деньгами с целью инвестирования, которые просят помощи и совета о том, как правильно вложить свои деньги.
• и люди, которые обращаются с четким знанием того, как должны быть вложены их деньги.

Внимание вопрос! Как вы думаете, с кем проще работать – с тем, что знает чего хочет или с тем, кто ничего не знает?

Уверена, что большинство из вас ответило, что работать проще со второй категорией, т.е с теми, кто четко знает чего хочет.

А вот и нет! Все в точности наоборот. Работать со второй категорией бывает невыносимо. Дело в том, что многие люди с деньгами считают, что знают больше всех, даже специалистов в своей области. На моей практике гораздо больше было людей с деньгами и с неправильными идеями, чем тех, кто просил помощи. Вот звонит мне дядя с деньгами и начинает командным тоном объяснять мне что и как. В голосе высокомерие, надменность и диктаторский тон – он же Бог, а я кто (?), он снизошел до меня и мне позвонил. Предполагаю, что я должна рассыпаться в овациях и целовать ему ноги, ну и конечно же, выполнить его желания, и, желательно, за полцены комиссии.

Если разобраться, эти люди со своими неверными идеями звонят мне сами, т.е они сами выбрали меня для общения. Если звонят, значит что-то их во мне привлекло – знания, опыт, отзывы. Разговаривать свысока в данном случае неуместно. Скорее наоборот, желательно, чтобы мы друг другу понравились, и я искренне захотела бы им помочь. Доллары в глазах от их звонка у меня не появятся, проверено. В общем странно. Обычно, если на начальном этапе общения поведение людей не меняется, я плавно свожу общение на нет. Были те, кто поговорив со мной, становились «нормальными» людьми, и дела у нас до сих пор идут прекрасно. А у кого-то высокомерие менялось на доверие после первой сделки, а после второй доверие переходило в полное «подчинение» моему опыту.

Другое дело те, кто высказал свою идею и хочет услышать моё мнение. У этих людей есть все шансы не «попасть впросак» и правильно вложить деньги. Я не раз говорила и повторюсь – мне абсолютно не важно сколько у вас денег. Хотите верьте, хотите нет. Для меня все клиенты равны, я бы даже сказала, что с крупными инвесторами я более строга, т.к. моя ответственность перед их капиталом (даже не перед ними!) выше. Главное — уважение и честность. Для меня каждый бюджет клиента — это своего рода вызов, дорожка препятствий, спортивный интерес. Я получаю моральное удовлетворение от результатов.

Иногда люди приходили ко мне с такими идеями по вложению, что хотелось спросить, с какой они планеты. Ощущение, что они вообще были не знакомы с миром инвестирования, с местом, куда они собрались инвестировать, с ценами, с бизнесом в сфере недвижимости. К сожалению, не все люди с деньгами понимают и знают все нюансы инвестирования. Честно, жалко денег. 

В следующей части продолжим.

---

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.