Банки Испании. Ипотека в Испании.

Какой банк Испании выбрать? Часть 3.

Заключительная часть статьи на тему «Банки Испании, Ипотека. Какой банк выбрать?». В части 1 мы обсудили в целом стоит ли связываться с ипотекой, в части 2 я рассказала, кто может брать ипотеку, какие документы нужны для открытия ипотеки. Теперь поговорим об условиях ипотечного кредита и других нюансах.

9. Каковы условия ипотечного кредитования в Валенсии?

Понятное дело, что в каждом банке они свои. На самом деле, их не много и процесс не так уж страшен, как кажется.

Главное условие — это, конечно, наличие работы и дохода. Если вы не покажите доход, то, по логике, давать вам ипотеку, которую надо как-то выплачивать, нет смысла. Также к условиях получения ипотеки можно отнести и все остальные требуемые документы, но они могут меняться в зависимости от ситуации.

Вообще, что касается условий ипотеки, то нерезидентам (не имеют права на проживание в Испании, туристы) дают максимум 60% от общей суммы покупки, т.е. 40% вам надо иметь. Резидентам дают до 80% и гражданам Испании — до 100%, но это экстрим.

По продолжительности — максимум на 30 лет.

По процентам: есть два вида ипотеки — с постоянной ставкой и с плавающей. Процент от 3х до 5ти на мое практике. Наверняка, применяются и другие ставки при других обстоятельствах.

10. Сколько стоит услуга по получению ипотеки в Валенсии?

Смотря чья услуга – моя или банка. Банки берут комиссию за то, что выдают вам ипотеку. Сколько? Как вы уже поняли, зависит от банка и от суммы ипотеки. Некоторые берут % от выдаваемой суммы, другие — фиксированную сумму.

Я теперь тоже беру комиссию за помощь в получении ипотеки. Увы, это вынужденная мера. Связано это с тем, что при желании купить недвижимость в Валенсии через ипотеку, процесс затягивается в разы, вместо одного – двух месяцев, я работаю с вами 3-4. Все эти 3-4 месяца я занимаюсь вашей ипотекой, хотя вы часто даже не знаете об этом. Банк мучает меня вопросами, уточнениями; просит перевести какой-то документ, пока ждет от вас официальный перевод; подписать кучу бумаг (по доверенности от вас); приехать в офис, чтобы пояснить какую-то цифру, донести документ; сходить туда, сходить сюда, и т.д. Если я знаю ответы на вопросы банка, то даже вас не спрашиваю, а сразу решаю вопрос с банком. Все это – моё время, а оно должно быть оплачено.

Комиссия агентства при покупке оплачивает покупку и все документы по ней. Ипотека – это отдельная статья, которая забирает очень много моего времени. Стоимость услуги – от 500 до 1000 евро. В среднем, 500-600 евро+НДС.

Я могу ничего с вас не брать, но тогда моя помощь в данном вопросе заканчивается после открытия счета – как и делает большинство агентств – они вообще не лезут в отношения покупателя и банка, а просто ждут результата – одобрена ипотека или нет. У нас с вами так не получится, потому как вы не знаете языка и не находитесь в стране/в городе, а значит, мне все равно стоять между банком и вами.

11. Могут ли отказать в выдаче ипотеки в Валенсии?

Конечно, могут. На моей практике такого не было, но, в целом, естественно, шансы есть, хотя и не большие. Почему не большие? Открою секрет. Многие, если не все агенты и агентства, работают с определенным офисом определенного банка. Этот офис заинтересован в поступлении от данного агента новых клиентов, тем более ипотечных. Отказать таким клиентам в выдаче ипотеки — потерять источник прихода таких клиентов, т.е. потерять агента. Естественно, это не значит, что агент может привести клиента без документов. Однако банк попытается сделать все возможное, чтобы клиент агента получил от банка то, зачем пришел. Поэтому, если вы начинаете работать с агентом в Валенсии и вам нужна ипотека, спросите у агента: имел ли он опыт в получении ипотеки для клиентов, были ли отказы, с каким банком он работает.

12. Можно ли погасить ипотечный кредит раньше срока? Примеры получения ипотеки в двух банках.

Естественно, можно погасит раньше срока. Любой каприз за ваши деньги. Процент штрафа у каждого банка свой – от 0,25 до 2% и более. В любом случае, % такой мизерный, что гасите на здоровье.

Пример получения ипотеки в банке САБАДЕЛЬ.

Сумма кредита: 20000 евро

Срок: 10 лет

Вид кредита (tipo de interés): постоянная ставка — fijo (не очень знаю термины на русском, т.к. не работала с кредитами в РФ), т.е. не будет меняться за весь срок или переменная ставка –variable, т.е. будет каждый год меняться в зависимости от ставки рефинансирования (euribor).

И конечно, у вас сейчас возник вопрос – какой вид выбрать?

Собственно, если бы я лично брала ипотеку, то, наверно, выбрала бы постоянную ставку, хотя все зависит от срока погашения. Если срок короткий, то ставка не так сильно поменяется и можно рискнуть. Если же срок долгий, скажем, лет 10 и выше, то я все же за постоянную сумму. Почему? Потому что я люблю финансовую стабильность, а не сюрпризы. Знаю случаи, когда люди за 3-5 лет с 300 евро начинали платить 1000 евро, т.к. ставка рефинансирования изменилась. Такие случаи были ранее, до кризиса. Сейчас ставка давно в минусе и, по идее, банки должны доплачивать плательщику кредита, чего, естественно, не происходит.

Понятно, что % по оплате при выборе постоянной ставки выше, т.к. риск для вас ниже, ведь чтобы не произошло со ставкой – вам все равно. Опять же, вы можете выбрать переменную ставку и взять кредит на 20 лет, зная, что на самом деле погасите его в ближайшие пару лет.

Оплата в месяц: 223,26 евро (при исходных данных выше).

Расчеты: банк их производит, считая, что в году 360 дней

Процент банка: 3,86 годовых

Комиссия банка за открытие ипотеки: 750 евро. На мой взгляд, безумная цифра.

Досрочное погашение (полное или частичное): первые 5 лет – 0,5% от суммы погашения. Например, если хотите погасить 15000е и закрыть ипотеку, то оплатите «штраф» (в кавычках, потому как смешно) = 15000*,05%=75 евро. Погашение после 5 лет оплаты «карается» ужасающим штрафом в 0,25% от погашаемой суммы. В общем, гасите на здоровье.

Суброгация банка: т.е. вы «уходите» в другой банк со своей ипотекой. Штраф: аналогичный условиям досрочного погашения.

Суброгация должника: т.е. замена должника. Например, вы продаете купленную недвижимость и покупатель переписывает на себя вашу ипотеку – в Испании это сплошь и рядом и очень нормальное явление и, к слову, удобное. Штраф: 1,5% от суммы, которая перейдет к новому плательщику, но не менее 750 евро (т.е. комиссия банка).

Комиссия при задержке оплаты: 39 евро (за то, что будут присылать вам письма и другие документы о задолженности).

Оценка купленной недвижимости: 252 евро (ее тоже платит получатель ипотеки).

Страховка недвижимости: около 240 евро в год. Часто незаконное «ограбление». Все банки заставляют оформлять эту страховку. Их можно понять, они хотят быть уверены, что, скажем, при пожаре, им вернутся их деньги. Однако часто банки страхуют гораздо дороже, чем в других страховых компаниях при тех же исходных данных.

Страховка жизни: около 340 евро на человека в год. Абсолютная наглость и беззаконие. Нужно стараться избежать данного «грабежа».

Пример получения ипотеки в банке ИБЕРКАХА

Сумма кредита: 40000 евро

Срок: 20 лет

Вид кредита (tipo de interés): переменная сумма –variable, т.е. будет каждый год меняться в зависимости от ставки рефинансирования (euribor).

Оплата в месяц: 202,36 евро (первый год и затем – зависит от ставки рефинансирования).

Комиссия за изменение условий ипотеки: 1% от оставшейся суммы оплаты, но не менее 150 евро.

Процент банка: 2% первый год, максимум 7% годовых.

Комиссия банка за открытие ипотеки: 600 евро в данном случае (1,5% от суммы выдаваемой ипотеки).

Досрочное погашение (полное или частичное): первые 5 лет — 0% от суммы погашения в случае, если сумма погашения не превышает 25% от общей суммы ипотеки. А также при погашении после 5 лет оплаты «карается» штрафом в 0,25% от погашаемой суммы.

Отмена ипотеки у нотариуса: 60 евро

Суброгация банка: т.е. вы «уходите» в другой банк со своей ипотекой. Штраф: не указано, что он есть.

Суброгация должника: Штраф: 1% от суммы, которая перейдет к новому плательщику.

Комиссия при задержке оплаты: 35 евро

Оценка купленной недвижимости: 242 евро.

Страховка недвижимости: около 240 евро в год.

Страховка жизни: не оформлялась.

Выводы по условиям делать вам.

13. Что вы думаете о банковской недвижимости? Стоит ли ее покупать?

Про банковскую недвижимость я писала давно в одной из статей. Собственно, с тех пор мое мнение о банковской недвижимости изменилось очень мало. Я также считаю, что банки продают «отходы», которые уже никому не нужны. Волна дешевых банковских квартир прошла и, в большинстве своем, цены в банках ничем не отличаются от цен частных продавцов. Однако, следует признать, что «удачу» можно поймать за хвост и в банке. Мне попадались очень и очень удачные варианты для покупки. Однако эта удача не приходила одна. Банки же не дураки. С удачей в виде хорошего района и низкой цены приходила, например, квартира с оккупантами, либо после пожара, либо в малонаселенном районе за городом, и т.д.

Реально интересные варианты доходят до потребителя «с улицы» крайне редко. Основная их масса оседает в руках крупных инвесторов и в свет не выходит. Да, реально выгодные варианты – это рынок коррупционный, попасть туда крайне сложно. Соответственно, шансы везения обычному человеку с банковской квартирой малы, но они, однозначно, есть. Проблема в том, что шанс нужно выслеживать, а для этого надо находиться в Валенсии месяц, и два, и три, а можно и год ждать ту самую удачу. На мой взгляд, это глупо.

Да, банки продают дешевую недвижимость, но это самые плохие районы или полностью убитые квартиры с ужасной планировкой, в домах без лифтов. Мои клиенты не раз приезжали за банковской квартирой, но посмотрев варианты, все же покупали у частного лица, т.к. и состояние квартиры и район были лучше и по той же цене.

Таким образом, на заданный вопрос однозначного ответа я не дам. Всегда есть шанс, что удача коснется именно вас, но в целом, я бы не гналась за банковской недвижимостью.

Ну вот, я ответила на основные ваши вопросы. Надеюсь, статья вам помогла вам разобраться в вопросе банков и ипотек. Удачи и до новый статей!

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.