Блог

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры в Испании?

В этой статье мы рассмотрим перечень документов, которые следует проверить перед покупкой недвижимости, а это будет зависеть от типа объекта – дом, квартира, земельный участок и т.д. Рассмотрим  вопрос на примере покупки квартиры.

— НОТА СИМПЛЕ (Nota Simple) — основной документ о регистрации права собственности, в котором содержится информация об объекте недвижимости, а именно: ФИО и количество собственников, полный адрес объекта, тип недвижимости, размер объекта в кв/м, % долевой собственности в местах общего пользования, обременения (ипотека, сервитут, аренда) и т.д.

Самое важно, на что нужно обратить внимание в этом документе — это:

  1. Сколько собственников имеет квартира. Все ли собственники согласны ее продать.
  2. Сравнить данные ДНИ (аналог паспорта) человека, кто собирается продавать с данными в нота симпле — это один и тот же человек?

Был у меня жуткий случай: объект, что понравился моему клиенту, был от одного испанского АН. Оно предъявило нам ноту симпле, где собственниками значилась супружеская пара. При подписании договора аванса, я не потребовала пригласить собственников, так как, если АН занимается продажей и имеет доверенность на продажу, то может и подписать договор аванса и получить этот самый аванс. Тем более, агент сказал, что собственники не проживают в Валенсии. Каков же был мой шок, когда, придя на сделку купли-продажи, вместо 2-х собственников, мы с клиентом увидели 6 человек. Это были наследники умерших 2 года назад собственников! Нота симпле указывала старые данные о собственниках, так как наследство не было оформлено. Мне было жутко неудобно перед моими клиентами, которые, естественно, попросили пояснить, что происходит.

На самом деле, сильно страшного ничего не произошло. Просто вместо собственников пришли наследники. Дело в том, что в Испании это распространенная практика — не оформлять наследство до продажи. Вообще получение наследства в Испании — событие не всегда радостное. Многие стараются избежать этой «участи», ввиду непомерно высоких налогов за принятие наследства. Среднестатистический испанец, не имеющий особого дохода, при получении, скажем, квартиры в наследство, должен отдать 21% от ее стоимости государству исходя из оценочной стоимости. Бывает, что нужно заплатить 20 000 евро налога. Далеко не у всех есть такие деньги, влезать в долговую яму перед банком также не все хотят. Вот и отказываются от наследства либо продают его. По закону, при одновременном оформлении наследства и продажи (одновременно) унаследованного имущества, наследник освобождается от уплаты налога (кроме налога с продажи), поэтому многие сначала находят покупателя и после купли-продажи оформляют наследство.

Если вы оказались в такой ситуации, то, в принципе, проблем быть не должно. Единственное чего не избежать в этом случае, это затягивания процесса регистрации права собственности покупателя. Вместо месяца, этот процесс может занять 2 и 3 и 6, так как сначала будет оформлено наследство, и только потом — купля-продажа и регистрация прав нового собственника-покупателя. Проблемы бывают с документами наследников, особенно, если их много и живут они не в городе. Пока они не предоставят все документы, регистрация наследства не завершится, и, собственно, не начнется.

Таким образом, можете видеть, что Нота симпле — еще не 100% гарантия. Именно поэтому, еще раз совет: видеть собственника и проверить ФИО в нота симпле.

Если Вам необходима помощь при оформлении документов, открытии счёта в банке, получении НИЕ, устройство детей в детский сад, школу или услуги переводчика, Вы можете связаться со мной по электронной почте info@ispaniainvest.com, по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт

СЕРТИФИКАТ ПО ИЗОЛЯЦИИ ПОМЕЩЕНИЯ. С 2015 года нотариус при оформлении сделки купли-продажи в обязательном порядке требует от продавца предъявить данный сертификат. Он показывает уровень изоляции помещения от воздействия внешних факторов — шума, ветра, солнца и т.д. Иными словами — насколько в квартире будет холодно зимой и жарко летом. Еще проще говоря — какого качества окна установлены в квартире и насколько тонкие стены и внутренние перегородки (стенами их назвать никак нельзя) с соседями. Уровень изоляции определяется категориями А, В, С и D от максимально высокой до никакой.

Скажу честно, обращать внимание на данные сертификата не всегда имеет смысл. Если вы покупаете квартиру под ремонт, то понятно, что будете менять окна и изолировать квартиру по вашему усмотрению. Однако если вы покупаете дорогую квартиру, не требующую ремонта, на этот сертификат стоит взглянуть. Продавец обязан его предоставить. Обычно его ни у кого нет, но его можно заказать и через день, а то и раньше, он будет на руках.

Последние квитанции за свет, газ, воду; ежегодный налог за содержание дома. Здесь все просто: во-первых, вы должны видеть, что все оплачивается и нет долгов. Во-вторых, вы должны знать, какие расходы вас ждут при покупке. Помните: оплата за свет, газ и воду производится один раз в 2 месяца (не везде, но в основном), соответственно, суммы в квитанциях указаны не за месяц, а за два, так что не пугайтесь. Оплата за содержание дома — раз в 3 месяца. Прибавьте к этому списку бумагу от ТСЖ об отсутствии долгов у продавца. 

Ежегодный налог — понятно, что раз в год. Однако, этой квитанции запросто может не быть, так как ее высылают на домашний адрес раз в год — где-то в марте. Если покупаете в январе, то продавец может предъявить только квитанцию за предыдущий год. Это совсем не  страшно. По закону тот, кто был собственником на 1 января, тот и платить годовой налог, поэтому вам этот налог не придет, а спишется со счета продавца. Однако если со счета он не списывается, вы можете договорится о том, что в момент сделки собственник просто отдаст вам наличными примерную сумму налога, исходя из данных предыдущего года, и вы сами оплатите этот налог.

Тоже самое касается и долгов. Не надо паниковать, если согласно документам у продавца есть долги! Не надо отказываться от сделки! Решение проблемы очень простое — он отдает вам наличными сумму долга и вы сами все оплатите. Однако скрытые долги в договоре купли-продажи обычно указывают, что они будут на совести продавца и он обязан будет их оплатить (либо — по договоренности — передать деньги вам).

Документ, на основании которого продавец стал собственником: договор купли-продажи, дарения, оформление наследства и т.д. В нота симпле эта информация тоже должна быть — сравните.

Оформление документов купли-продажи в Ваше отсутствие, покупка для Вас недвижимости в Валенсии по доверенности. По всем вопросам Вы можете связаться со мной по электронной почте info@ispaniainvest.com, по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт. Все консультации абсолютно бесплатны и ни к чему Вас не обязывают.

Есть еще такой документ, как СЕДУЛА (Cedula de Habitalidid) – свидетельство того, что объект находится в состоянии, пригодном для проживания. Он будет необходим для переоформления документов после сделки на имя нового собственника в случае, если в покупаемом помещении отключен свет. Вообще обязательно проверяйте наличие света и воды (и газа, если есть) в помещении перед покупкой. Если они есть — значит договора с компаниями по свету и воде (и газу) действуют, оплата производится, долгов нет. Если же все отключено (что вполне может быть, если в квартире никто не живет), то сразу прибавляйте к цене квартиры от 500 до 2000-2500 евро (помимо своего времени на подключение этих услуг).

Дело в том, что компания по свету «Ибердрола» не подключит вам свет, пока вы не предоставите так называемый «болетин» — сертификат о том, что с электропроводкой в квартире все в порядке, она соответствует стандартам и технике пожарной безопасности. Здесь у вас будет 2 варианта: если в квартире древняя проводка, то получение болетина обойдется вам в 2000-2500 евро, так как будет включать в себя полную замену проводки. Если же проводка в порядке, то потребуется только аккредитованный электрик, который посетит вашу квартиру и сделает вам этот болетин. Его услуги стоят около 400-500 евро.

При этом,если в квартире нет ни света, ни воды, вам потребуется документ Седула, который вам должен предоставить собственник. На практике этого документа почти ни у кого нет. Если у вас горят сроки на покупку квартиры и вам некогда ждать Седулу от продавца, тогда после покупки получите ее сами. Для этого надо пойти в отделение ГорСовета и запросить ее. К вам в квартиру вышлют человека, который подтвердить факт того, что помещение пригодно для проживания и после вам выдадут седулу. По цене — недорого, по времени — пару недель.

По основным документам, думаю, все. Конечно же, если мы будет рассматривать более сложные объекты, как дома, здания, офисы, то в этом случае могут понадобиться и другие документы, но это уже отдельный разговор.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.