Блог

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры в Испании?

В этой статье мы рассмотрим перечень документов, которые следует проверить перед покупкой недвижимости, а это будет зависеть от типа объекта – дом, квартира, земельный участок и т.д. Рассмотрим  вопрос на примере покупки квартиры.

— НОТА СИМПЛЕ (Nota Simple).

Основной документ о регистрации права собственности, в котором содержится информация об объекте недвижимости, а именно: ФИО и количество собственников, полный адрес объекта, тип недвижимости, размер объекта в кв/м, % долевой собственности в местах общего пользования, обременения (ипотека, сервитут, аренда) и т.д.

Самое важно, на что нужно обратить внимание в этом документе — это:

  1. Сколько собственников имеет квартира. Все ли собственники согласны ее продать.
  2. Сравнить данные ДНИ (аналог паспорта в Испании) человека, кто собирается продавать с данными в нота симпле — это один и тот же человек?

Был у меня неприятный случай: объект, что понравился моему клиенту, был от одного испанского АН. Оно предъявило нам ноту симпле, где собственниками значилась супружеская пара. При подписании договора о внесении задатка, я не потребовала пригласить собственников, так как, если АН занимается продажей и имеет разрешение на продажу, то может и подписать договор задатка и получить этот самый задаток. Тем более, агент сказал, что собственники не проживают в Валенсии. Каков же был мой шок, когда, придя на сделку купли-продажи, вместо 2-х собственников, мы с клиентом увидели 6 человек. Это были наследники умерших 2 года назад собственников! Нота симпле указывала старые данные о собственниках, так как наследство не было оформлено. Мне было жутко неудобно перед моими клиентами, которые, естественно, попросили пояснить, что происходит.

На самом деле, сильно страшного ничего не произошло. Просто вместо собственников пришли наследники. В Испании это распространенная практика — не оформлять наследство до продажи. Вообще получение наследства в Испании — событие не всегда радостное. Многие стараются избежать этой «радости», ввиду непомерно высоких налогов за принятие наследства. Среднестатистический испанец, не имеющий особого дохода, при получении, скажем, квартиры в наследство, должен отдать 21% от ее стоимости государству исходя из оценочной стоимости  на год получения ее в наследство. Бывает, что нужно заплатить 20 000 евро налога. Далеко не у всех есть такие деньги, влезать в долговую яму перед банком также не все хотят. Вот и отказываются от наследства либо продают — если  это недвижимость. По закону, при одновременном оформлении наследства и продажи (одновременно) унаследованного имущества, наследник освобождается от уплаты налога (кроме налога с продажи), поэтому многие сначала находят покупателя и  оформляют наследство одновременно с купле-продажей.

Если вы оказались в такой ситуации, то, в принципе, проблем быть не должно. Единственное чего не избежать в этом случае, это затягивания процесса регистрации права собственности  на покупателя. Вместо месяца, этот процесс может занять 2 и 3 и 6, так как сначала будет оформлено наследство, и только потом — купля-продажа и регистрация прав нового собственника-покупателя. Проблемы бывают с документами наследников, особенно, если их много и живут они не в городе. Пока они не предоставят все документы, регистрация наследства не завершится, и, собственно, не начнется регистрация перехода прав собственника на покупателя.

Таким образом, вы можете видеть, что Нота симпле — еще не 100% гарантия. Именно поэтому, второй документ, который нужно посмотреть —

— ДНИ собственника и продавца. 

Если идет несовпадение, то следует выяснить в чем дело. При случае наследства просите документ о родственных связях и заключение о смерти. Если перед вами доверенное лицо, то просим доверенность  — нотариальную!! Только по ней можно продать/купить недвижимость.

— СЕРТИФИКАТ ПО ШУМОИЗОЛЯЦИИ ПОМЕЩЕНИЯ.

С 2015 года нотариус при оформлении сделки купли-продажи в обязательном порядке требует от продавца предъявить данный сертификат. Он показывает уровень изоляции помещения от воздействия внешних факторов — шума, ветра, солнца и т.д. Иными словами — насколько в квартире будет холодно зимой и жарко летом. Еще проще говоря — какого качества окна установлены в квартире и насколько тонкие стены и внутренние перегородки (стенами их назвать никак нельзя) с соседями. Уровень изоляции определяется категориями А, В, С и D от максимально высокой до никакой.

Обращаю ваше внимание. Этот документ требует нотариус. А значит, продавец может не иметь его на момент заключения договора о внесении задатка на покупку выбранной вами квартиры. Ничего страшного в этом нет. Обычно продавцы делают его как раз после получения задатка и непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Вам этот сертификат ничего не скажет о легальности или нелегальности сделки. Этот документ — чистая формальность перед нотариусом — абсолютно лишняя в большинстве случаев.

Также отмечу, что обращать внимание на данные сертификата не всегда имеет смысл. Если вы покупаете квартиру под ремонт, то понятно, что будете менять окна и изолировать квартиру по вашему усмотрению.

— ОПЛАТА СВЕТА, ВОДЫ, ГАЗА

Внимание, нотариус НЕ проверяет отсутствие долгов по коммунальным услугам. Это ложиться на плечи вас или вашего агента, который помогает вам купить недвижимость в Испании. Данные документы лично я запрашиваю перед сделкой и смотрю в день сделки. Обычно это выписка со счета и последняя квитанция на ту же сумму, что и выписка со счета от компаний воды (в Валенсии самая крупная — Aguas de Valencia — Emivasa), света (в Валенсии самая крупная — Iberdrola) и газа (в Валенсии одна из — Gas Natural).

Например: покупаете в январе, значит квитанция последняя может быть от января, декабря и даже ноября. Это связано с тем, что компании часто снимают показатели счетчиков раз в 2 месяца и счет выставляют так же. Новые квитанции продавец просто не получил, и у него со счета еще не было списания. Это, естественно, не страшно. Если, скажем, последняя оплата была за ноября, а покупка — январь, то декабрь продавец обязан оплатить. Вы можете договориться о том, что поменяете данные собственника после этой оплаты либо о том. что он вам вернет оплаченную вами сумму при смене собственника сразу после покупки. Вариантов много. И все это мелочи по сравнению с главным событием — покупкой.

— ОПЛАТА ЗА ПОДЪЕЗД/СОДЕРЖАНИЕ ДОМА.

Здесь нотариус потребует от продавца документ об отсутствии задолженности перед подъездом, так что вам можно не беспокоится на этот счет. Управляющий домом или (если первого нет) президент подъезда выпишет бумагу о наличии/отсутствии долгов по квартире перед собственниками подъезда. В документе может быть указано, что:

1) долгов нет.

2) долг есть за подъезд по ежемесячным платежам.

3) Нет долга за подъезд по ежемесячным выплатам, но есть долг «на будущее». Здесь имеется ввиду, что на собрании собственников жилья были принято решение о ремонте дома или проведении любых других ремонтных или косметических работ. Оплата таких работ может длиться годами, как и сами работы. Собственники платят частями. Соответственно, на момент продажи вам квартиры продавец оплатил часть общей суммы и не обязан платить все перед продажей. Оставшаяся часть суммы перейдет к вам, но вы можете договориться с продавцом и о других условиях.

4) Долгов нет, но указано, что на собрании собственников было принято решение о проведении каких-либо работ, скажет, об установке лифта, и каждая квартира должна будет оплатить столько-то в таком-то порядке в такой-то период. В данном случае, продавец не должен ничего платить, т.к. работы начнутся, когда он уже даже не будет собственником.

— ОПЛАТА ЕЖЕГОДНОГО НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ. 

Это документ также затребует нотариус. Однако, он его затребует даже не у собственника- продавца, а у Мерии города (ayuntamiento), которая этот налог снимает каждый год. При этом, документ, который Мерия предоставит может не всегда соответствовать действительности. Да-да, даже такое бывает. Но страшного ничего нет. Ответ Мерии будет не многословным: нет долгов — тогда все прекрасно, есть долги — тут есть нюансы. Данный налог по Валенсии (в других городах может быть по-другому) платиться раз в год в апреле-мае тем лицом, кто был собственником помещения на 1 января текущего года.

Бывает, что продавец недавно оплатил налог, а Мерия пишет, что нет. Это нормально, т.к. база данных в Мерии обновляется медленно и данные об оплате еще не поступили к ней. В данном случае, нотариус говорит продавцу о долге, и продавец может принести на сделку квитанцию об оплате налога. Последняя будет иметь бóльшую силу, чем документ Мерии. Если же продавец не оплатил налог и долг действительно есть, то это не проблема и не повод паниковать. Долг продавец может «оплатить» вам (передать сумму долга наличными на сделке), а вы уже сами «донесете его» до банка. 

Как видите все просто. Главное, что я хочу, чтобы вы запомнили: если долги есть и вы о них знаете, то это не проблема! Это решаемый вопрос. Проблема будет, если долг был скрыт, но мы сейчас это не обсуждаем. 

— ДОКУМЕНТ, на основании которого продавец стал собственником.

Следующий документы, который вы можете попросить у продавца, но он абсолютно не обязательный, это документ, на основании которого продавец получил продаваемое имущество.  Такими документами может быть: договор купли-продажи, дарения, оформление наследства и т.д. В нота симпле эта информация тоже должна быть — сравните. На самом деле, требовать этот документ будет нотариус, не берите на себя более того, что нужно, не забивайте голову.

— СЕДУЛА (Cedula de Habitalidid)

Это документ, свидетельствующий о том, что объект находится в состоянии, пригодном для проживания. Его в большинстве своем не имеют продавцы. И не обязаны. И никто его не попросит. Нужен он для подключения света, возы, газа в помещении, где эти услуги не подключены. Подключение коммунальных услуг в помещении — очень хлопотное и нудное дело, поэтому обязательно проверяйте наличие света и воды (и газа, если есть) в помещении перед покупкой. Газа у многих нет, а вот свет и вода обычно есть (кроме банковских квартиры) почти везде.

Если же все отключено, то сразу прибавляйте к цене квартиры от 500 до 2000-2500 евро (помимо своего времени на подключение этих услуг). Получить Седулу в Валенсии совсем не сложно, а вот в других городках придется побегать, но в целом, все решаемо. Вопрос времени. Если же у продавца есть эта седула, то вам очень повезло.

БОЛЕТИН.

Это важный документ для подключении света в квартире. Собственно, без него не будет у вас света. Продавец его иметь не обязан. Получить его бывает сложно, особенно, если проводка древняя. Болетин — сертификат о том, что с электропроводкой в квартире все в порядке, она соответствует стандартам и технике пожарной безопасности. Здесь у вас будет 2 варианта: если в квартире старая проводка, то получение болетина обойдется вам в 2000-2500 евро, так как процесс будет включать в себя полную замену проводки.

Если же проводка в порядке, то потребуется только аккредитованный электрик, который посетит вашу квартиру и сделает вам этот болетин. Его услуги стоят около 200евро. В общем, если у продавца есть этот болетин (он выдается на 10 лет), то вам несказанно повезло.

По основным документам, думаю, все. Конечно же, если мы будет рассматривать более сложные объекты, как дома, здания, офисы, то в этом случае могут понадобиться и другие документы, но это уже отдельный разговор.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.