Блог

Агентства недвижимости в Испании: как понять, что вас обманывают.

Вы хотите купить жилье в Валенсии и находитесь в его активном поиске, связываетесь с разными агентствами и сталкиваетесь с тем, что вам предлагают один и тот же объект по разной цене? Давайте разбираться, в чем тут дело. 

Ситуация, когда два или три (иногда и 10) разных агентства недвижимости предлагают вам один и тот же объект для продажи по разной цене, совсем не редкость. Причем, разница может быть и в 1000е, и в 10 000е, и в 50 000е, и выше — зависит, естественно, от общей стоимости объекта. Первая мысль, что может возникнуть у любого из вас: «Меня пытаются обмануть. Что делать? Бежать, бежать мне надо от этих агентов, они хотят на мне заработать». Ваше мышление вполне логично, однако, не стоит торопиться с выводами. Не надо пугаться и думать, что вас 100% хотят «надуть» (хотя, этот вариант, безусловно, следует рассматривать). Причин сложившейся ситуации может быть несколько. В этой статье я открою вам небольшие секреты «образования» цены на объект.  smile 

Для начала, давайте разберемся, от чего зависит конечная стоимость объекта:

  1. от местоположения (в городе или за городом)
  2. от района (центр города, окраина, пляж и т.д.).
  3. от состояния объекта (требуется ли ремонт и каковы его масштабы)
  4. от состояния дома (имеется ли в нем лифт)
  5. от этажа объекта (чем выше этаж в доме с лифтом, тем выше цена и, наоборот, чем выше этаж в доме без лифта, тем ниже цена).
  6. от периода времени, который объект находится в продаже (об этом ниже).
  7. от количества посредников, участвующих в продаже (продает объект собственник, агентство или несколько агентств)
  8. как это ни странно звучит, конечная цена зависит от «размаха» агентства недвижимости (чем оно крупнее, тем больше накрутка, хотя не всегда).

Как видно из списка, именно три последних пункта могут повлиять на разницу в цене между агентствами. Поясняю. Первые 5 пунктов формируют изначальную цену объекта. Они со временем не изменяются, поэтому цена тоже меняться не будет. А вот пункты с 6 по 8 действительно могут изменить стоимость объекта. Рассмотрим этот момент подробнее.

Зависимость цены от периода времени, который объект находится в продаже.

Тут все просто. Все мы знаем, что такое «торговаться» и снижать цену. Продавец об этом тоже знает, поэтому часто говорит агентству две цены: ту, за которую хочет продать (назовем ее «максимальной») и ту, за которую может (т.е. дешевле уже смысла нет) продать («минимальная»). Все мы в жизни хоть раз что-то покупали и продавали. Это совсем не новость, что покупатель желает купить подешевле, а продавец – продать подороже. Так вот. Указав две цены агентству, последнее само будет решать, какую цену ставить. Агентство А, оценив объект, сразу поставит минимум, агентство В – максимум, а агентство С — выше максимума, заложив свой процент. Вот вам и 3 цены нарисовались.

При этом спустя полгода нахождения объекта в продаже, агентства В и С могут снизить цену, один – до минимальной, второй – до максимальной. Вариантов может быть много, но результат один – вы видите разницу в цене, и она вам не нравится. По сути, вас никто не обманывает, цена находится в рамках той, что указал собственник. 

Зависимость цены от количества посредников, участвующих в продаже (продает объект собственник, агентство или несколько агентств).

Здесь, полагаю, все понятно. Одно агентство ставит цену на объект со своей наценкой, второе – берёт у первого объект (вместо того, чтобы поработать и отыскать собственника) и делает наценку на его наценку и т.д. Вот вам опять и разница в цене. Чем больше агентств «приложило руку» к продаже, тем выше накрутка, ведь все хотят заработать. Обидно то, что многие агентства не прикладывают ни руку, ни ногу, извиняюсь, но при этом требуют денег. Это очень раздражает даже меня, как работника этой сферы, могу представить, как неприятно вам. Бывали случаи в моей практике, когда удавалось найти клиенту объект по индивидуальному запросу только у другого агентства, т.е. не у собственника. А потом выяснялось, что это агентство «позаимствовало» объект у другого агентства.

И вот нас уже трое – я, как агент, и еще два агентства. И все хотят заработать. И что делать бедному покупателю, спрашивается? С одной стороны, я понимаю эти агентства. Они проделали, пусть маленькую, но работу по поиску объекта, проверке документов (будем надеяться) и т.д. Понимаю, что хотят заработать. Но, с другой стороны, меня очень раздражает, когда эти агентства просят с моего клиента намного больше комиссию (или вознаграждение), чем я, при этом оба агентства предоставляют только объект и, максимум, отведут к своему знакомому нотариусу, передав ему все документы для оформления сделки. Все же основную работу по подготовке документов покупателя до и после совершения сделки сделаю я. То есть работала я, а два агентства-нахлебника получили больше, чем я. Вот теперь уже мне неприятно больше, чем вам.

Зависимость цены от «размаха» агентства недвижимости.

В наше время популярность, престиж и «стаж» существования на рынке играют огромную роль. Компании «с именем» повышают цены за свои услуги в разы, а то и в десятки раз, только потому, что они много лет  на рынке услуг. Платить ли за престиж, стаж и имя – решать вам. Лично я не считаю, что агентство, которое действует на рынке 10 лет, имеет право требовать за свои услуги (по продаже той же недвижимости) на 10 000 евро больше, чем агентство с 2х-летним стажем. Работа будет проделана абсолютно одинаковая. Те же документы, тот же процесс продажи.

Более того, 10-летний опыт работы не всегда наделяет ее сотрудников профессионализмом. Можно найти крупные компании, которые держатся на рынке не из-за хорошей репутации, а, например, из-за огромных вложений в рекламную компанию. Работникам платят очень мало, на работу принимаются все подряд – с образованием и без, коллектив постоянно меняется. При этом компания «ломит» бешеные цены за свои услуги, а среди работников нет ни одного профессионала.

Предполагается, что многолетняя компания имеет большой опыт работы, однако, этот опыт может заключаться не в том, как правильно удовлетворить запросы клиента, а в том, как правильно и незаметно его обмануть. Согласитесь, для этого тоже нужен опыт. Вот и получается, что помимо того, что с вас возьмут в три раза больше, вас еще и обманут по полной программе — компания ведь крупная – подозрений быть не может.

Безусловно, есть компании, работающие честно и добросовестно. Однако я все же считаю, что переплачивать за это качество тысяч 20 евро не разумно, тем более в сфере купли-продажи недвижимости. Ведь, как я уже сказала, работа будет проделана одинаковая (документы оформляются те же, сделка проходит по одному и тому же сценарию), только оценена по-разному. Если в компании работает профессионал с опытом работы (который он мог наработать в другой компании), знаниями и соответствующим образованием, то не важно сколько лет компании — месяц или пять лет — этот работник все сделает на высшем уровне.

Я вам рассказала о трех причинах, по которым, вы можете найти один и тот же объект по разным ценам. Однако это еще не всё. Есть ещё несколько причин…

  1. Вас пытаются обмануть, завысив цену объекта. Наверно, не ожидали от меня такого комментария? Ведь я же тут вроде пытаюсь вам доказать, что вас не обманывают. Отнюдь. Конечно же, обман может быть причиной разницы в цене. В любой сфере бизнеса работают разные люди и компании. У каждого свои методы и принципы работы. Ваша задача – узнать о них раньше, чтобы избежать обмана.
  1. Поведение собственника. Да-да, именно собственник объекта может быть причиной сложившейся ситуации. Как так? Да очень просто. Вот примеры из моего профессионального опыта:
    • Собственник, желающий продать свою недвижимость, передает ее на продажу нескольким агентствам и сознательно указывает разные цены. Зачем? Например, если агентство работает с русскими, китайцами, англичанами и т.д., значит «цену можно указать повыше, т.к. «эти» заплатят больше». В данном случае, необоснованные принципы собственника диктуют цену объекта.
    • Собственник указал всем одинаковую цену, но через какое-то время решил ее поднять (и такое бывает!) или снизить. Ни один испанец (в силу лени и безответственности) не будет обзванивать все агентства (иногда объект находится сразу у 15-20 (!) агентств), чтобы оповестить их об этом. Он сообщит последним трем и те снизят или повысят цену. Остальные же будут продавать по указанной когда-то цене. Была у меня ситация: пришла к собственнику на объект делать фото. Спросила про цену, а он сказал: «Я прошу за эту квартиру 550 000е, при условии, что вы (т.е. я или другое агентство) продадите ее до Нового года. Если до этого срока мне ее никто не продаст, то у меня отпадёт необходимость срочной продажи и я подниму цену до 640 000е». В данном случае ситуация в разных агентствах будет разная. Те, кто взяли объект на продажу давно и не знают об изменении цены, продолжат продавать его по 550 000е. Те, кто знают о ситуации, будут действовать по-разному. Одни, не надеясь, что продадут квартиру до Нового года (например, считают цену завышенной или не часто имеют клиентов на квартиры подобного ценового уровня), укажут сразу 640 000е, чтобы не менять ее после Нового года (ведь если они забудут это сделать, и появится покупатель за 550 000е, а квартира уже стоит 640 000, у агентства будут проблемы). Другие агенства, надеясь на быструю продажу, укажут 550 000е или чуть больше. Вот вам и разница в цене, и, заметьте, не маленькая: 550 000 и 640 000!
    • Собственник сам не знает, за какую цену он хочет продать! Бывает и такое. Он говорит агентству: «Оцените и поставьте цену сами. Я хочу получить хотя бы 50 000е (например)». И вот каждое агентство начинает «на свой взгляд» устанавливать цену.
  1. Поведение агентств. Каждое агентство работает по своему. Одни закладывают свою комиссию в стоимость объекта, другие этого не делают. Одни закладывают в цену расходы по оформлению документов (для покупателя) при сделке, другие – нет. Подробнее об этом здесь (ссылка временно не активна. Статья готовится к публикации).
  1. «Воровство». Не стоит также забывать о «ленивых» агентствах, которые просто воруют объявления о продаже в интернете, устанавливают цену с интернета, не имея ни малейшего представления о том, существует ли объект, какова его реальная цена, изменилась ли она, соответствуют ли фото действительности и т.д. Такие «организации» нужно вовремя вычислять и стараться избегать. Был у меня интересный случай: продавала я объект по одной цене. Потенциальный покупатель стал торговаться и снизил цену на 5 тысяч, поставив продавца в тупик, т.к. он не очень был рад той цене — так скажем, на границе. В результате на цену продавец согласился, а через день покупатель заявил, что нашел этот объект у другого агентства еще дешевле (чем моя цена — она же собственника, и чем цена со скидкой, на которую собственник пошел «со скрипом»). Я пояснила покупателю, что он сам был свидетелем того, как продавец не хотел уступать в цене, поэтому у другого агентства просто не может быть еще ниже. В результате выяснилось, что то агентство просто украло фото в интернете и установило цену ниже, чем было на другом сайте! В результате собственник потребовал немедленно удалить объявление с такой ценой, т.к. она не соответствовала действительности.

Как понять, пытаются ли вас обмануть?

  1. Обратите внимание на разницу в цене, ориентируясь на конечную стоимость объекта. Одно дело, что наценка составила 2-3-5 тысяч евро, а другое – 10-15-30 тысяч (естественно, зависит от общей цены). В первом случае,  это мелочь, которую легко ликвидировать, снизив цену, во втором, наглость ощутима.
  • Если первый случай, то не страшно. Да, агентство немного завысило цену (если мы исключим все вышеперечисленные аспекты образования цены – см. п.2 и 3), но не стоит переживать, некоторые агентства делают это только для того, чтобы снизить ее потом до реальной цены. Поторговаться на эту разницу будет не сложно. Зачем агенты это делают? Элементарно. Все мы привыкли торговаться и «выиграть» пару копеечек, думая, что сэкономили. Это обычный психологический ход. И применяется он в бизнесе, особенно в сфере продаж, практически всегда. Всем же приятно получить скидку на товар? И если продавец отказывается ее делать, то агентство таким способом пытается привлечь клиента — оно делает скидку, а продавец остается при своей сумме. И все довольны — вы со «скидкой», агентство — с клиентом, продавец продает по цене, какой отел. Так что не нервничайте, если разница в цене не велика. Это даже не обман, а «стратегический ход».
  • Если ситуация вторая, то стоит задуматься, куда вы попали. Вполне может быть, что за счет вас кто-то пытается купить себе новую машину или доделать ремонт в квартире. Для того, чтобы это выяснить, можно провести ряд «мероприятий» с этой компанией (см. п. 2)
  1. Насторожитесь, если агент(ы) прыгает вокруг вас, как сайгак, «облизывая» вас и пытаясь предугадать любой вас вопрос и желание. Во-первых, это поведение неуверенного в себе человека (или агентства в целом). Во-вторых, это напрягает и далеко не всем нравится. Даже если я хочу купить что-то на сумму в 5 миллионов, я не хочу, чтобы передо мной стелили дорожки из лепестков роз и бегали сзади со стулом на случай, если я устану. Для меня вывод может быть только один: ведут себя так, потому что на мне наварят столько, что хватит не только на ремонт кухни и машину, но и на пару вилл на Мальдивах (если речь идет о сделки на миллионы).

Продолжение в части 2.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.