Блог

Рост цен на недвижимость в Валенсии после кризиса Ковид-19.

Новость от 03.06.2020 года. Цены на жилье в провинции Валенсия выросли в мае на 0,7% по сравнению с апрелем месяцем и на 3% по сравнению с маем прошлого года. Таким образом, согласно данным индекса недвижимости Fotocasa, средняя цена за квадратный метр достигла 1441 евро. Это третий рост за месяц и пятый в 2020 году.

По данным портала по аренде и продаже недвижимости в Испании Fotocasa, цены на недвижимость на вторичном рынке в Сообществе Валенсия в мае выросли в трех провинциях: Валенсия (0,7%), Кастельон (0,3%) и Аликанте (0,2%), а также в 63% муниципалитетах. При этом в Рекене (Валенсия) зарегистрирован максимальный рост цены (9,9%), а в Винаросе (Кастельон) — самое большое снижение (-7,6%).

В целом, что касается цен, то Аликанте является самой дорогой провинцией (1.556 евро / м2), за ней следуют Валенсия (1.445 евро / м2) и Кастейон (1.096 евро / м2).

В столицах цены падают: в Аликанте (-2,3%) и Кастельо-де-ла-Плана (-0,8%), в то время как Валенсия является единственной столицей, в которой цена выросла на 0,8%. Фактически Валенсия самая дорогая столица сообщества: 2.085 евро / м2, далее следуют Аликанте (1.722 евро / м2) и Кастейон (1.218 евро / м2).

Средняя цена на вторичное жилье выросла в мае в 69 из 116 муниципалитетов. Три самых больших роста были зарегистрированы в муниципалитетах Рекены с 9,9%, затем следует Диамус (5,7%) и Бенетусер (5,5%). При этом, наиболее выраженное снижение цены наблюдалось в Винаросе (-7,6%) и Пуче (-6,1%).

Если анализировать цену за квадратный метр в мае, то город Альборайя является самым дорогим с 2514 евро / м2, за ним следуют Бенидорм с 2410 евро / м2 и Алтеа с 2244 евро / м2. Самыми дешевыми городами являются La Pobla Llarga с 633 евро / м2, за которой следует Sant Joan de Moró с 679 евро / м2.

СРАВНЕНИЕ С ДРУГИМИ ПРОВИНЦИЯМИ

В целом по стране 14 автономных сообществ представили положительные ежемесячные данные в мае 2020 года. Наибольший прирост наблюдался в Кастилья-Ла-Манча (3,8%), затем Наварра (3,7%), Галисия (3%), Мурсия (2,9%), Балеарские острова (2,4%), Андалусия (2%), Эстремадура (1,1%), Канарские острова (1,1%), Астурия (1,1%) и на 10-м месте Валенсия (0,7%). Далее следуют Ла Риоха (0,5%), Кастилия и Леон (0,4%), Страна Басков (0,1%) и Арагон (0,1%).

При этом, ежемесячные снижение цен наблюдается в трех провинциях: Мадрид (-1,4%), Каталония (-0,9%) и Кантабрия (-0,1%).

Мадрид и Страна Басков находятся в рейтинге автономных сообществ с самыми высокими ценами на вторичное жилье в Испании, 3.079 евро/м2 и 2.812 евро/м2 соответственно.

За ними следуют Балеарские острова с 2.757 евро / м2, Каталония с 2.470 евро/м2, Канарские острова с 1.792 евро/м2, Наварра с 1.740 евро / м2, Кантабрия с 1.712 евро/м2, Андалусия с 1.644 евро/м2, Арагон с 1.585 евро/м2. м2, Астурия с 1.584 евро/м2, Галисия с 1.576 евро/м2, Кастилия и Леон с 1.445 евро/м2 и 13-е место Валенсия — 1.441 евро/м2На 14м месте La Rioja с 1.400 евро/м2, Мурсия с 1.170 евро/м2, Кастилья-Ла-Манча с 1.124 евро/м2 и Эстремадура с 1.120 евро/м2.

Оригинал статьи здесь.


Мое мнение: Те, кто читал мои предыдущие статьи на тему кризиса и его влияния на цены на недвижимость в Валенсии (про всю Испанию я не говорила), помнят, что я высказывала мнение о том, что цены в Валенсии не упадут. А если это случится, то точно не на эконом варианты. Максимум упадут цены на дорогие объекты по 200-500 тысяч евро. На жилье до 100 000 цены сохраняться.

Статистика в статье удивила немного, не ожидала повышения, тем более довольно серьезного, как в некоторых местах. В принципе, если разобраться, то такое вполне возможно. Люди потеряли в кризисе и хотят восполнить свои потери, продав дороже. Вы сейчас скажите: «Они что не соображают, что у всех были потери и у них никто не купит дороже?». Ответы могут быть такие: «1. Их не волнуют потери других. На любой товар есть покупатель. 2. Им не горит продать и они могут ждать. 3. Их вариант довольно хорош, его возьмут и так, особенно после 3х месяцев стояния рынка увидеть красивую квартиру в продаже будет очень приятно. 4. Те, кто хотел купить до кризиса, сохранили интерес и в июне активировались и с еще большим желанием бросились выбирать себе жилье, «не глядя на цены»». Последний пункт – это практика моя и других агентов на конец мая-начало июня месяц.

Данная статья подтверждает мои прогнозы, даже превосходит их. Вообще скажу честно, с конца мая началось очень бурное движение в городе. Народ долго сидел дома, устал, хотел движения, жизни, скорости. Не следует забывать, что испанцы очень общительная нация, они без болтовни в барах, магазинах и т.д. не могут существовать. Выпуск испанцев на улицу это как спуск собак с цепи – они бегут во все стороны на радостях, забыв обо всем на свете. Жизнь закрутилась, бизнес открывается, люди активно везде ходят (хотя в гораздо меньшем количестве). В агентствах недвижимости движение и не малое. А это говорит о том, что те, кто был решительно настроен купить до кризиса, свой настрой сохранил и тут же вернулся к своей цели, как только стало возможно. Я смотрю на все это и искренне радуюсь. Радуюсь, что люди начинают улучшать свою экономическую ситуацию, вылезать из долгов, везти активный бизнес. Это здорово и всем желаю поскорее восстановиться.

Что касается цен в Валенсии, то я раз в неделю смотрю что и как на рынке. И скажу вам, что появились интересные эконом варианты для инвесторов. Очень не много, но очень хорошие. Цена интересная, но не значит низкая. Она хороша для состояния объекта, но для района она стандартная. Понижения не наблюдаю. При этом, я веду речь о нормальных эконом районах, я не говорю про Трес Форкес и Авенида дель Сид. Там можно с 40 тысяч спустить до 20 и не продать. Там вообще никому ничего не нужно. Стоят квартиры с шикарным ремонтом по 40 тысяч месяцами. И сейчас цены на них снижают, но это не из-за кризиса, а из-за района. Это важно понимать. И многие будущие покупатели, не разбираясь в районах Валенсии, увидели скидки в никому не нужных районах города и сели ждать падения цен. Вы останетесь с носом, я вас уверяю.

Из моего недавнего опыта: до кризиса, в феврале, увидела квартиру за 29.000 евро – 5 этаж с лифтом. С лифтом!!! Звоню, спрашиваю, в чем подвох, наверно, ошибка и дом без лифта. Нет, отвечает хозяин, ошибки нет, просто дом среди цыган в районе Авенида дель Сид. Это жуткий район (не весь!), и там мне лично ничего не нужно. Но, сами понимаете, цена привлекает, кто же не любит халявы. Хотела посмотреть, но хозяин сказал, что квартиру покажет только после того, как я заранее поеду и посмотрю дом и окрестности.

Поехала. Приезжаю, паркуюсь. Сижу в машине. Мне не приятно даже выйти. Грязь. Цыгане, как тараканы, везде. Я знала, куда еду, но я там сто лет не была после последнего посещения, повергшего меня в шок, и уже забыла все прелести этого района. Шумно, бары с цыганами. Смею заметить, я не расистка, ни в коем случае. Я могу жить с любыми соседями любых наций. Вопрос здесь не в нации, а в поведении. И увы, во всем мире цыгане не отличаются ни соблюдением тишины, ни воспитанием, ни манерами, ни прилежным поведением. Испанцы тоже не подарок в этом смысле, но все же более адекватные. Чем больше цыган в одном месте, тем «веселее» будет жизнь. Если на целый дом одна семья цыган, то она быстро перевоспитывается и превращается в нормальных членов общества. Однако кланы цыган переделать сложно.

Так вот. Приехала я смотреть дом с квартирой за 29000 евро на 5м этаже с лифтом. Посидев 5 минут в машине, я вышла на улицу. Жуть. Пошла к дому. Заброшен, никто не следит, обшарпан, краска давно слетела, ТСЖ нет. Лифт нашла, однако, подходить близко было противно. Не понятно туалет это или лифт, вонь, мухи, грязь, короче, помойка, а не дом. Вот стою я и себя уговариваю.

«Всего 29.000, и за 25.000 хозяин согласиться, лишь бы отделаться от этого» — говорит моя эмоциональная часть мозга.

«Ну хорошо, купишь ты то гов…. Что ты с ним делать собралась? Кому ты это сдавать в аренду будешь? Кто сюда поедет? Испанцы? Нет. Наши? Не смеши меня. Кто? Цыгане? Ты собралась связаться с цыганами? И за какие деньги сдавать будешь? За 300 евро??» — противоречит моя рациональная часть мозга.

«Нет, цыганам нет, конечно. И не за 300 евро» — реагируют эмоции.

«А за сколько? За 500? Кому? Любой, кому сдашь, сбежит, как только поймет куда попал, а ты еще и виновата будешь, что такое сдала».

«Квартира же хорошая, даже ремонт не нужен… Может и сдам кому….» — эмоции не сдаются.

«У тебя что денег много, чтобы просто так выкидывать 30 тысяч? Вот когда будет у тебя в кармане пол миллиона, тогда и покупай всякую фигню, если жить скучно и проблем мало. Выкинешь последние деньги и останешься в полной жо… Очень умно. Инвестор, тоже мне. Давай так. Простой вопрос: Ты бы своим клиентам такое предложила под сдачу?» — спрашивает рациональность.

«Конечно, нет! Кому я это буду сдавать потом? Кому это нафиг надо?!»

«Очень интересно! Значит, чужим людям не предложишь, т.к. полный неликвид, а сама в это г… наступить хочешь! Молодец! Ты вообще кому это собираешься продавать потом и за какие деньги? Сто лет продавать будешь, когда поймешь, что купила».

И поехала я домой, отруганная сама собой за эмоциональность в таких важных делах, как инвестирование. Хозяину не звонила, конечно, для просмотра… Очень тяжело оставаться субъективной, когда речь идет о самой себе. Когда я с вами – с клиентами, я моментально все вижу и понимаю, без эмоций оцениваю ситуацию и всегда четко чувствую то ли это, что мы ищем. Я на работе и выполняю свои обязанности, как добросовестный агент. Однако самой себе советовать тяжело…

Ладно, вернемся к теме разговора. К чему был пример? К тому, что до кризиса был дом с лифтом за 25-29 тысяч и я не взяла. Это была самая низкая цена в том районе, не говоря уже о наличии лифта. Сейчас цены там снижают с 45 до 40 тысяч евро. Поверьте, кризис тут не при делах. Там цены диктуют цыгане. Да что я все разглагольствую. Перейдем к примерам. Открываем ту же Fotocasa. До 50 тысяч евро, 2 спальни. Первые два самых дешевых варианта: 

"Рост цен на недвижимость в Валенсии после кризиса Ковид-19."

Вы посмотри́те на эти цены! Бесплатная раздача жилья или что? А скидка? В 2 раза и больше. Однако, давайте копнем поглубже. Вы же понимаете, что хороший товар долго лежать не будет и в скидках не нуждается. Анализируем: Обе квартиры в Валенсии, на втором этаже, естественно без лифта. Второй этаж более чем нормальная высота. Этот контроль прошли обе.

В одной 2 спальни, в другой — 3. Не плохо. Состояние можно увидеть на фото. Не евро ремонт, то понятно, но по моему опыту — вполне. Даже в первой супер крутая новая кухня. Просто сказка. Тоже прошли контроль. Смотрим дальше. Кто продает: обе банк. Что это означает? Собственно, ничего особенного. У банка много квартир, надо избавляться от самого неликвида в первую очередь. Меня меньше напрягает, когда скидку делает банк, чем частное лицо. Банки цены устанавливают не адекватные, там и говорить нечего. Пусть снижают. А частники снижают когда вариант совсем плохой и никто не берет или когда горит продать. Однако когда горит продать, цена сразу стоит низкая и объект улетает за день. А если цену снизили, значит давно стоит и никому не нужно.

В целом, жилье от частных лиц всегда в лучшем состоянии, нежели у банков. Все стремятся купить у частника не только из-за общего состояния квартиры, но и потому, что в таких квартирах в 90% подключены свет и вода. Купить квартиру у банки сложнее в разы: состояние квартиры ужасное в 90% случаев, всегда нет воды и света (подключение стоит денег и не малых сил), банк не продаст жилье, пока не проверит покупателя (даже местного) на предмет «чистоты» денежных средств, которыми покупатель хочет расплатиться за жилье. Проверка идет жесткая, много бумажной волокиты. В разы проще и быстрее купить у частного лица (проверка денег на предмет их легальности проходит только при открытии счета в банке, и это в разы проще).

Смотрим дальше. Напоследок оставила район.

Первая квартира: написано район Оливерета. Это один из моих любимых районов. Там найти за 50 тысяч евро 4й без лифта будет за счастье. Ну какие 20.000?! Открываем объявление: район Трес Форкес. Вот и разгадка. Та самая Авенида дель Сид (Проспект Сид) делит эти два района — очень плохой и очень приличный. Смотрим карту в том же объявлении: квартира в том самом месте, где я смотрела за 29.000 евро. Вопросом больше нет — хоть за 5 тысяч продавайте, мало кому будет нужно.

Смотрим расположение второй квартиры. Улица Дарока. Хорошо ее знаю. Ух, как вспомню, дух захватывает. На мой взгляд, самая плохая улица района Ориольс. Этот район я считаю самым выгодным районом для инвестирования. Однако эта (и пара других) улица схожа с районом Трес Форкес. Там не просто все национальности собраны, там страшно по вечерам, стычки соседей наблюдала, шумно, плюс еще и школа расположена, от нее тоже шума много.  А обсуждаемая квартира, судя по карте, над школой. Жуть. Тоже не подходит.

Вывод. Такие красивые с виду цены были отправлены в мусорку из-за расположения. Вы же не забыли мой совет: покупать район, а не внутренности. Внутри все можно переделать, а район с вами останется навсегда. Если все-таки выбирать из двух зол меньше, то однозначно, улица Дарока.

К слову, друзья мои. Несмотря на то, что я категорически против района Трес Форкес (и некоторых других), я его посоветую определенной категории людей. А именно, тем, кто покупает жилье для жизни и имеет минимальный бюджет. Я прекрасно понимаю, что никто не хочет жить с цыганами и в грязном районе, но все мы взрослые люди. Нужно уметь жить по средствам. Либо вы исполняете свою мечту с тем бюджетом, который есть, и живете в плохом районе хорошей Валенсии, либо вы возвращаетесь туда, откуда приехали. Есть вариант уехать за город, но проблема в том, что цены там такие же на эконом варианты в Валенсии. Либо «за город» будет так далеко, что не будет ни метро, ни жизни.

Подведем итог. Вариантов с такими смешными ценами не много, но они есть и будут. В сотый раз повторяю, цены «рисуются» не просто так. В районе Города Наук вы же не будете ждать и искать такие цены? Конечно, нет. Всему в этом мире есть объяснение. Мне искренне жаль квартиры в тех ужасных районах. Они отличные и стоят гораздо больше, если перенести их в другой район. Увы, что есть, то есть. Очень прошу вас, не поддаваться эмоциям при виде таких цен! Особенно, если вы не ориентируетесь в районах. Обратитесь с профессиональному агенту (согласна, его еще надо найти, это, кстати, в миллион раз сложнее, чем купить жилье), купите что-то дороже или ждите, но не бросайтесь на первый дешевый объект.

P.S.: Дорогие инвесторы, напоминаю вам, что я готова к работе с вами. НЕ НАДО приезжать этим летом, даже если будет можно. Вам нужно просто сделать доверенность в консульстве (у нотариуса не пойдет). Я сама подберу и куплю вам (естественно, после вашего одобрения и обсуждения) недвижимость в Валенсии. Помните, ваша инвестиция — это моя инвестиция. От того, что вы купите, будет зависеть мой заработок при сдаче квартиры в аренду. Выбрать вам плохой объект для покупки — потерять свой будущий заработок. Каждая покупка моего клиента — это моя покупка. Именно так я подхожу к вопросу покупки недвижимости в Валенсии. Поэтому не переживайте и не сомневайтесь в моем профессиональном опыте. Обращайтесь!

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.