• Русский
  • Español
  • Что такое нота симпле и что в ней написано?

    Видео на данную тему вы можете посмотреть на канале Ютуб.

    Многие из желающих купить недвижимость в Испании сталкиваются с таким понятием, как «нота симпле». Слышат это выражение, но толком не знают, что оно означает. В данной статье я расскажу вам, что это за документ и зачем он нужен.

    Содержание статьи:
    1. что такое нота симпле
    2. зачем нужна нота симпле
    3. где её получить
    4. сколько это стоит
    5. срок выдачи ноты симпле и срок действия
    6. кто и когдда должен ее проверять 
    7. что в ней написано. Содержание документа

    Начнём.

    1. Что такое нота симпле.

    Нота симпле – это самый важный, если не сказать основной, документ, который указывает, кто является собственником какого-либо объекта недвижимости в Испании. Говоря по-русски, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Этот документ выдаётся регистрационной палатой и является результатом государственной регистрации права на объект.

    2. Зачем нужна нота симпле.

    Данный документ может вам понадобиться не раз. Основная его функция – доказать, что вы собственник недвижимого имущества.
    Если вы покупатель, то вам важно его посмотреть не только с целью вычисления реального собственника объекта, который хотите купить, то и для того, чтобы проверить нет ли за квартирой долгов и обременений. Об этом расскажу ниже, в разделе 6.

    Если вы продавец, то вы сможете это продемонстрировать, показав ноту симпле. Можно показать и договор купли-продажи, но для нотариуса этого не достаточно.

    Если вы собственник, то этот документ вам нужен для того, чтобы опять же – доказать компаниям по свету, воде, газу и любым другим услугам, что вы хозяин квартиры и имеете право поменять тариф, расторгнуть или подписать договор на любые услуги. Для прописки в квартире он вам тоже пригодиться.

    Если вы арендатор, то советую вам проверять ноту симпле перед арендой квартиры. В Валенсии много мошенников, которые сдают объекты, не имея на это права. Чтобы прописаться в квартире, помимо договора аренды у вас попросят ноту симпле, чтобы проверить, что тот человек у кого вы сняли квартиру, является собственником.

    3. Где её получить.

    Ноту симпле запрашивают в регистрационной палате. Существует 2 способа её получения или запроса.

    1. Физически пойти в палату и подать заявление (бланк вам дадут там). Заполнить бланк от руки и сдать регистратору.
    2. Второй вариант — запросить документ онлайн, не выходя из дома. Есть специальный сайт, на котором можно заказать документ. Вот ссылка.

    Как вы понимаете, заказать документ по интернету гораздо проще и удобнее, чем идти физически в гос. орган. И такое удобство, естественно, должно уравновеситься чем–то не удобным… Чем? Ну, конечно, ценой.

    4. Сколько это стоит.

    Стоимость данного документа при заказе его первым способом (т.е. физически) составляет 3,64е. Во втором случае, т.е. при заказе онлайн, 10,91е. Как видите, разница почти в 3 раза. В любом случае, это не большие деньги.

    В каких случаях заказывают ноту симпле онлайн? Например, если вы, как собственник, живете в другой стране и не можете прийти лично. Либо не говорите на испанском. Либо вам нужно срочно, или побыстрее, её получить. Также агентства тоже запрашивают онлайн если это единичный случай, т.е. не большой поток сделок.

    Физически идут ее заказывать те, кто хочет сэкономить, у кого много свободного времени, у кого большой поток сделок, например, и нужно заказать 10-20 документов сразу. Конечно, сходить лично в регистрационную палату в этом случае будет гораздо выгоднее с экономической точки зрения.

    5. Срок выдачи ноты симпле и срок действия.

    Что касается срока выдачи, то ноту симпле, заказанную при личном присутствии, вы получите через 3 дня, придя еще раз туда, где ее запросили. Если же вы оставили заявку онлайн, то ответ в виде ноты симпле придёт вам на электронную почту в течение дня – двух. Иногда через пару часов, иногда (редко) — через пару дней.

    Срок действия ноты симпле составляет 3 месяца с даты выдачи. Дата выдачи указана на самом документе. Это правило о сроке распространяется в основном на гос.органы. Между частными лицами это не обязательное правило. Скажем, при желании взять ипотеку, с вас попросят свежую ноту симпле, а при желании снять в аренду жилье, можно показать и старую.

    7. Кто и когда должен её проверять.

    Думаю, из вышесказанного вы поняли, что нота симпле  документ важный.
    Кто и когда его должен смотреть? Учитывая, что вы на сайте по недвижимости, я упомяну 2 основных случая.

    1. При желании купить понравившийся объект. 

    2. При желании арендовать понравившийся объект.

    В обоих случаях, как потенциальный арендатор или покупатель, вы проверите кто является собственником объекта и сравните его с тем, кто пытается продать или сдать вам объект. Помимо этого, покупатель может проверить наличие долгов и обременений на выбранном объекте. Арендатору эта информация не так важна, ввиду того, что он получает право пользования объектом, а не право владения. Он не будет нести ответственность за долги и обременения по квартире, кроме тех, которые возникли во время его проживания и должны быть оплачены им по договору аренды (коммунальные услуги обычно).

    Когда смотреть данный документ? Арендатор его смотрит перед тем, как подписать договор аренды. Естественно, запросить его нужно у хозяина заранее, чтобы не было сюрпризов в день подписания.

    Покупатель его должен посмотреть (внимание!) ДО подписания договора о внесении задатка. Не после него! После уже будет поздно предъявлять претензии. Вы уже согласились купить и передали задаток. Как говорится, после драки кулаками не машут.

    8. Что в ней написано? Содержание документа.

    Ну, теперь самое важное и интересное. Что же написано в этой волшебной ноте симпле. Куда смотреть при проверке данных и на что обратить внимание.
    Вот фото первого листа ноты симпле.

    Нота симпле в Испании - что это?

    Сразу говорю, каждая регистрационная палата имеет свой формат документа. А палат этих в Валенсии около 18 и каждая отвечает за свой район города. В пригородах свои палаты. Таким образом, данная нота симпле всего лишь пример, не общепринятый образец. 

    Что нужно знать про ноту симпле?

    Нота симпле состоит из  основных разделов.

    Раздел 1 Datos de la finca: Описание объекта недвижимости. Кстати, слово «финса» используется только в регионе Валенсии. В других регионах могут не понять, о чем речь. Финса означает «здание». В этом разделе вы, как покупатель или арендатор, должны найти адрес объекта. Естественно, он должен совпасть с тем, который вас интересует. Если вы хотите снять или купить квартиру по адресу: Улица Хатива, 15, кв.6, (например) то и в ноте симпле нужно найти тот же адрес. А найти не просто, т.к. часто адрес пишут «между строк». Имею в виду, что вы не найдёте чёткую фразу: «объект расположен по адресу….». Написано будет что-то типа «этаж два, дверь номер шесть, слева дверь номер 7, справа номер 5 и т.д. Расположен объект на улице Хатива, дом пятнадцать, слева дом номер …., справа дом номер ….». Все цифры будут написаны буквами. Поэтому вычитать адрес квартиры будет сложно, тем более, не зная языка.

    Собственниками объекта могут несколько человек, каждый будет владеет своей долей в общем праве.
    Однако не всегда все так просто и понятно. Иногда в ноте симпле будут указаны другие термины, которые уже не так однозначны и не всегда понятны обычному человеку.
    Терминов может быть много разных, приведу примеры самых распространённых.

    Нота симпле в Испании - что это?Прежде чем пояснить, что написано в документе, нужно немного затронуть тему права собственности.

    Право собственности имеет три составляющие: право владения (т.е. наличие объекта как такового), право пользования (жить и пользоваться физически) и право распоряжения (сдать в аренду, продать, подарить). Если право собственности включает в себя все три составляющие, то это называется «pleno dominio» или полная собственность. Однако бывают случаи, когда человек имеет только часть прав на объект. Когда такое бывает? Самое распространённая ситуация – сервитут, частный или публичный. Конечно, слышу ваш вопрос: А что такое сервитут? Поясняю: сервитут это право пользования чужой вещью. Как это понять? Очень просто.

    Представьте деревню. Есть несколько частных домов и река. Чтобы подойти к реке, которая является общественным местом, нужно обязательно пересечь земельный участок одного из соседей, т.е. зайти на его частную собственность. В данной ситуации, частная собственность соседа будет обременена публичным сервитутом. Все жители деревни будут иметь право проходить по участку соседа для того, чтобы пройти к реке. При этом разрешения соседа не требуется.

    Другой пример. Пожилая семейная пара, у мужа есть дети от другого брака,совместных детей нет. Муж подписал завещание, в котором указал, что после его смерти, все его имущество, включая половину объекта недвижимости, в котором он живет с нынешней женой, перейдет его детям от первого брака. При этом нынешняя жена будет иметь право проживать в данном объекте до своей смерти, т.е. дети не будут иметь право выгнать ее на улицу после получения наследства. Таким образом, объект проживания, скажем, квартира, становится обремененным частным сервитутом. Получая наследство, неаследники обязаны с согласиться с сервитутом, иначе наследство не принять.

    Почему один сервитут частный, а другой публичный? Потому что один был установлен на государственном уровне (решили власти города или деревни, отношения госорганы — частное лицо), а второй – в частном порядке (решил собственник квартиры, отношения частное лицо-частное лицо).

    Вернёмся к ноте симпле.
    На фото вы видите 3 вида права:
    DOMINIO 50% — у одного человека полное право собственности, которое включает в себя владение, пользование и распоряжение.

    USUFRUCTO 50% — это как раз тот самый сервитут. Если вспомнить мой пример выше, то такое право будет у жены покойного мужа. Она не является собственником объекта, но имеет право жить там до конца своих дней. У нее нет права владения и распоряжения, только право пользования.

    PROPIEDAD (или NUDA PROPIEDAD) 25%+25% — это номинальные владельцы объекта. Из примера выше — это дети покойного отца. Они являются пока «теоретическими» собственниками. Почему не практическими? Потому что у них есть только право владения (по факту наличия недвижимости) и частично право распоряжения (они не могут сдать свою часть объекта в аренду, т.к. они обязаны позволить жене отца проживать в квартире до её смерти. Естественно, они не могут брать с нее деньги за проживание. При этом они могут распорядиться своей частью объекта, продав её третьему лицу. Понятное дело, с условием, что покупаемая часть объекта недвижимости будет обременена сервитутом, покупатель будет обязан принять такие правила игры).

    В скобках я написала название «нуда пропиедад». Оно чаще используется в документах и означает «голая собственность», т.е. номинальный владелец, который мало что может сделать со своей недвижимостью.
    После смерти жены отца дети станут полными собственниками (плено доминио) своей доли объекта и смогут распорядиться ей, как захотят. Продать можно и до смерти, особенно, если жена мужа не против продать свой сервитут.

    Так вот. Если вы видите подобные записи в ноте симпле, то, первое — не надо пугаться. Неразрешимых задач не бывает, бывает мало знаний. Знания должны быть у вашего агента, в первую очередь. Второе, ваша задача увидеть всех участников процесса (собственников) до подписания договора о внесении задатка на объект. Вы должны убедиться, что все живы, здоровы и согласны продать каждый свои права. Иначе получиться так, что вам продали все, кроме сервитута (т.е жена не продала свое право пользования). В этом случае вы будете ждать пока жена не покинет этот мир, что не есть самое приятное занятие.

    Подводя итог, в данном разделе вы может не только увидеть, кто собственник объекта, но и узнать на каком основании человек владеет имуществом, а также какие конкретно права за ним закреплены в отношении конкретного объекта. Думаю, с этим понятно.

    Раздел 3 Cargas de la finca: последний раздел не менее важен. Здесь отражаются все долги, обременения и притязания третьих лиц на объект.

    Нота симпле в Испании - что это? ипотекаСамое распространённое обременение – ипотека. Сразу скажу: Испания – не Россия, здесь к ипотеке относятся просто. Её не нужно закрывать до сделки, это происходит во время подписания договора или после. Но это тема другой статьи. На фото выше пример обременения в виде ипотеки. Указано в каком банке, под какой %, когда и в каком объёме была получена ипотека. Также указано какой нотариус оформил ее получение. Естественно сумма ипотеки, выданной в момент подписания, и той, что осталась к оплате перед продажей, будет разной. Ваша задача перед сделкой узнать точную сумму (ее подготовит банк) и выписать банковский чек на эту сумму на имя банка.

    Какие еще могут быть обременения? Долги. Например, долг по подъезду. Собственник даже может об этом не знать. Он думает, что все оплачивалось, а на деле — нет. Что делать, если видим долги? Опять же – не паниковать и не отменять сделку. Ничего страшного не случилось. Просто обсудить вопрос снижения цены или оплаты продавцом долгов ДО сделки.

    На объект может быть наложен арест или какие другие ограничения в виде запрета продажи. Естественно, они более сложные и нужно разбираться отдельно. Здесь не будет это обсуждать.

    Если обременений нет, то будет написано «sin cargas», т.е. «без обременений» или что-то подобное. Очень часто после этой фразы идет много непонятного текста в 2-5 абзацев. Что это? Смотрим фото ниже.

    Нота симпле в Испании - что это?Это информация о том, что в течение 5 лет после совершения сделки Налоговая может проверить оплату налога (10% по Валенсии) после сделки. На это не обращаем внимания.

    Вот собственно и все, что вам нужно знать о ноте симпле. Все не сложно. Особенно, когда знаешь!  smile

    Всем удачи!

    Видео на данную тему вы можете посмотреть на канале Ютуб.


    Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

    Оставьте комментарий

    Ваш электронный адрес не будет опубликован.