Как я покупала квартиру в Валенсии. Личный опыт и советы покупателям.

Друзья, свершилось! Я купила свою первую, но знаю, что не последнюю, квартиру в Валенсии! Ура, ура! Однако за этим «ура» стоит очень много трудностей, о которых я вам с удовольствием расскажу. Расскажу не для того, чтобы поделиться эмоциями, а для того, чтобы предостеречь вас от разных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке недвижимости в Испании, в частности, в Валенсии. Итак: купить недвижимость в Валенсии. Личный опыт и советы покупателям.

Для тех, кто серьезно настроен купить квартиру в Валенсии, данная статья будет очень полезна.

В одной из своих статей я писала о том, что задумывалась купить квартиру в Валенсии и писала, в какую панику я впадала при мысли об этом. Вообще, странные мы- люди существа. Я — юрист с высшим образованием, с опытом работы с недвижимостью, и в панике. Кажется, что может быть проще: купить самой себе квартиру в городе, который я хорошо знаю?! Чужим людям покупаю, что ж я себе не найду и не куплю!?

А вот представьте себе, нет. А все потому, что тяжело смотреть «трезвыми» глазами на ситуацию. Когда я подбираю недвижимость в Валенсии для моих клиентов, я являюсь их (клиентов) глазами, мозгами и всем остальным. Я советую: где лучше купить, оцениваю район, дом, состояние квартиры, цену и т.д. На мне вся ответственность. Я – независимый эксперт. А когда речь зашла о том же процессе, но для самой себя, хладнокровность и трезвый взгляд со стороны провалились сквозь землю. Из специалиста со стажем, я превратилась в ничего не знающего новичка. Обидно, если честно.

Кстати, именно на этом этапе я осознала, насколько важно иметь человека – агента по недвижимости или независимого специалиста, который добросовестно, честно и спокойно может помочь выбрать и купить недвижимость в Испании или другой стране. Конечно, сама я, будучи агентом, не хотела платить комиссию другому агенту, учитывая, что прекрасно владею знаниями и ситуацией. Однако для приезжих из других стран, да и для местных, не подготовленных, понимаю, что агентства недвижимости очень нужны. Если они хорошие, то это огромная помощь, как минимум эмоциональная.

К слову, когда я была в поиске квартиры в Валенсии и ничего-то мне не нравилось, была мысль купить квартиру в Твери, где я провожу немало времени в году. Даже начала искать там варианты. И знаете что? Все варианты засмеяла моя мама, сказав: «Да ты что? В этом доме нельзя, это же хрущевка! Конечно цена смешная, ведь там нет балкона и высоко. А район! Ты знаешь, что это за район?» А я не знала, что там за район. пришлось признать, что я — специалист по недвижимости в Валенсии, оказалась полным профаном в Твери. Как видите, каждый должен заниматься своим делом на своей территории и не лезть со своим самоваром в соседнюю деревню.

Пришлось представить, что ищу я квартиру не для себя, а для клиента с маленьким бюджетом. Поискала летом 2018 – ничего, поискала осенью – ничего. Вернее что-то есть, но было страшно ошибиться. Когда у тебя мало денег, то риск ошибки удваивается, ведь отдаешь все, что есть.

У меня в продаже, как у АН, была квартирка в районе Кампанар. Она была маленькая и очень даже не плохая, под ремонт. Когда она поступила ко мне в продажу, я сама хотела ее купить, однако, побывав в доме, передумала. Дом, конечно, увы и ах, не самый лучший в городе. Жильцы — довольно скромного достатка люди, есть и цыгане, и негры, и испанцы, и все, все, все. Район хороший, а дом не особо приятный. Разница с другими подобными домами в том, что дом не кажется конфликтным, имеет лифт, нет шприцов на земле, как в других районах (например, Торрефьель, Ориольс), чисто и территория охраняется по ночам.

В общем, продавала я квартиру около 8-ми месяцев. Смотрели ее много, но почти все отказывались — кто-то из-за дома, кто-то из-за самой квартиры. Летом нашелся клиент и был готов купить, однако, хозяин отменил поездку в Валенсию по своим причинам, и сделка сорвалась, затем в ноябре был клиент, готовый купить, и опять не получилось. Я разозлилась на хозяев, я трачу деньги на публикацию квартиры на сайтах, я хожу, как на работу, ее показывать, а сделки срываются по вине хозяина. При этом хозяин ругался, что квартира долго продается!

И ко мне опять приходит мысль купить квартиру самой. К дому я уже привыкла, он мне кажется очень уютным и спокойным, квартира мне всегда нравилась, поговорила с мужем, с ремонтником из моей бригады. Все ее одобрили. Я сказала хозяину, что куплю ее по минимальной цене, если ему горит. Он согласился.

Квартира была выбрана и страх «а вдруг» ушел. Мой профессиональный опыт вышел на первый план. Я начала готовить документы для сделки, и тут стали всплывать «косяки» у квартиры. Сначала долг по подъезду – около 250 евро. Через время долг по налогам – 1000 евро(!), а это уже не шутка. Долги меня совсем не пугали, ведь при покупке важно не наличие долга, а информация о его существовании. Все остальное решаемо. Муж мой пугался этих долгов, говорил: «может не надо покупать». Я поясняла, что это не проблема.

За неделю до сделки я иду проведать квартиру (она пустая стояла и в нее могли влезть те же оккупанты) и вижу в двери бумажку…. из суда на имя хозяина…. Вот тут я напряглась, конечно. Испугалась, вдруг есть еще какой-то долг или того хуже, арест на квартиру за неуплату. Написала хозяину, он, естественно, без понятия. Пробегает мысль: «Да ну на фиг, не покупай, пусть сам продает». Чуть позже другая мысль: «Мне уже жаль эту квартиру, ее, как бездомную собаку, все пинают и отказываются покупать, а она просто требует внимания и решения всех проблем. Я ее куплю и приведу в порядок, чего бы мне это не стоило (в разумных пределах, конечно)».

Тут же поехала в суд. Оказалось, что подъезд подал в суд из-за 250 евро! Смех! У многих долги по 2000-5000 евро и никаких судов, а тут из-за 250 евро. Я сказала, что давно все оплачено, и суд посоветовал связаться с администратором подъезда. В общем, тревога была ложной. Рассказала мужу про повестку, тот, конечно, в панику. Я посмеялась над ним немного, потом сказала, что тревога ложная.

Далее стала выяснять, как может быть долг по налогам. Тут все интересно. В 2016 г. человек «А» купил эту квартиру у банка (сделка 1) и через 3 месяца продал ее человеку «Б» (сделка 2) у которого квартиру купила я спустя 2 года (сделка 3).

Внимание: далее очень важная информация для всех покупателей недвижимости в Испании.

Мне удалось выяснить, что при покупке квартиры у банка человеком «А», квартира имела долг по налогу ИБИ (его платит каждый собственник раз в год). Банк обязан был перед продажей этот долг погасить. Как получилось, что квартира продалась, а долг не был погашен перед сделкой – известно только нерадивому нотариусу. Учитывая, что продавцом был банк, не удивлюсь, что он платит долги после сделки.

После сделки банк не заплатил налог. Хозяин «А» продал квартиру через 3 месяца моему продавцу. Долг еще висел, однако за 2016 год продавец «А» оплатил налог. Повторяю вопрос – как квартира продалась с долгом по ИБИ второй раз? Это известно только еще одному нерадивому нотариусу.

Если все делать по уму и по закону, то нотариус при сделке «Б» должен был указать хозяину «А» на долг и обязать оплатить его. Хозяин «А» платить бы его не захотел и побежал бы в банк на разборки – почему долг не погашен. Банк бы долг погасил и после этого можно было бы провести сделку 2. Почему этого не случилось – известно только сторонам сделки 2 и нотариусу. Скорее всего, нотариус оказался не добросовестным и удовлетворился квитанцией об оплате налога ИБИ за 2016г., не запросив у мерии (аюнтамьенто) информацию по долгам на квартиру в целом. Как итог, долг банка остался не оплаченным и перешел к следующему хозяину. А новый хозяин и не узнал до следующей сделки, что у него долг, который даже не его, а банка.

В декабре хозяин стал и со мной затягивать процесс продажи, на что я сказала – либо покупаю до нового года, либо уже покупаю что-то другое. В конце декабря сделка-таки состоялась. Со скрипом, т.к. доверенность, которую привез представитель хозяина была немного спорной. Мой нотариус (я с ним давно работаю) за меня горой, и его беспокоила доверенность, боялся, что мне не зарегистрируют квартиру в собственность. C горем пополам, оформили сделку. Опасения оказались напрасными, все мне зарегистрировали и проблем с доверенностью не возникло. В договоре купли-продажи (в Испании он называется эскритура) было указано, что я удержала от общей цены за квартиру 3% (как положено по закону, об этом здесь) и сумму для погашения известных и возможных долгов, с запасом.

После покупки, начала разбираться с долгами. За подъезд пришлось заплатить еще до сделки. А вот долг по налогу заставил меня побегать. Моя идея была заставить банк оплатить свой долг. Ходила в банк, писала письма. И…. была отправлена, как это бывает, далеко и надолго. Банк отказался платить и, к сожалению, он прав. Я сначала хотела в суд идти, если не захочет платить банк. Однако после пояснений банка поняла, что прогадала я и не учла некоторые моменты. Требовать оплаты долга мог только тот, кто купил у банка квартиру (сделка «А»). А этот человек уже не является владельцем и требовать ничего не может.

Получается, что мой продавец, который купил у хозяина «А», должен был знать о долге и принять его. Предположим, он не знал, но в договоре между мной и продавцом уже четко прописано, что я покупаю квартиру с долгом и удерживаю сумму долга для его оплаты. Получается, я соглашаюсь с долгом, а значит, просить его оплаты кого-то другого не имею права. К сожалению, я об этом не подумала перед сделкой. Но даже если бы и подумала… Вопрос уже было не решить, т.к. мой продавец тоже принял долг. Учитывая, что я оплачивала долг не из своего кармана, а за счет бывшего хозяина квартиры, то мне без разницы.

При этом, в квартире есть вода, но нет газа и света, а это еще деньги на подключение. Квартира со всеми расходами обошлась мне чуть ниже рыночной цены (не буду писать цену). Она на 3-м этаже в доме с лифтом и охраняемой территорией, что немаловажно. Теперь нужно сделать ремонт.

В принципе, мне было не страшно покупать квартиру с долгами, т.к. я с этим работаю и знаю, что и как делать. А теперь представьте, что вы покупали бы мою квартиру. Вам говорят, что у квартиры долг. Через неделю – еще долг, через неделю – повестка из суда на хозяина. Вот стали бы вы продолжать процесс? Сомневаюсь. Вы бы ждали подвоха снова и снова, психологически могли бы сломаться и отказаться от сделки. Купленная мной квартира была заброшена много лет. Никто ей не занимался, все хотели заработать на перепродажах. К слову, в 2016 г. у банка она была куплена за 22000 евро. Смешная сумма!! Уже сейчас за 50 евро можно смело продать. Она пришла в ужасное состояние, как внутренне (требует ремонта), так и внешне (имела долги). Сейчас долги позади, документы все оформлены, остался ремонт, и получим красивую конфетку  

К слову, этот злосчастный дом, расположенный в районе Кальвари (часть крупного района Кампанар), не такой уж и ужасный. Я привыкла и мне очень приятно там быть. Да, там ходит разный контингент, но ни шума, ни драк, ни разборок я не слышала никогда. Все чисто. Более того, вижу, что этот дом (там около 1000 квартир!) обновляется и заселяется вполне нормальными людьми с низким и чуть выше достатком. Я походила по дому… очень много заброшенных квартир… 

Итог: несколько советов из недавно полученного опыта:

Важно знать при покупке недвижимости в Валенсии.

1. Не надо бояться долгов. Ваша задача – знать об их существовании. Долги обычно гасятся до сделки собственником. Однако бывает так, что о каком –то долге стороны узнают только на сделке. Опять же – не надо впадать в панику. Ничего страшного не случилось. На месте перед нотариусом стороны решают, кто оплатит долг. Если продавец оплачивает, то он вам перед нотариусом передает наличными сумму долга. После сделки вы сами долг гасите.
2. Покупая квартиру у банка, убедитесь, что все долги погашены! Если банк обязуется оплатить их после сделки, месяц спустя проверьте квартиру на наличие долгов!
3. Как видите, нотариусы бывают разного уровня компетентности и/или ответственности за свои действия. Нотариус обязан запросить документ в мерии и у старшего по подъезду о том, что нет долгов. Долги по свету, воде, газу он не проверяет. Это на вашей совести или на совести вашего агента по недвижимости.
4. Как вы уже поняли, требовать оплаты долга у банка после сделки поздно. Если вы покупаете у кого-то квартиру с долгом от банка, сначала продавец должен разобраться с оплатой долгов, а потом продавать вам. В противном случае, долг банка станет вашим. Возможно, суд так не посчитает и обяжет банк оплатить долг, но связываться с судом по мелочам никому не хочется.
5. Ноту симпле (свидетельство о праве собственности на квартиру – подробнее здесь) увидеть до сделки обязательно! Рассказывали мне случай, когда покупали люди квартиру у банка, а после регистрации прав получили ноту симпле с красивой записью о том, что квартира обременена пожизненной рентой. Оказалось, что в ней зарегистрирована бабушка, после смерти которой квартира станет, наконец, вашей. При этом помирать бабушка не собиралась.

То, что банк, как и страховые компании и тому подобные — организации «нехорошие», это мы все знаем. Именно поэтому я стараюсь избегать контактов с банками и страховыми. Тот факт, что банк скрыл или завуалировано рассказал о том, что на продаваемой квартире есть такое обременение, тянет на судебное разбирательство и расторжение договора. Во–первых, Испания не особо знакома с процессом расторжения сделки после ее совершения, а во-вторых, какой иностранец, не говорящий на языке, захочет связываться с судами в чужой стране? Во избежание подобных ситуаций, очень важно иметь рядом надежного агента по недвижимости, который не допустит таких проблем при покупке.

К сожалению, многие из покупателей пытаются «умничать» и покупать квартиры, да еще и у банков, без помощи местных. Главное, потом не обижайтесь на страну, в которой все случилось. В каждой стране живут люди, а они – пусть не все – могут обмануть. Вот честно, я сто раз все перепроверю, прежде чем куплю что-то у банка, и то – если больше нет вариантов не от банка. Однако, признаю, у банка бывают очень интересные и перспективные варианты.

На этом рассказ закончу.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.