Нюансы сектора недвижимости во время кризиса Covid-19.

Новость от 13.04.2020г. Коронавирус, помимо проблем со здоровьем, принес Испании резкий упадок в сфере недвижимости, как и во многих других экономических сферах. Однако это случилось в период, когда на рынке недвижимости с 2019 года уже наблюдалось замедление покупательской активности. Этот факт стал более очевидным в первом квартале этого 2020 года еще до кризиса Covid-19. В прошлом году было продано меньше квартир, а рост цен замедлился. Даже цены на аренды жилья перестали расти, за исключением популярных районов в Мадриде и Барселоне. Сейчас главный вопрос заключается в том, вернется ли ситуация к своему до кризисному состоянию кризиса или же на рынке недвижимости откроется новая модель бизнеса. На данный момент существует оптимизм в отношении успешного выхода из кризиса в этом секторе. Он восстановится в последнем квартале этого года, согласно самым оптимистичным прогнозам или, во всяком случае, не позднее начала 2021 года. Хотя ни у кого нет уверенности.

Согласно Ежегоднику 2019, по Статистике Реестра Недвижимого Имущества, опубликованному Коллегией регистраторов, в прошлом году было приобретено меньше квартир. Впервые за пять лет число продавцов жилья прекратило свой рост, сократившись на 2,5% по сравнению с 2018 годом. Тем не менее, было проведено 503 875 операций. Разумеется, это снижение отразилось в основном на вторичном рынке жилья: было продано 413 185 объектов недвижимости, что на 3,1% меньше.

На рынке новостроя был зафиксирован незначительный рост цен на 0,6% (всего было продано 90 690). Продолжится ли эта тенденция после Covid-19? «Мы не вернемся к той же ситуации, что и до кризиса», — говорит Ферран Фонт, директор отдела исследований портала piso.com. «У нас на столе сотни тысяч ERTES (работники, которые в отпуске с сохранением 30% зарплаты на время карантина) в компаниях, — продолжает он. — Прямым следствием этого будет недостаток денег у людей. Они будут бояться принимать такие важные решения, как покупка жилья».

Продажи недвижимости рухнули. На карантине невозможно продать недвижимость, особенно на вторичном рынке, поскольку в большинстве случаев это сделки между физическими лицами. Вы не можете посмотреть объект недвижимости, доехать до него, встретиться с покупателем, у нотариуса сделка также не может быть оформлена… «Те, кто находится в процессе активной покупки, если они были уволены или переведены на режим оплаты 30% от зарплаты, вынуждены отложить решение о покупке либо попробовать договориться о скидке», — прогнозирует Хуан Хосе Агилера, директор по институциональным связям Официального колледжа агентов по недвижимости (Coapi) Барселоны.

Чрезвычайное положение в стране закончится. И тогда нам придется столкнуться с «временной приостановкой» действий с недвижимостью из-за страха и неуверенности. Таким образом, агенты по недвижимости ожидают «сокращения количества сделок». В этом году мы рассчитываем закрыть 475 000 сделок. Это на 15-20% меньше обычного», — оценивает Агилера.

Цены вниз.

Падение спроса на покупку недвижимости напрямую повлияет на цены, которые, согласно подсчетам Агилера, упадут примерно на 8% на вторичном рынке недвижимости. Уже в феврале этого года портал недвижимости pisos.com отметил снижение цен на вторичное жилье на 1,25% по сравнению с декабрем 2019 года. Кроме того, из-за недостатка наличности некоторые владельцы жилья будут вынуждены продать его со скидкой.

Кризисная ситуация окажет меньшее влияние на рынок новостроя. Могут возникнуть задержки по сдаче готового дома покупателям. «Остановка экономической сферы жизни окажет значительное влияние на готовые работы и добавит меньше объектов на рынок недвижимости. Опасность нового строительства заключается в том, что строительные компании состоят из нескольких мини-компаний, которые могут разориться. В строительстве все меньше и меньше квалифицированных специалистов. Разорение компаний может привести к парализации стройки и будет сложнее все это восстановить», — предупреждает Ферран Фонт.

Сфера, где с начала кризиса до сих пор еще существует большая неопределенность, это рынок аренды. Рост арендной платы наблюдается уже не один год, однако, с кризисом цены должны начать снижаться. «Пик цен на аренду в наиболее популярных районах, уже начал проявлять признаки падения, — говорит Ферран Фонт. Тем не менее, совершенно непредсказуемо, что может произойти на этом рынке, учитывая закон Правительства от 31 марта этого года по оказанию помощи людям, которые не могут оплатить аренду из-за отсутствия работы и карантина.

Закон (в дополнение к запрету о выселении неплательщиков на следующие шесть месяцев) гласит, что в случае с не крупными инвесторами-арендодателями (имеющими менее десяти объектов недвижимости в аренде), неплательщики- арендаторы смогут договориться об отсрочке арендной платы со своим арендодателем. Если они не достигнут соглашения, то могут запросить кредит через Официальный кредитный институт (ICO), без каких-либо процентов и с гарантией государства (оно выступает поручителем). Сумма по кредиту может быть не выше суммы оплаты аренды максимум за шесть месяцев, и заёмщики должны ее вернуть в течение десяти лет максимум и без процентов. В отдельных ситуациях закон предусматривает прямую помощь от государства в оплате аренды.

«Бездомные» арендодатели.

Многие понимают, что меры государства оставляют мелкого инвестора-собственника в ситуации беззащитности. Таких собственников ровно 95% в нашей стране. «Многие люди сдают одну или две квартиры в аренду, чтобы иметь прибавку к пенсии, оплатить проживание своих родителей в доме престарелых или оплатить квоту по ипотеке», — объясняет Хосе Рамон Зурдо, генеральный директор Агентства по ведению переговоров об аренде (ANA).

Агентство ANA уже обнаружило случаи не оплаты аренды в апреле этого года, при этом «арендатор не разговаривал ни с собственником жилья, ни с ANA, и не обращался за помощью к государству», — говорит Зурдо. Агенты по недвижимости также отмечают, что получают запросы от «арендаторов, которые могут платить, но просят агента договориться о снижении цены аренды».

Ситуации могут быть очень разнообразными. «И, как всегда, крайним остается частный владелец. Помощь через ICO поступит собственникам-арендодателям гораздо позже. Арендаторы при этом могут получать помощь государства и не использовать ее по назначению, т.е. не платить арендодателю. А если арендатор решит напрямую не платить и не запрашивать какую-либо помощь, он будет юридически защищен государством в течение шести месяцев без каких-либо негативных для него последствий. Ведь по Закону Правительства нельзя никого выселять за не оплату аренды в течение 6 месяцев». Более того, арендатор может решить присоединиться к забастовке по арендной плате в социальных сетях, чтобы повысить свое право на не оплату.

Подобная ситуация может привести к сокращению предложений на рынке аренды жилья, а значит, могут вырасти цены. «Не оплата аренды, мораторий на выселение неплательщиков вызывают у собственников большой страх. Если они видят малейший признак опасности, они закроют свои квартиры и не выставят их на рынок аренды», считает Агилера.

Вторая резиденция – на гране гибели.

Мир недвижимости под названием «вторая резиденция» станет еще одной жертвой кризиса Covid-19. «Он сильно пострадает», — считает Рамон Риера, президент Fiabci в Испании и Европе (ассоциация, в которую входят лучшие представители мира недвижимости, профессионалы и эксперты сектора). «Иностранец не захочет купить недвижимость в Испании онлайн, не видя объект. Пока не будет полной мобильности и не восстановится сектор туризма, иностранные покупатели не вернуться. Это означает потери 13-ти % сделок», — отмечает он. И ни один национальный спрос не оживит этот рынок. «Если не будет спец предложений, испанцы не купят второе жилье на пляже или в горах», — говорит он.

Что делают инвестиционные фонды – это тоже интересный вопрос. Ферран Фонт считает, что «из-за резких скачков фондового рынка инвесторам может показаться, что бизнес инвестирования в недвижимость на данный момент не такой прибыльный, но довольно безопасный».

«Все будет зависеть от рентабельности, если цены упадут, инвесторы захотят совершать покупки», — считает Риера.

Оригинал статьи здесь.

Моё мнение: Неплохая статья, на мой взгляд. Выводы в статье довольно логичные.

Продажа на вторичном рынке. Цены могут упасть, т.к.:

а) цены уже были высокими до кризиса;

б) кому-то нужно будет быстро продать;

в) покупатели будут выжидать какое-то время и не покупать;

г) покупателей будет меньше, чем продавцов, из-за временного нежелания одних купить и большого количества желающих продать (наследники).

Продажа на первичном рынке. Цены не сильно упадут, т.к. стройку можно заморозить. Меньше объектов выйдет на рынок. Меньше предложений – выше цена.
Аренда. Мнение о повышении арендной платы из-за кризиса представляется мне интересным. Все говорят о падении цен, а здесь противоположное мнение. В целом, ситуация, при которой количество предложений аренды на рынке упадет из-за страха владельцев остаться без оплаты, вполне реальна. Цены могут вырасти после кризиса, но во время него могут упасть.
Не оплата аренды. К сожалению, помимо тех, кто действительно не может платить, есть и те, кто может, но ищет пути этого не делать. Это отвратительное поведение. Совсем недавно столкнулась с подобным по работе. Арендаторы — две девушки- студентки — попросили скидку. Я спросила: «С какой стати? Вы потеряли работу? Вам нечем кормить детей (детей нет, конечно)? Вам нечего есть самим?» Ответили: «Работа есть и все хорошо, просто все просят сейчас скидку, и мы просим. Мы же всегда исправно платили».
Наглость полная. Работа есть, заработок есть, проблем с деньгами нет. То, что исправно платили, это была и есть их обязанность, а не «жест доброй воли» для арендодателя. В общем разозлилась я. Сказала, что скидок не будет, что они не многодетная семья без работы. Они изменили тактику — попросили отсрочку, а не скидку. Зачем она им — не понятно, но мы с моим клиентом предоставили им отсрочку на часть суммы, чтобы не портить отношения.
Ситуация с иностранцами и их покупками однозначно патовая. При всем желании купить, они этого сделать не смогут из-за закрытых границ между странами. И даже если границы откроют, мало кто решиться поехать в Европу за покупками.

Мне кажется, что произойдет следующее: Иностранцы, как и все, захотят подождать падения цен. Оно в Валенсии если и будет, то не сильное и, главное, не долгое. К осени-зиме, как считают эксперты, цены могут восстановиться, пусть и не до уровня перед кризисом. В тот период, когда цены упадут, границы будут закрыты и иностранцы не успеют на эти «распродажи». К тому времени, как иностранцы будут чувствовать себя спокойно для совершения поездок в Европу, цены, скорее всего, вернуться на свое место.

Я со своими клиентами данный вопрос решила так: они мне делают доверенность в своей стране, я открываю счет в банке Валенсии, подбираю жилье, хожу смотрю варианты, делаю видео, высылаю и мы выбираем объект, который я покупаю на их имя. Так клиенты не пропустят тот самый момент понижения цен. Все эти действия подойдут инвесторам, которые покупают недвижимость для аренды. Если они ко мне обратились, то им важно мое мнение по поводу объектов под аренду. Так как оно им важно и они прислушаются, то не обязательно и приезжать. Я могу все сделать сама здесь по доверенности. Сэкономим ваши деньги на поездку, а также мое и ваше время. Те, кто покупают для себя, конечно должны сами посмотреть жилье и почувствовать его, прежде чем купить. Я не хочу брать на себя ответственность покупки таких объектов.

Естественно, речь идет о максимальном доверии человеку, который покупает жилье. Я не хочу претендовать на место такого человека. Просто потому, что любые мои слова будут восприняты, как расхваливание себя. Не люблю я этого. На сайте есть отзывы, есть множество статей, которые говорят не только об уровне профессиональных знаний, но и обо мне, как о человеке. Многие доверяют мне, даже не встретившись со мной лично, что меня приятно удивляет. Им объявляется «благодарность с занесением в личное дело». Я вас не подведу. Те, кто сомневается, не страшно, приезжайте и познакомимся.