Блог

Освобождение от налогов при продаже недвижимости в Испании. Часть 1.

Когда не нужно платить налог с прибыли?

Думаю, нет на свете человека, который не думал бы о том, как уйти от уплаты налогов от полученной прибыли, будь то зарплата или иной доход. Считаю такие мысли нормальными и логичными, ибо государство не ангел (в большинстве стран), налоги часто разбазаривает на свои нужды. Вскоре понимает, что денег не хватает и поднимает эти самые налоги, вгоняя бизнес, особенно мелкий, в непосильно тесные рамки. Ну и в целом, желание сэкономить мне кажется вполне здравым.

Попытки не платить налоги были и будут всегда, наверно, у любого человека. А если этот человек – инвестор, то его желание увеличивается в разы. Причем, не столько желание не платить, сколько сэкономить на всем. В своей стране, зная законы, проще уходить от налогов, легально или нет. В чужой стране мало кто отважится ввязываться в эту игру.

Сейчас многие из вас потерли руки и приготовились прочитать список легальных и не легальных способов избежания уплаты налогов в Испании. Вынуждена вас огорчить. Для серьезных уходов от налогов все-таки советую идти к бухгалтеру (в Испании это «хестóр»), лучше к русскому, ибо испанский вытаращит глаза на вашу «невинную просьбу» и сдаст вас кому надо. Я не специалист в этом вопросе. Декларации делаю и что-то знаю (об этом и статья), но уверена, что мой список не полон.

Чтобы было четкое понимание того, о чем будете читать, пишу содержание статьи:

  1. Освобождение от уплаты налога при покупке недвижимости:
  • Налог на переход права собственности
  • Налог ИБИ.
  1. Освобождение от уплаты налога при продаже недвижимости.
  • Налог на прибыль.
  • Налог Плюс Балия.
  1. Освобождение от уплаты налога при владении недвижимостью (Часть 2).
  • Налог ИБИ.
  • Налог на прибыль нерезидента.
  1. Освобождение от уплаты налога при сдаче в аренду недвижимости.
  • Налог на прибыль.
  1. Освобождение от уплаты налога при получении наследства.
  2. Освобождение от уплаты налога при дарении.
  3. Пара слов для инвесторов.

Итак, как можно сэкономить на налогах в Испании? И можно ли? Читаем…

1. Освобождение от уплаты налога при покупке квартиры в Испании.

При покупке недвижимости в Испании вы платите налоги. Перечень этих налогов вы изучали в другой моей статье.

Основной налог — это налог на переход права собственности. В каждой провинции он разный и в Валенсии он самый высокий – 10% от цены объекта, указанной в договоре. Избежать этого налога никак нельзя, т.к. вам не зарегистрируют право собственности на объект, если вы не предъявите документ об оплате этого налога.

Избежать нельзя, но снизить можно:

1) легально:

Оплата 8% вместо 10%:

— при покупке первого жилья для собственного проживания, когда покупателю до 35 лет, и его годовой доход не превышает 24.000 евро в год на одного человека и 38.800 евро на семейную пару.

— покупая первое жильё для собственного проживания, когда покупателю до 35 лет и он имеет свой бизнес и отвечает другим параметрам.

— при покупке первого жилья для собственного проживания в доме, находящимся в статусе «социальное жилье общего режима» (на испанском VPO). Режим определяется уровнем дохода покупателя. Не буду указывать уровень дохода, т.к. все может измениться и данные в статье введут вас в заблуждение.

Оплата 4% вместо 10%:

— при покупке первого жилья для собственного проживания в доме, находящимся статусом «социальное жилье особого режима». Режим также определяется уровнем дохода покупателя. Это уровень в два раза ниже уровня для категории с общим режимом.

— многодетные семьи (трое детей и больше) при покупке жилья для собственного проживания, с уровнем дохода семьи не выше 45.000 евро в год. Простая арифметика вам для понимания: 45.000 евро в год это примерно 3.750 в месяц на двух работающих родителей, т.е. 1875 на одного. Такая зарплата есть у единиц. Средняя зарплата по Валенсии на 2020 год – 1.000-1.100 евро. И многие работодатели нанимают на полставки, чтобы столько не платить.

— инвалиды при покупке жилья для собственного проживания, при этом инвалидность физическая должна быть не менее 65%, а психическая — не менее 33%.

Как видите, большинство из нас не попадет ни под одну категорию, т.к. часто покупатели не являются резидентами и переезд не планируют. Наверно, и слава Богу. Лучше заплатить налог, чем быть инвалидом или малоимущим с тремя детьми. По идее, нерезидент не может жить в купленной квартире ввиду отсутствия резиденции (вида на жительство). Доказать Налоговой (если вы не имеете вида на жительство), что квартира была постоянным местом жительства в годы владения будет сложно, хотя возможно.

Однако первый пункт про возраст и не высокий доход может быть интересным. Я знаю случаи, когда иностранцы — покупатели платили 8% из-за возраста и никто не спрашивал у них документы о доходности. Этот факт наводит на мысль, что налоговая не так строга в проверке всех своих требований. Может, через икс лет Налоговая попросит доплатить 2% до 10, а может и штраф выписать… Тут нужно действовать осторожно.

2) нелегально.

Собственно, самый основной и распространенный способ сокращения суммы налога при покупке недвижимости в Испании — это занижение цены в договоре купли-продажи. Мое отношение к данному действию я высказывала здесь, когда писала про «сюрприз» от Налоговой в конце статьи. В целом, я не против данной действия, но в разумных пределах. 

Еще для уменьшения суммы налога вы можете сделать справку, что вы инвалид, в наших коррупционных странах это не сложно. Однако, на мой взгляд, это перебор.

Налог ИБИ – ежегодный налог на владение недвижимостью. Вы уже читали, что его платит тот, кто на январь месяц является владельцем объекта. А как быть, если покупка совершиться в феврале? Весь год квартирой будет пользоваться покупатель, а заплатил продавец. Здесь все зависит от того, как договорятся стороны. Покупатель может избежать оплаты этого налога ИБИ, урегулировав этот вопрос с продавцом.

2. Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры в Испании.

Наверно, основное юридическое действие, где все хотят сэкономить, это сделка по продаже чего-либо. Ведь при продаже, мы получаем прибыль, с которой придется заплатить, порой, очень увесистый налог. В Испании высокие налоги.

1. Налог на прибыль физических лиц. На испанском называется IRPF. Он – корень всех проблем! Что здесь нужно знать?

О каких суммах речь?

По закону, если прибыль от продажи не превысила 6000 евро, то налог с этой прибыли 19%,

Прибыль от 6000 до 50 000 евро – налог 21% ,

Прибыль более 50 000 евро – налог 23% .

Исходя из этих данных, вы уже можете прикинуть, какой налог будете платить.

Как считать?

Есть один важный момент, который большинство продавцов не учитывает при вычислении налога на прибыль. Многие говорят о «прибыли», имея ввиду «доход». А формула проста: Прибыль = доход — расход. Это значит, что купив за 100 тысяч и продав за 150 тысяч, налог будет не с 50 тысяч. С этими 50 тысячами еще можно хорошо «поиграть». Следует вычесть все расходы на покупку и на продажу (!) этой квартиры: налог 10%, услуги нотариуса, агентств недвижимости при покупке и продаже, копии документов, оформление НИЕ, регистрация права собственности, ремонт помещения и т.д. Можно попросить друга/брата/свата сделать вам фиктивную фактуру на какую-то услугу, ремонт, например, но это все процессы не простые, здесь нужно быть в теме. На всё должны быть по возможности фактуры (не просто чеки). В общем, это уже детали, которые с каждым клиентом обсуждаю отдельно.

Помните еще одну вещь. Я писала об этом здесь. При продаже квартиры с НЕ резидента покупатель удерживает в пользу налоговой 3% от указанной в договоре ОБЩЕЙ цены продаваемой квартиры. Например, продажа квартиры, стоимостью 100.000 евро. Покупатель удерживает 3% от 100.000, т.е. 3000 евро. После продажи продавец высчитывает налог и подает декларацию. По ней он может остаться должен (т.е. доплатить помимо 3%), выйти в ноль (никто никому не должен) или остаться в плюсе (Налоговая должна вернуть часть или всё от удержанных 3%).

Как избежать оплаты налога?

Избежать этого налога не резиденту просто не заплатив, невозможно, т.к. идет удержание суммы в процессе продажи. Если вы резидент, то у вас месяц, чтобы оплатить налог. Уверена, что при не оплате Налоговая вас найдет и потребует оплату. Еще и пени насчитает за просрочку.

Однако есть случаи, когда налог с прибыли можно не платить. Ах, сердце сейчас у всех замерло, как и у меня в свое время, в предвкушении «надежды» на не оплату.

К сожалению, список лиц, которые попадают под освобождение от оплаты этого налога, сделан так, что попасть в тот список почти невозможно. Есть 3 ситуации, при которых можно не платить налог на прибыль:

А) если продавец продал жилье, в котором он постоянно проживал, и вложил деньги в новое жилье для проживания.

Б) если он использовал свое жилье для удовлетворения требований должников. Самое распространенное – отдал квартиру банку в счет погашения долга по ипотеке.

В) продавец старше 65 лет или зависимый от других лиц (т.е. недееспособные или ограничено дееспособные лица, имеющие опекунов). При этом, в данный статье указано, что продавцы старше 65 лет не обязаны покупать новое жилье, они могут оформить пожизненную ренту, но максимум могут использовать до 240.000 евро прибыли. Таким образом, если человек старше 65 лет продал дом за полмиллиона, то 240.000 он может оставить на пожизненную ренту, а с 260.000 евро придется заплатить налог. 

Оценим пункты. Последние 2 пункта не подойдут практически никому из нас. Наверняка, все вы обратили внимание на пункт А. С ним можно вывернуть ситуацию в свою сторону. В целом можно, однако, как вы понимаете, есть много «но».

На своем сайте Налоговая дает определение понятию «постоянное проживание». Это проживание в жилом помещении не менее трех лет постоянно. При этом добавляет, что постоянным может считаться проживание менее указанного срока, если: человек умер или вынужден был переехать по важным причинам. К таковым относится переезд по причине заключения брака, оформления развода, смены работы или выхода на работу в другом районе/городе и т.д.

Налоговая указывает, что приобретаемое для постоянного проживания жилье будет считаться таковым, если покупатель прожил в нем минимум 12 месяцев с момента окончания ремонта (если было необходимо) в купленном жилом помещении. Здесь речь идет о новострое.

Ремонт может длиться 2 года и более, именно поэтому такое пояснение, чтобы люди не пытались обмануть Налоговую, растягивая ремонт на 3 года и продавая потом квартиру, как постоянное жилье.

Читатели моего блога, в основном, не резиденты и не проживают в Испании постоянно. Как же быть в их ситуации с уменьшением налога на прибыль? Есть лазейка.

Как Налоговая узнает, что человек прожил 3 года? Если честно, не знаю. Знаю, что она может проверить были ли подключены свет и вода, на чье имя и какие суммы платились. Если минимальные, то вряд ли кто-то жил. В общем, как говорят испанцы, это «серое поле», русские говорят о «пробеле в законе», доказать сложно.

Исходя из вышесказанного, определенная категория нерезидентов может попробовать «втиснуться» с узкие рамки закона. Продержать жилье 3 года в собственности, оформив на себя воду, свет и другие счета. Сдавать жилье по месяцам или на долгий срок, не меняя на жильцов фактуры по свету и воде и не прописывая (!), что крайне сложно (и неправильно) при аренде на долгий срок. Можно и не сдавать, но тогда показатели по свету и воде будут очень низкие, что может вызвать подозрение.

Тут уже каждый решает сам. Налоговая понимает, что нерезидент по идее жить не должен в Испании, поэтому может углубиться в проверку. Однако многие живут в стране нелегально,а  этот вопрос не касается Налоговой, это не её поле деятельности. В общем, есть над чем подумать. Любая Налоговая очень не любит, когда ей не платят, а потому досконально изучает каждый случай с освобождением от оплаты налога.

Срок вложения прибыли в покупку после продажи жилья.

Еще один важный момент — это период, в течение которого следует инвестировать прибыль для избежания оплаты налога. Налоговая дает 2 года на вложение прибыли, полученной от продажи жилья. Не дохода, а прибыли (см. выше). 2 года от даты продажи первой квартиры до даты покупки второй. Или 2 года от покупки второй квартиры и продажи первой. Да, так тоже можно: сначала купить, переехать и потом продать. Прибыль от продажи засчитать в траты от предыдущей покупки. При этом, можно вложить деньги несколько раз. Здесь, скорее всего, речь о том, что часть денег вкладывается в покупку, а часть – в ремонт. Деньги на ремонт купленного жилья также считаются вложением, и налог не платится. Допускается и покупка двух квартир, например, при разводе, когда продали совместное жилье и каждый купил по объекту.

Как сократить размер налога?

 1. Нелегально: Занизить цену квартиры в договоре.

Я не раз говорила, что занижение цены в договоре имеет не только плюсы, но и минусы. Плюсы понятны — обе стороны имеют бонус (снижают сумму налога при покупке один и сумму Плюс Балии и налога с прибыли — второй). А вот с минусами — это посложнее. Первый минус, который на сегодняшний день практически потерял свою силу, это тот самый «сюрприз» от Налоговой. Чтобы не было сильного занижения цены, нотариусы теперь уточняют (по своим каналам) минимальную цену перед сделкой.

А вот второй минус очень актуален. Не помню, писала я об этом или нет. Минус заключается в том, что при желании продать недвижимость по цене гораздо выше покупной, ваш налог на прибыль будет огромен.

Случай: позвонила мне женщина из Барселоны и попросила помощи. Помочь я ей смогла только советом, т.к. я и Барселона никак не связаны. Купила она квартиру в Барселоне за 350.000 евро, но официально по договору — за 200.000. Теперь продает за 450.000 и удивлена, почему никто не хочет дать ей в черную тысяч 200. Я обалдела, если честно. Как можно было такую огромную сумму отдать в черную (причем она перевела 150.000 евро на «левый» счет продавца до(!) оформления сделки )?!

Она сказала, что агентство одобрило такое действие. Конечно, одобрило, потому как ему пофиг на последствия! Оно завтра же забудет об этой сделке. Вот вы мне скажите — вы бы перевели «на деревню к дедушке» 150.000 евро за несколько дней до сделки? Я в шоке. В общем, я сказала ей, что ни один европеец (а именно они больше всего интересовались её объектом) не отдаст ей в черную такие деньги. В черную платят люди со средним бюджетом (небольшие суммы, тысяч 5-10-15-20) и с очень высоким (где речь о миллионах и в черную даются сотни тысяч евро), и в основном это не европейцы.

Давайте посчитаем потеряла она или осталась в плюсе. Купила за 200 тысяч, а продает за 450… Разница 250.000 евро и с них 23% минус расходы… Пусть 30-35000 евро расход (20.000 налог + оформление +комиссия агентству). 250.000-35000 расходы = 215.000 прибыль. Это если есть фактуры на расходы. Если выложила агентству 10-15 тысяч комиссию не официально, что скорее всего, учитывая сумму в договоре, то увы, это не учитывается в расходах. В этом случае расходы 20.000 налог + 1.500 оформление (и это много за оформление). Итого 21.500, пусть 22.000 евро — расход при покупке.

Расходы при продаже за 450.000 при условии, что она не найдет того, кто ей даст черными 200.000. Сложно знать, какие будут расходы на налог Плюс Балия и нотариуса. Пусть 5.000 евро. Итого 22.000+5.000=27.000 евро — расходы при покупке и продаже. 250.000 — 27.000= 233.000 евро прибыли. 23% от 233.000=53.590 евро. Пусть 53.000.

Если бы в договоре была реальная цена (350.000), то разница от 450.000 равна 100.000 евро дохода. Вычитаем расходы с обеих сделок. Покупка: 37.000 (35.000 налоги + оформление пусть 2.000, комиссия агенту пусть тоже будет не официально, иначе не равные условия). Продажа пусть 5.000. Итого 37.000+5.000=42.000 евро. Прибыль равна 100.000-42.000=58.000, от этой суммы 23%=13.340, пусть 13.000 евро к оплате.

Теперь сравниваем. Если 200.000 в договоре, то расходы: 27.000+53.000 налог=80.000 евро, не считая тысяч 15-20 и больше агентствам. Итого пусть расход 100.000.

Если 350.000 в договоре, то расходы: 42.000+13.000=55.000 евро, не считая расходов на агентство. В общем, расход около 75.000 евро. А если Налоговая еще и «сюрприз» пришлет, посчитав сумму в 200.000 в договоре слишком низкой, то вообще красота, а не сделки (по продаже и покупке) получаются. Расчеты очень примерные, чтобы вы сами могли понять, как считать. Выводы делать вам. 

2) Легально: Иметь как можно больше фактур на ремонтные работы и иные расходы.

Также уточняется, что если была инвестирована не вся прибыль, а часть, то с той части, которая осталась на руках, придется заплатить налог. Так тоже можно уменьшить сумму налога.

Естественно, все способы (занизить цену, подтвердить расходы и купить жилье на часть прибыли) можно скомбинировать и выйти в минус перед Налоговой.

НАПОСЛЕДОК, важный момент. А как быть с налогом, если вы продали свое жилье в минус? Вы скажите: если нет прибыли, то и платить не буду. Все верно, однако, на данный факт (финансовых потерь) нужно обязательно указать Налоговой! Она будет возвращать вам деньги в течение 4-х лет через возврат уплаченных налогов от своей деятельности! Конечно, если вы резидент. Про нерезидента не уверена, ведь возвраты идут через подачу ежегодной налоговой декларации. Нерезиденты ее не подают в Испании.

2. Налог ПЛЮС БАЛИЯ.

И второй важный налог при продаже жилья, который тоже может быть очень весомым. О нем я также рассказывала в статьеЭто налог Плюс Балия (PlusValía). Чтобы вы понимали разницу: налог на прибыль вы платите государству Испании, а этот налог вы платите местной Мэрии за годы владения недвижимостью! Причина взимания налога: недвижимость растет в цене. Абсурд, вам не кажется? Мне кажется. Цена может и снижаться, однако. этот момент не учитывается. С какой стати я должна оплачивать налог за каждый год владения своей квартирой, если я платила ежегодно в казну налог за пользование. Растет в цене? Так я вам с прибыли потом этот рост оплачу сполна. В общем, на одном налоге зарабатывает страна, на другом — местное правительство. А кормить всех должны мы. В общем, каждый зарабатывает, как умеет, что тут сказать.

Сумму налога вычислить не всегда просто. Ставки в каждой провинции разные. В статье я рассказываю, как посчитать этот налог. В двух словах: чем дольше владеете жильем, тем больше платите. Иногда суммы бывают серьезные – 5000 евро и больше.

Как избежать оплаты налога Плюс Балия?

Продать в убыток.

Если есть прибыль, то надо платить. При этом, Верховный Суд признал, что если прибыль ничтожно мала и сумма данного налога равна или чуть меньше/больше этой прибыли, то такой сбор является не конституционным и приравнивается к конфискации. Надо же, мы вспомнили про Конституцию! 10 налогов собрали и вспомнили. В общем, промолчу. В решении суда не указано, насколько минимальной должна быть прибыль, чтобы не платить налог? Кто это решает? Каждый раз идти в суд по этому поводу? Как всегда, больше вопросов, чем ответов.

Как сократить размер налога?

Занизить сумму в договоре. Больше всего это выгодно такому продавцу, который владеет жильем много лет. При владении 3-5 лет налог не сильно большой, хотя, конечно, зависит от стоимости объекта. 50.000 и 500.000 — разница велика даже при годе владения.

На этом сделаю перерыв, в части 2 продолжим.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

3 комментария

  1. Елена - 24.09.2020 Ответить

    Здравствуйте . Отличная статья . Хочу уточнить в отношении освобождения от налога п.А продавец постоянно проживал .Если последние три года не проживал на родине , а снимал квартиру в Испании( я резедент)Можно применить этот пункт?

    • Страна: Испания
    • Анна (автор блога) - 26.09.2020 Ответить

      Елена, добрый день. Не очень понятно, о каком конкретно налоге речь. Не очень поняла ситуацию.

      • Страна: Испания
  2. Ирина - 23.06.2020 Ответить

    Отличная статья. Особенно анализ районов

    • Страна: Spain

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.