Блог

Инвесторам не следует ждать супер скидок на недвижимость.

Новость от 14.04.2020 года. Микель Эчаваррен, президент Colliers Spain; Хесус Сильва, генеральный менеджер Cushman & Wakefield, и Кристина Гарсия-Пери, глава бизнеса Azora, исключили возможность того, что инвесторы найдут супер-скидки на испанском рынке недвижимости из-за кризиса, вызванного covid-19. Кроме того, они настроены на возобновление совершения сделок, застопорившихся из-за претензий продавца, который с кризисом стал более сговорчив по условиям продажи.

Эти заявления были сделаны на онлайн встрече, организованной IE Real Estate в сотрудничестве со Spotahome (прим: портал по аренде недвижимости, только пришел на испанский рынок), где обсуждалась текущая ситуация на рынке, а также прогнозы на будущее. Три эксперта согласились в том, что настоящая ситуация далека от кризиса 2008 года. При этом они соглашаются, что после данного кризиса многое изменится.

«Кризис повлияет на цены, увеличит риски, мы столкнемся с развитием рынка, где последний квартал года станет лихорадочным моментом для инвесторов, ищущих супер-предложения продажи в Испании. Правда в том, что те, кто едут с намерением найти супер-оферту на недвижимость, не найдут ее, потому как рынок 2020 финансового года гораздо сильнее, чем во время кризиса 2008 года. Теперь крупным инвест-компаниям не нужно продавать, потому что банки их не подгоняют», — говорит Эчаваррен.

Гарсия-Пери считает также. «Мы хотим продолжать работать на этом рынке. Мы являемся среднесрочными инвесторами, и я считаю, что происходящее не меняет нашего видения будущего. Ценовая коррекция будет, но мы считаем, что все вернется на круги своя. На данный момент наблюдается остановка деятельности, чтобы увидеть, какое влияние кризис оказывает на цену инвестиционных активов», — объясняет глава бизнеса Azora.

В ходе беседы также шли дебаты о том, изменит ли коронавирусный кризис способ инвестирования в сектор недвижимости. В этом смысле участники встречи указали на косвенные инвестиции, как на большую выгоду в этой ситуации. «В любой кризис важно войти с наличными. Эта предпосылка была легко исполнима для инвестора, который вложил свой капитал не напрямую в реальный актив, а косвенно, например, в инвест-компанию, которая владеет реальными активами и продает их. Такой инвестор снизил свои риски и теперь находится в более удобном положении», — объясняет генеральный директор Colliers.

Теория, поддерживаемая Гарсиа-Пери: «В гостиничные активы или апарт-отели лучше инвестировать через компании, которые лучше знают этот тип рынка. Прямые инвестиции были сделаны в этих сегментах инвесторами с меньшими финансовыми возможностями, и теперь эти инвестиции страдают от не ликвидности».

Ситуация, вызванная «Ковид-19», также привлечет инвесторов, которые до сих пор не могли позволить себе выйти на испанский рынок. «Интерес и ликвидность существуют на рынке. Инвестиционные альтернативы продолжают подвергаться суровым наказаниям, таким как временный доход или долговой рынок. Недвижимость очень привлекательна для тех инвесторов, которые до сих пор не могли выйти на испанский рынок», — говорит Хесус Сильва (прим: Имеется ввиду, что на данный момент будет интересно вложиться в бизнес с переменным доходом (бизнес с акциями, валютой и т.д.), а также долговой бизнес, т.е. скупка долгов, которых в кризис появится не мало).

Кроме того, Echavarren считает, что данный кризис поможет возобновить работу со сделками, которые были отодвинуты в долгий ящик по разным причинам. «Мы прилагаем много усилий для восстановления сделок, которые были приостановлены по требованию продавца по разным причинам», — говорит глава Colliers.

Наконец, три эксперта оценили время карантина, как хорошее для краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного финансирования сектора недвижимости. Они видят общую тенденцию положительной, хотя с нюансами во мнениях между участниками дискуссии. «Испанские банки собираются помочь компаниям в сфере недвижимости», — объясняет Эчеваррен. «Я считаю, что финансирование будет, но на других условиях, более «дорогих». Откроются возможности для других форм финансирования, таких как заемные средства», — поясняет Сильва. «Проблем с финансированием не будет. Центробанки будут давать деньги», — резюмирует Гарсия-Пери.

Оригинал статьи здесь.


Влияние кризиса на инвестиционные фонды в Испании и методы обхода кризиса.

Новость от 14.04.2020 года. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (ИФН), более известные как socimis, не избежали экономического удара коронавируса. Несмотря на то, что их бизнес-модель не основана на работе по развитию сектора недвижимости в сфере строительства и продажи новостроек, они также страдают от мер, которые принимает правительство для прекращения распространения пандемии.

Арендаторы помещений в физически закрывшихся торговых центрах — компании и частные лица — оказались в уязвимом положении, многие перешли на удаленный режим работы.

ИФН утверждают, что еще рано давать оценку ситуации, хотя прогнозы некоторых из этих инвестиционных фондов уже известны. Например, Merlin Properties, первый Socimi, которому удалось войти в Ibex 35 и второй по величине в Испании по рыночной стоимости (после Colonial), полагает, что, если кризис будет продолжаться до августа 2020 года, то их доход от аренды недвижимости упадёт на 10% в этом году.

Другой Фонд (MAB) подчеркивает заявление от Student Properties, специализирующейся на студенческих общежитиях, что «приостановка преподавательской деятельности в аудиториях привела к резкому сокращению числа студентов, проживающих в центре. В настоящее время центр заселен минимально. Несмотря на то, что еще слишком рано определять его окончательный объем потерь, кризис однозначно повлияет на будущее развитие наших доходов».

Некоторые аналитики утверждают, что ИФН, наиболее подверженные отказу от сделок с недвижимостью (в основном в покупке торговых центров и магазинов), будут испытать обвал своего дохода от аренды более чем на 50%.

Есть вероятность, что многие ИФН (большинство из которых состоят в MAB, т.е. мелкие ИФН) потеряют в этом году, с риском быть вынужденными отложить или отменить распределение дивидендов. Все усложняется тем, что многие ИФН имеют большие задолженности, сидят без арендаторов или с небольшим объемом предложений.

«Мы осознаем масштаб проблемы, с которой мы, испанцы, сталкиваемся, и об усилиях, которые прилагаем для того, чтобы вернуться к нормальной жизни, как можно скорее. Наши партнеры, как и многие компании, работающие с недвижимостью и в других секторах экономики, изучают и принимают меры различной глубины для смягчения экономической напряженности и негативных последствий этого кризиса. Среди таких мер можно выделить гибкость выплаты арендной платы для большой части наших клиентов (мелкий бизнес, индивидуальные предприниматели и семьи), которые пострадали от этой ситуации и почувствовали на себе снижение покупательной способности. Все это окажет существенное влияние на доходы ИФН. Нет никаких сомнений в том, что итоги 2020 финансового года будут негативно отмечены кризисом коронавируса», — говорит Хавьер Басагоити, президент ассоциации Asocimi.

Спасение для крупных ИФН

Крупные ИФН в секторе недвижимости разработали за последние недели план действий в чрезвычайных ситуациях, чтобы держать удар, вызванный пандемией коронавируса. Как? Помимо прочего, благодаря поддержке более крупных фондов, наличия денежных средств, качеству своих активов, платежеспособности арендаторов, а также быстрой адаптации арендной платы к ситуации на рынке.

Как утверждает Хоакин Лопес-Чичери, президент и главный исполнительный директор Vitruvio (ИФН, владеющий жилой недвижимостью, помещениями, офисами и промышленными зданиями): «Мы воспринимаем эту ситуацию философски и, поскольку у нас нет агрессивного подхода, нам не нужно отвечать на каждую новость агрессивно. Тем более, это мало поможет в данной ситуации. Все, что мы сделали — это облегчили положение тех арендаторов, которые действительно нуждаются в этом. Мы отложили арендную плату на апрель. Крупные инвесторы всегда шли на уступки с хорошими арендаторами во времена кризиса или повышали арендную плату в хорошие времена. Это классический метод ведения бизнеса».

Падение арендной платы затронуло бизнес многих, в том числе и фондов, инвестирующих в жилые помещения. Некоторые из таких фондов, например, Témpore, принадлежащие Sareb, или Testa и Fidere, контролируемые американским фондом Blackstone, также объявили, что будут идти на уступки из-за кризиса covid-19. Некоторые меры были приняты до постановлений Правительства на тему оплаты аренды.

С другой стороны, ИФН Lar España выделяет еще один момент, который помогает сектору недвижимости: сектор профессионализирован, у него высококачественные активы и высокая их занятость, что позволяет фонду быстро принимать решения, чтобы приспособиться к обстоятельствам.

Одной из сильных сторон крупных ИФН является поддержка акционеров, среди которых есть такие гиганты, как Banco Santander, BlackRock, Deutsche Bank, Pimco, Franklin Templeton или Qatar Investment Authority.

Аналитик GVC Gaesco Valores, Рафаэль Фернандес Эредиа, указывает, что «большинство арендаторов — крупные компании, а некоторые здания являются главной штаб-квартирой этих компаний». Здесь отличным примером являются Merlin и Colonial, две наиболее ценные на рынке компании. Их арендаторами являются такие гиганты, как Facebook, Oracle, JLL, Inditex, Mango, Leroy Merlin, Fnac или Сообщество Мадрида в случае Merlin а также Naturgy, MásMóvil, Adeslas, Uniqlo, Grupo Vocento или Hill International.

Сандра Даза, генеральный директор Gesvalt, поясняет: «это правда, что часть сектора пострадает от этого кризиса, однако, мы считаем, что в целом реакция на ситуацию в виде падения цен была чрезмерно резкая, что, с другой стороны, открывает инвесторам хорошие возможности в краткосрочной перспективе».

Новые инвестиции повисли в воздухе

Все ИФН, с которыми консультировались специалисты платформы идеалиста – новости (прим: портал по продаже и аренде недвижимости в Испании), настаивают на том, что еще рано говорить о конкретном воздействии коронавируса на их счета и будущие инвестиции. Однако эксперты предполагают, что текущая неопределенность вызовет остановку инвестиций в секторе недвижимости, хотя это будет временно.

С введением в Испании чрезвычайного положения, ИФН полностью прекратили свою деятельность. Только одна сделка осталась в силе: продажа четырех жилых домов в Мадриде компанией Persepolis Investments, ИФН из Иллинойса (США), подписавшей соглашение о внесении задатка с условием проведения сделки в начале следующего года. Кроме того, было приостановлено действие договора о внесении аванса на покупку актива в капитале, который был подписал прошлым летом с намерением купить его в первом квартале этого года.

Помимо ИФН, такие гиганты, как Blackstone и CBRE, также остановили две операции, которые готовились в течение нескольких месяцев, на общую сумму около 260 миллионов евро.

Оригинал статьи здесь.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.