Занижение цены объекта в договоре купли-продажи. «За» и «против».
Интересная тема для обсуждения, на мой взгляд. Вернее даже важная, особенно для покупателей. Тема щекотливая, имеющая определенные нюансы, о которых вам никто не будет рассказывать направо-налево. Но у вас есть я, а я молчать не буду. 
Поясню о чем конкретно пойдет речь.
Не секрет, что стороны при купле-продаже чего-либо часто занижают цену в официальном договоре. Сумма по договору проходит одна, а на деле – другая. Такая схема практикуется во многих странах и Испания – не исключение. Здесь живут такие же люди и эти люди также хотят сэкономить на налогах. Ничего особого в ситуации нет, кроме того, что она незаконная, преступная. Занижая цену в договоре, мы совершаем экономическое преступление.
Слышу ваши вопросы:
- Как с этой темой обстоит дело в Испании?
- Практикуется ли занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости?
- Зачем это делают?
- Как это все происходит?
- О каких суммах речь?
- Каковы последствия?
- Что я думаю по данному вопросу?
Ну что ж, будем разбираться.
Как с этой темой обстоит дело в Испании?
Как я уже сказала выше, в Испании дела с этой темой обстоят хорошо, т.е. цены занижаются очень часто. Все сферы, где такое практикуется я не перечислю, т.к. не знаю, но сталкивалась, например, с ситуациями, когда за оказание услуги должна одну сумму, а меня просят разрешить выписать счет-фактуру на меньшую.
Практикуется ли занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости?
Естественно. Сделки с недвижимостью – это просторное поле для такого рода действий, суммы бывают не малые, а значит, есть куда развернуться. Чем выше цена сделки, тем больше стороны приходят к соглашению о занижении цены. Если цена сделки не велика, скажем, 40-50 тыс. евро, то и занижать особо некуда либо можно занизить совсем немного. Важная информация: деньги, которые идут по договору в Испании принято называть «деньги А» или «сумма А», а деньги, которые идут в чёрную, нелегально, называют «деньги Б» или «сумма Б». Так что можете слышать иногда «оплата в Б» или «оплата в А». Сразу понятно, о чем речь.
Зачем это делают?
Ну как зачем, чтобы уплатить меньше налогов. Обе стороны – покупатель и продавец – экономят на налогах. Сколько экономит покупатель ясно сразу. Он обязан уплатить налог 10% от суммы сделки по договору. Если цена квартиры, скажем, 150 000 евро и она же указана в договоре, то налог составит 15 000 евро. Не малые деньги. Если же стороны договорятся и укажут в договоре не 150 000, а 100 000, то сумма налога уменьшится до 10 000е. Экономия 5000е. Элементарно просто.
С продавцом сложнее. Он платит 2 налога: один – с прибыли (доход минус расход), а второй – исходя из лет владения продаваемой недвижимостью. Второй налог не связан с ценой в договоре, а первый — напрямую связан. Чтобы высчитать первый налог, продавец должен взять за основу цену, по которой он купил объект, вычесть сумму определённых расходов при покупке и продаже (квартиры вам) и получить прибыль. С неё он заплатит 19 или 21 или 23% — все зависит от суммы прибыли (об этом читаем статью про налоги). Проблема в том, что вы не знаете сумму расходов, а часто и цену объекта при покупке продавцом. Таким образом, занизив цену в договоре, продавцу вы поможете сэкономить, но сколько конкретно вы не знаете (а часто и он сам). При этом продавец точно знает сколько сэкономите вы.
Следует еще отметить такой момент. Продавец далеко не всегда хочет и просит занизить сумму в договоре для экономии на налогах. Нередко бывает, что он просит снизить сумму на пару тысяч, т.к. договорился с АН об оплате комиссии ему в «Б», т.е. без оплаты НДС. Ведь если продавец не платит НДС агентству, то агентство не выписывает фактуру. И продавец не сможет списать сумму комиссии в расходы на квартиру для уменьшения налога. В данном случае самое удобное – попросить задаток в размере или выше комиссии агентства и этот задаток не попадет к продавцу, а после сделки станет комиссией АН. В общем много нюансов, всего не расскажешь. Да и зачем. Это деликатные вопросы.
Скажу только, что я работаю только с НДС, никаких денег Б при сделках. Причин много – не только защита своих интересов, ваших тоже, просто вы понимаете это позже и говорите мне «спасибо».
Как это все происходит?
Очень просто. Вы выбрали объект. При внесении задатка или до этого момента – при торгах о цене – может встать вопрос о том, не желают ли стороны занизить цену. Инициатива может исходить от любой стороны. Не надо пугаться. Нормальная практика. Вы уже должны иметь ответ на этот вопрос. Вы можете отказаться и пожелать указать полную сумму в договоре. А можете согласиться и решить с продавцом какую сумму указать.
Очень часто в данном вопросе идёт давление со стороны продавца или покупателя: не продам, если не занизим в договоре; не снижу цену на квартиру, если не занизим в договоре; не куплю если не оставим цену как есть и т.д., вариаций много.
При желании сторон снизить цену, я, как агент и представитель одной или обеих сторон(если продавец – прямой, не через АН), составляю два договора о внесении задатка. Все детали не буду расписывать здесь – пусть другие агенты думают своей головой, а не «списывают» у меня.
На сделке происходит следующее: покупатель приносит «в кармане» сумму Б и чек из банка на сумму А. В день сделки перед подписанием договора покупатель передает продавцу сумму Б. Кто-то это делает за пару дней до сделки (и даже месяцев), кто-то в день сделки в кафе, в туалете нотариальной конторы, в зале нотариуса, где будет подписан договор. Я обычно в туалете нотариуса и только в день сделки. Иду с покупателем в туалет, беру деньги, считаем, выходим. Затем иду в туалет в продавцом, передаю деньги, считаем, выходим. Либо стороны могут сделать это без моего участия – если не бояться, говорят на языке, не стесняются и т.д.
Если я покупаю/продаю без вас по доверенности, то тут сложность: как вы мне (если я по доверенности от покупателя) или я вам (если по доверенности от продавца) – передадим деньги Б? Вы мне их должны заранее оставить (как покупатель) или как-то забрать после сделки (как продавец). Были случаи, когда мне оставляли большие суммы. Но вы же понимаете, чем больше сумма, тем меньше моё желание хранить ее дома, ожидая дня сделки. В общем, эти моменты, решаются с каждым в индивидуальном порядке.
У многих из вас возник вопрос: а почему я- покупатель – должен отдавать деньги Б до сделки, а не после? Отвечаю. Потому что вы, как покупатель, хоть как-то защищены в данной ситуации. У вас договор о задатке, обе стороны у нотариуса, все готово к сделке. Шансы, что продавец встанет и уйдет малы. А вот шансы, что вы после подписания договора и передачи чека от банка на сумму А встанете и уйдете, не передав сумму Б, крайне велики. Договор подписан, нотариус зафиксировал передачу чека. Все прекрасно. «Какие деньги я вам должен? У нас в договоре задатка цена квартиры 100 000. Вы получили чек на 100 000. Какие еще вопросы?». В общем, до сделки, но имею ввиду – 10 минут до сделки, а не дней.
Подводя итог, напоминаю, что какую бы сумму вы не решили указать в договоре, она не может быть ниже той, что укажет нотариус, когда проверит через какую-то там программу Налоговой минимальную сумму по сделке (программу вроде как можно найти в интернете и самим посмотреть, но мне проще позвонить своему нотариусу). Все нотариусы прекрасно знают, что на сделках почти всегда есть сумма Б, они закрывают на это глаза. Собственно, что они могут сделать? Они не отдел по борьбе с экономическими преступлениями.
О каких суммах речь?
Про все суммы я не расскажу, так как не участвую с 100% сделок по всей Испании. На моей практике – от 2 000 до 30 000 евро. Уверена, что агенты, работающие с клиентами «элит класса», укажут совсем другие суммы, исчисляемые сотнями тысяч евро. Все зависит от общей суммы сделки и желания сторон. Понятное дело, что чётких правил в таком деле нет. В целом, наши граждане спокойнее относятся к данной теме, особенно при сделках на большие суммы, скажем, от 250 – 300 тыс евро. Испанцы трусливы в таких вопросах, особенно при сделках на небольшие суммы (до 100-150 тыс евро). Люди со скромным доходом обычно делают все в чистую, люди с большими деньгами (наши и испанцы) чаще идут на снижение цены без страха. На моей практике, 90% сделок проходят с занижением цены.
Каковы последствия?
Последствия разные. К сожалению, большинство наших, по незнанию, считает, что последствия исключительно положительные – в виде экономии на налогах. Большая ошибка. К такому выводу я пришла с годами работы и опытом. Раньше я тоже видела в этом во всем только плюсы.
Минусы на самом деле есть. Просто вы узнаете об этом гораздо позже. После прочтения этой статьи, вы будете готовы к любой войне на фронтах сделок с недвижимостью в Испании и цене в договоре. ))
Негативные последствия на примере.
Относительно недавно столкнулась со следующей ситуацией. Пошли мы с клиентами смотреть квартиру от «наших», русскоговорящих (национальность не указываю, могла быть любой из наших). Когда я договаривалась о просмотре, агент или хозяин – не понятно – спросил меня – покупатели русские (имею ввиду русскоговорящие) или испанцы. Ответила – русские.
На просмотре, это «чудо» выдает следующий текст моим клиентам: «Мы «наших» не бросаем, мы им помогаем сэкономить на налогах и предлагаем указать в договоре половину от общей цены. Вы сэкономите целых ХХХХ евро.»
Я когда услышала, от такой наглости потеряла дар речи. Для начала, по этике между агентами (она, естественно, существует), такие вопросы должны решаться через агента, а не напрямую с клиентом. Тот товарищ даже не спросил меня о том, какова ситуация у людей – могут-не могут. Просто выпалил им заученную фразу. Мне это было так мерзко и стыдно слушать – как будто я это сказала, а не тот «помощник». В общем замолчала я от шока. Мои клиенты заинтересовались и продолжили с ним беседу. Он им расписал, как хорошо им будет, если они вместо 100 000е укажут в договоре 45-50 000. Я еле сдержалась, чтобы не пристыдить и не опозорить этого умника на глазах у клиентов. В общем, когда ушли, я своим объяснила ситуацию. И вам поясняю.
Занизить сумму в договоре в 2 раза может предложить только тот, кому ооочень много придется платить налога и он это знает. В данном случае все просто. Продавец купил квартиру у банка на аукционе за копейки, скажем тысяч за 30 000 е. Сделал ремонт (не легально, не платя НДС, без фактур) и продает за 100 000 е. Прибыль с квартиры за вычетом легальных расходов – пусть 4-5 тысяч – составляет где-то 65000. С этой красивой суммы наш «помощник» должен заплатить 23% налог. Вопрос: оно ему надо? Ответ очевиден. Это бизнес, ничего личного, как говорится. Его цель — не Налоговую кормить, а себя. Собственно, цель у всех нас. Оно бы все и ничего, но такой порядок дел подставляет вас, как покупателя, по полной программе. Только вы об этом пока не знаете, ибо не думаете о будущем – в большинстве случаев.
А будущее ваше (если согласитесь указать 50 тыс вместо 100) будет плачевным. Во–первых, и это самое безобидное, к вам может прибежать Налоговая с требованием доплатить налог со сделки, посчитав цену за квартиру заниженной (об этом здесь, раздел «Что делает Налоговая, и почему меняется налог?»). Во-вторых, и это уже серьёзно, когда вы решите эту самую квартиру, купленную легально за 50 тыс, продать за 150 000е, вам нужно будет либо заплатить «небольшой» налог с прибыли (23 или 24% — зависит от того, резидентом вы будете или нет), либо найти такого же как вы «лопуха», который согласиться дать вам тысяч так 70-80 в Б-деньгах, т.е. нелегально, мимо кассы. Поверьте, при цене вопроса в 150 тыс, никто вам не даст 70-80 в Б. Это не нормально. Результат – будете платить налог около 20 тысяч евро (если мы исходим из того, что купили за 50, а продали за 150 тысяч). Сомневаюсь, что вы захотите его платить.
Вот так «красиво» вам может «помочь» продавец сэкономить налог при покупке. У него –то все прекрасно, он экономил на финальной стадии процесса – на продаже. Покупка – это всегда начальная стадия ваших отношений с квартирой, ведь в 99% случаев люди продают, покупают заново что-то лучше, переезжают и т.д.
Результат, я позвонила после просмотра тому «помощнику» и попросила моим клиентам эту чушь о помощи не втирать. Сказала, что не позволю им пойти на условия по снижению цены на 50%. Больше он этого не делал, но осадок у меня остался.
Моё мнение по данному вопросу.
Собственно, своё мнение я изложила выше. Я не против, но меру надо знать. Я понимаю, что все хотят сэкономить на налогах. Я тоже! Однако «играть» в такие игры надо осторожно, со знанием дела, иначе можно проиграть больше, чем было поставлено на кон.
Вот вам еще пример из опыта. Звонит мне человек и просит помощь продать квартиру в Барселоне. Я говорю, что моя территория – Валенсия и близкие города, никак не Барселона. На уговоры я не поддалась. Ехать 5 часов в Барселону, чтобы показать квартиру, а потом 5 часов назад – полное безумие. В общем, разговорились. От услышанного была в полном ауте. Купил человек квартиру почти за 300 000е. Из них 180 000 отдал в Б! И эту сумму он отдал не наличными в день сделки, а перечислил на счет за какое-то время до сделки. Я просто была в шоке. Перечислить на счет на деревню дедушке 180 тыс евро! Но суть не в этом. Теперь человек решил продать за 400 000е. Вы уже понимаете, куда я клоню.
В общем, говорит мне это человек, что есть у него покупатели – французы, и он хочет просить у них тысяч 200 наличкой. Я ему сказала, что французы, как никто, не дают ни копейки в Б, только А. Конечно у человека проблема – платить налог 23% с 200 000 – сами понимаете.
Я рассказала что и как, где человек ошибся, где и что не так сделал. Он жаловался, конечно, на ситуацию, на плохого «нашего» агента при покупке той квартиры, что никто не рассказал на тот момент про последствия занижения цены и т.д.
Что я могла сказать – выбирайте тщательнее агента. Не знаю, правильно ли валить вину на агента. Он, конечно, мог и должен был предупредить. Не мне судить и обвинять. Я отвечаю за свою работу, не за других.
Суть рассказа. 50% в Б не годится ни при каких условиях при покупке. Сколько-то — не страшно. Сколько именно – надо смотреть по ситуации, я не могу знать, что будет у вас.
Вот такая вот арифметика у нас с вами получилась. Удачных покупок!
Со списком статей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
Со списком статей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.
