Агентства недвижимости в Испании: что делать, если вас хотят обмануть.

«Агентства недвижимости в Испании. Что почем и кому верить». В части 1 мы рассмотрели некоторые интересные моменты образования цены на жилье.  

Что делать, когда два агентства предлагают купить один и тот же объект по разной цене?

Представьте, что вы обратились в несколько агентств за помощью. Одно вам предложило объект за 150 000 евро, а второе тот же объект за 160 000. Что делать? Как себя вести? Первый логичный ответ – покупать у того, где дешевле. Однако советую не торопиться с выводами…

1. 1. Прежде всего, сохраняйте спокойствие, не злитесь, помните о ситуациях (описаны в части 1), в которые попадают агентства по вине собственников (я в такой тоже побывала) или нерадивых агентов (см.п 2 и 3-4).
   2. Оцените оба агентства. Помните важную вещь: выбирая квартиру, вы выбираете агентство, с которым вам придется сотрудничать, причем, зачастую не только во время покупки, но и не один год после нее, если эта компания будет заниматься арендой или управлением вашего жилья. Главное в этом деле – доверие к компании. Оцените поведение агентов и общее отношение к вам:

Что вы чувствуете? Открытость или скрытность при общении? Цель агента — удовлетворить ваши интересы (предложение объектов, соответствующих вашему запросу) или заработать, как можно больше (навязывание того, что изначально вам не подходит)? Быстрые и развернутые ответы на ваши вопросы или постоянные попытки уйти от ответа, говоря, что «это не так важно»? Оперативное предоставление любых, запрашиваемых вами, документов (естественно, если есть возможность предоставить документ быстро) или постоянное «потом» или «на сделке все увидите»? Дружелюбное отношение либо холодное (безразличное) или слишком «горячее»?

Может получиться так, что больше доверия у вас вызывает именно то агентство, где цена выше. Что делать? Идти к тем, кому не верите и покупать дешевле или платить больше и работать с теми, кто вам больше по душе? Если вас устраивает объект и вы хотите его приобрести, выберите агентство по душе и снижайте цену. Уверена, вы достигнете нужного результата.

3. Если оба агентства вас устраивают, тогда проведите небольшой опрос того агентства, где цена выше. Это поможет вам понять, обманывают вас или нет.

• Узнайте у агента, возможно ли снизить цену (например, до той, что вам предложило другое агентство или ниже) и проанализируйте ответ:

— если агент сразу говорит, что цену можно снизить, то, скорее всего, цена была завышена изначально (собственник явно указал цену ниже, потому с ним даже советоваться не будут для снижения цены).

— если агент говорит, что надо разговаривать с собственником, но шансы на снижение есть (может, собственник ему говорил — хочу сколько-то, но согласен на столько-то), то, скорее всего, цена реальная (просто собственник указал разным агентствам разные цены) и агент не берет на себя полномочия по ее снижению (даже если знает, что собственник пойдет на уступку).

— если агент начинает изворачиваться и убеждать вас, что «цена и так низкая и что за более низкую цену можно купить только картонную коробку», то, полагаю, понятно без слов, что за агент перед вами.

• Если ваше предложение о снижении цены не было принято и агент отказывался снижать цену, тогда скажите ему «в лоб», что вы видели этот объект на 5 000 дешевле (например). И пусть он вам объяснит данную ситуацию. Оцениваем реакцию:

— если агент «замялся», сконфузился на мгновенье, опустив взгляд и т.д., значит, подвох все же имеет место быть.

— если агент искренне удивился и начал звонить в свое агентство, узнавать еще раз цену, звонить собственнику и пытаться выяснить, как так получилось и т.д., то этот агент явно на вашей стороне и оказался в неловкой ситуации не по своей вине. Скорее всего, после разбирательств цена будет снижена до той, что вам было предложено в другом агентстве.

Такие ситуации у меня возникали не раз: мой клиент сообщал мне, что нашел тот же объект по более выгодной цене. Почему? Все просто: как я говорила в другой статье, если у меня лично нет того, что вам нужно, я ищу объекты в интернете, в том числе у других агентств. Бывает, что один объект размещен в 10 агентствах (естественно, у каждого своя цена). Я нашла его по такой цене, а вы — по другой.

К сожалению искать объекты, а потом еще и количество каждого из них в интернете, чтобы сравнить цены, я не могу себе позволить — слишком много времени это занимает, а значит, я смогу предложить вам меньше вариантов для просмотра. Процесс сравнения я проделываю тогда, когда вы остановили свой выбор на 5-10 вариантах. Еще возможен вариант, когда запрос от вас я начала обрабатывать задолго до вашего приезда — за месяц, например. Цену могли банально снизить! Я не проверяю их каждый день, я проверю только те объекты, которые реально вас заинтересовали после просмотра.

— если агент сказал что-то типа «ну, и покупайте в том агентстве» (а такое бывает, особенно при работе с испанскими агентами), думаю, не стоит пояснять, стоит ли продолжать с ним общение.

• Усложняем ситуацию. Если после вопроса «в лоб», агент повел себя достойно, пытался все выяснить, но в итоге сказал, что собственник указал эту цену и, вроде как, снижать ее не желает. Тогда предлагаю проверить агентство еще одним вопросом (если вы его уже задавали ранее, то вам нужно просто проанализировать ответы): «Какова стоимость услуг агентства и что в нее входит?». Оцениваем ответы:

— Если вам говорят, что «никакой комиссии нет, все включено», то разница в цене оправдана (хотя, смотря на сколько). Комиссия агентства заложена в цену, причем вы даже можете вычислить какая комиссия. Отсюда делайте вывод: либо на вас пытаются очень хорошо заработать (если разница в цене, скажем, 10 000 евро), либо с вами общаются честно (разница в 2-4 тысячи евро).

— А если, помимо суммы комиссии, вам еще указывают на необходимость оплаты услуг по оформлению документов после совершения сделки, то это уже высший пилотаж наглости.

• Если вы перепробовали все способы «вывода агентства на чистую воду», и оно достойно все выдержало, тогда давайте попробуем выяснить причину разницы в цене у агентства, где цена ниже. Можете задать ему те же вопросы, что и первому (исключив или нет вопрос «в лоб»). Опять же анализируем:

— в принципе, выводы по ответам на вопрос, можно ли снизить цену, будут одинаковые. Просто надо их теперь сопоставить с ответами первого агентства (с более высокой ценой) и сделать выводы.

— важным при «тестировании» этого агентства будет анализ ответов на вопрос о стоимости его услуг. Может оказаться, что у агентства с завышенной ценой комиссия включена в стоимость, а у второго она составляет, скажем, 5 000 евро, да еще и отдельная оплата за оформление документов. Получается, что второе агентство выйдет вам дороже, чем то, где цена завышена.

• Если все ваши проверки не проясняют ситуацию для вас, то обратитесь ко второму агентству, где цена была ниже и попробуйте «купить» выбранный объект. Может так случится (и случаи мне известны), когда АН с меньшей ценой занизило цену без согласования с собственником. И когда настал момент заключения договора и внесения аванса, собственник отказался продавать за меньшую сумму, чем та, что он указал. В данном случае, это вина АН, которое самовольно занизило цену. 

Случай из моей практики: продавала я объект по цене 73000. Потенциальный покупатель стал торговаться и снижал цену 68000. Продавец был совсем не рад той цене, однако, после раздумий согласился. Договорились подписать договор залога через день. Вдруг позвонил покупатель и заявил, что нашел этот же объект у другого агентства еще дешевле — за 67000! Скажу честно, я даже не придала этой ситуации большого значения — я была уверена в своей цене и в той скидке, на которую согласился продавец. У меня все было «чисто» и прозрачно по ценам. Я пояснила покупателю, что он сам был свидетелем того, как продавец не хотел уступать в цене, поэтому у другого агентства просто не может быть еще дешевле.

В результате мы с собственником позвонили тому агентству и выяснилось, что оно просто украло фото в интернете и установило цену ниже, чем было на другом сайте. Собственник потребовал немедленно удалить объявление с заниженной ценой.

• Если все же после всех «проверок» у вас вызывает доверие агентство, где цена на объект выше, то, наверное, все же имеет смысл обратиться к нему.

4. И последний совет. Не хотите допрашивать агентства? Пригласите оценщика! Он выдаст вам реальную сумму, по которой можно покупать объект на момент продажи. И далее действуйте в зависимости от результатов оценки:

— если стоимость по оценке выше цен от двух агентств, то можете быть спокойны, вы в любом случае в выигрыше. Однако оцените разницу в цене, если у одного она слишком велика, то последствия для вас при покупке объекта по цене ниже оценочной могут быть не очень приятными. Читайте здесь.

— если стоимость по оценке ниже цен от двух агентств, то смело можете просить, а то и требовать, снижения цены у обоих и смотреть, что они предложат.

— если стоимость по оценке находится между ценой от двух агентств, то пробуйте снизить цену там, где выше, либо идите туда, где ниже. Либо, если цену снизить не удалось, но агентство вызывает доверие, переплатите. Ведь душевное спокойствие тоже стоит денег.

Теперь вы знаете немного больше о том, как не стать жертвой обмана при покупке жилья. Естественно, ситуации могут быть разные и мои советы не выявят обман в 100% случаев, однако, в большинстве своем помочь могут.

Удачи при покупке!

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.