Блог

Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца.

В одной из статей я рассказывала вам о том, какие налоги следует оплатить, какие декларации подать при покупке недвижимости в Испании, а также какие расходы ждут покупателя. В данной статье мы поговорим о том же самом, только теперь «главное действующее лицо» – не покупатель, а продавец. Напоминаю, что все данные и цифры относятся к городу Валенсия.

Налоги для продавца при продаже недвижимости в Испании.

Итак, у вас есть квартира в Валенсии и вы решили ее продать. Естественно, Налоговая Испании тут же захочет «нажиться» на вашей сделке, также как нотариус и другие всевозможные организации.

При продаже недвижимости у продавца – НЕ РЕЗИДЕНТА есть обязанность оплатить парочку налогов в ненасытную казну испанского государства. Налогов нужно оплатить два, но один из них платится в два этапа.

НАЛОГ №1 плюс балия (Plus Valia).

Первый налог, который должен оплатить продавец – это так называемый налог плюсбалия или плюсвалия (буква V в Валенсии читается, как Б, в других городах — как «В», поэтому вы чащу будете встречать написание с буквой «В», особенно на русских сайтах, но я буду писать так, как говорят в Валенсии). Это муниципальный налог на прирост в стоимости участков городского назначения.

Кто платит налог? Зависит от резиденции. Если оба участника сделки резиденты страны, то налог платит продавец. 

Если продавец не резидент, а покупатель – резидент, то обязанность оплатить налог переходит к покупателю. В таких случаях часто бывает так, что официально налог платит покупатель-резидент, а неофициально продавец – не резидент, который просто отдает наличными деньги покупателю. Однако это не правило, продавец не обязан отдавать деньги – все решается по договоренности. Хотя по логике, если по закону обязанность оплаты на продавце, пусть и резиденте, почему покупатель должен иметь лишние траты из-за того, что продавец – не резидент?

Если же оба участника сделки – не резиденты, то налог платит продавец.

Почему этот налог должен платить продавец? Потому, что данный налог рассчитывается исходя из срока владения объектом недвижимости и исходя из того, как изменялась за годы владения стоимость земли под объектом. Покупатель тут вообще не причем.

Кому платить?  Налог платится в казну муниципалитета Валенсийской провинции. Для того, чтобы его оплатить, вам нужна квитанция об оплате. Где ее взять? Нужно пойти в Мэрию – аюнтамьенто – Ayuntamiento, что находится на главной площади города с одноименным названием (вход справа с торца либо с обратной стороны здания, если стоять лицом к Мэрии). Взять там номер «plusvalia» и ждать в очереди. Работник рассчитает вам налог и распечатает квитанцию. Это бесплатная процедура. Для получения квитанции вам нужно предоставить копию договора купли продажи, копию НИЕ.

Где платить? С квитанцией, полученной в аюнтамьенто, вы идете в любой банк и оплачиваете квитанцию в кассе или в банкомате. Предъявлять оплаченную квитанцию никуда не надо. Просто храните ее.

Квитанция выглядит так:

Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца.
Квитанция на оплату налога Плюсбалия при продаже недвижимости

Если оплатили через банкомат, то он вам выдаст вот такую квитанцию — 2 экземпляра (один вам, один — продавцу, если платит покупатель или Налоговой, если та потребует).

Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца.
Квитанция об оплате налога через банкомат

Как рассчитывается налог плюсбалия?

Расчет налога не сложен. Я расскажу вам, как он рассчитывается в Валенсии, в других провинциях – другие %-ные ставки.

Для расчета данного налога нужны следующие данные: кадастровая стоимость земли на момент продажи и срок владения объектом. Главное — не путать с общей кадастровой стоимостью объекта, которая складывается из кадастровой стоимости земельного участка под объектом + кадастровой стоимости постройки. Все эти данные указаны в квитанции по оплате ежегодного налога ИБИ, если вы ее получаете. Она выглядит так:

Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца.
Квитанция на оплату ежегодного налога на недвижимость в Испании ИБИ.

Зная все данные, можно проводить расчеты. Вам эти расчеты тоже распечатают, помимо квитанции. Вот расчеты налога плюсбалия при продаже одной квартиры:

Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца.
Расчеты налога плюсбалия при продаже недвижимости в Испании

На фото я обвела данные, куда смотреть. Теперь поясняю.

Берем кадастровую стоимость земельного участка под объектом и умножаем на 3,1% — это ставка за год владения по Валенсии (в других провинциях она другая). Если вы владели объектом два года, значит умножать будете не на 3,1%, а на 6,2; если владели 3 года, то на 9,3%, если владели 10 лет, то на 31% и т.д. Максимальный процент – 58,9, т.е., начиная с 19 лет владения объектом ставка не повышается.

Пример:

Кадастровая стоимость земли под объектом 7371,98 (она постоянно пересматривается),

Срок владения – 3 года,

Ставка – 3,1% за год.

Вычисляем: 7371,98 * 3,1%*3 = 7371,98 *9,3% =685,59

К полученной сумме применяем еще один %, по Валенсии он не меняется и составляет 29,7.

Вычисляем: 685,59*29,7% = 203,62 евро к оплате. Все просто.

Важная информация. Как бы тому не противились власти Валенсии по закону налог плюсбалия платится только в случае, если продавец получил прибыль с продажи. Если же этого не произошло, то налог этот платиться не должен. Однако, власти города продолжают собирать миллионы евро с этого налога, пренебрегая этим правилом. Так вот. После того, как продавец видит, что прибыли он не получил, он может смело идти в аюнтамьенто, где платил налог плюсбалия, и подать заявление о возврате ему оплаченного налога в связи с тем, что прибыли он не получил.

НАЛОГ №2. Налог с прибыли. Первый этап

Этот налог самый главный для не резидента, его оплата немного отличается от всех остальных.

Кто платит? А вот тут все интересно. Если продавец – резидент страны, то он его платит согласно процентной ставке на год продажи. Здесь все логично. Однако мы же с вами, вернее – вы же у меня, мои клиенты, в большинстве своем не резиденты. И для вас действует другое правило. Если продавец не резидент, то за него этот налог платит покупатель! Не пугайтесь, покупатели. Платите не из своего кармана. Объясняю. Учитывая, что не резидент может после продажи недвижимости сбежать в свою страну, не оплатив налоги, закон установил следующее правило: покупатель (!) обязан удержать с общей суммы покупной цены, указанной в договоре, 3% в пользу Налоговой. Эти 3% он не доплатит продавцу, т.е. выпишет ему банковский чек на сумму в 3% меньше, чем надо было бы.

Так, если вы продаете квартиру, например, за 100 000 евро по договору, то покупатель оформляет чек в банке на ваше имя сумму 97 000 евро. Оставшиеся 3000 евро, т.е. 3% от суммы продажи, покупатель обязан положить на счет Налоговой после совершения сделки, заполнив форму 211. После того, как деньги ушли на счет Налоговой, покупатель передает продавцу один экземпляр формы 211 и теперь уже продавец обязан действовать. Это второй этап оплаты налога (читаем ниже).

Внимание. Перед тем, как заполнять форму 211, покупатель, если он не резидент и еще не стоит на учете в Налоговой, должен сначала сам встать на учет (форма 030). В противном случае, при заполнении формы 211, система не идентифицирует НИЕ покупателя и не позволит распечатать заполненную форму, будет выдавать ошибку.

Когда платить? После совершения сделки в течение месяца покупатель должен внести 3%.

Как и где платить? Платить на счет Налоговой в банке, заполнив форму 211. В Налоговую идти не нужно. Деньги можно положить наличными либо указать, чтобы списали с вашего счета (если платите в том же банке, где имеете открытый счет).

НАЛОГ №2. Налог с прибыли. Второй этап

Сколько платить? Теперь наступает время продавца разбираться со своим налогом. 3% за него внес покупатель, однако налог на прибыль сам по себе не составляет 3%, он составляет 19-24% от прибыли — он меняется каждый год, но немного. Высчитывается он не от цены сделки, а от прибыли. Не путайте. Так как Налоговая не знает, какая у вас прибыль, закон установил 3% от общей суммы, а потом после всех расчетов уже решится – доплата или возврат.

Как и где платить продавцу? Оплата так же на счет налоговой в банке при подаче заполненной декларации — формы 210. При заполнении указанной формы вам понадобится номер из формы 211, которую заполнял покупатель для перечисления в налоговую 3% за вас. Распечатываете заполненную форму 210 и, если нужно доплатить налог, то в банке это делаете.

После оплаты в Налоговую идти не нужно, за исключением случая, если у вас нет больше недвижимости в Испании и вы хотите сняться с налогового учета. Если все это так и вы хотите сняться с налогового учета, то тогда после оплаты налогов вы идете в Налоговую и подаете форму 030 – ту же самую, что подавали, когда вставали на учет в Налоговой, только на этот раз заполнять ее будете по-другому. Помните, что в течение 5 лет Налоговая может затребовать документы по расходам, которые были вычтены из цены продажи. Правда не очень представляю, где Налоговая будет искать иностранца и как она собирается проверять документы по расходам. Предложит человеку прилететь в Испанию?

Когда платить? После совершения сделки в течение месяца покупатель должен внести 3% и после этого у продавца есть еще 3 месяца, чтобы оплатить налог, т.е. всего у продавца 4 месяца.

Как рассчитать данный налог? Как вы уже поняли, обсуждаемый налог – это налог на прибыль. Соответственно, платить вы будете с прибыли, а не с дохода. Для этого вы из доходов вычитаете расходы, и с полученной прибыли платите налог. Скажем, купили вы за 100.000 евро, продали за 120.000, а расходы составили 15.000 евро. Налог платим с 5.000 евро. Для расчета налога вам нужно будет прибыль умножить на определенный процент. Он меняется почти каждый год. Его можно узнать по телефону в Налоговой. Например, в 2016 он был 19. Получается 5000 *19% = 950е. В Налоговую ушло 3% от 100 000 = 3000 евро. Соответственно, Налоговая вам должна вернуть 3000-950 = 2050 евро.

Какие расходы можно вычитать? Вычитаем расходы при покупке и при продаже объекта:

— нотариальные расходы,

— расходы по оценке жилья (если таковые были),

— расходы на энергосертификат,

— расходы по налогам, что вы платили при покупке (10%),

— ежегодный налог ИБИ,

— расходы по регистрации права собственности

— расходы по оплате комиссий агентствам недвижимости

— расходы по ремонту объекта

— налог плюс балия (о нем ниже)

— расходы по ипотеке, если таковая оформлялась для покупки объекта

— расходы на получение НИЕ.

Какие расходы нельзя вычитать? 

расходы на коммунальные платежи: на свет, воду, газ.

расходы на интернет, домашний телефон и другие текущие платежи.

расходы на подъезд – комунидад.

все не подтвержденные счет-фактурами расходы.

Результаты расчетов. Кто кому должен? После совершения всех вычислений, у вас получится один из трех результатов:

вы должны доплатить Налоговой помимо уже оплаченных 3%, еще что-то (если у вас есть прибыль после вычета расходов). В этом случае вы идете в банк с формой 210 и доплачиваете налог.

вы ничего не должны оплатить, т.к. 3% — как раз то, что вы должны были заплатить (если у вас нет прибыли, но и нет потерь). В этом случае вы несете форму 210 в Налоговую, информируя ее о том, что больше не должны.

Налоговая должна вернуть вам часть или всю сумму, что получила (если у вас потери при продаже объекта и расходы превысили доходы). В этом случае вы несете форму 210 в Налоговую, информируя ее о том, что она вам должна. 

Как вы понимаете, последний результат – самый неприятный для Налоговой и она с вероятностью 99,9% не заставит себя долго ждать и потребует подтверждающие расходы документы. В связи с этим, советую принести их сразу с описью и подать вместе с декларацией, чтобы не идти потом еще раз и не тратить свое время. Если Налоговая будет со всем согласна, то в течение года вам вернут деньги. Обычно через год. 

Важно! Все ваши расходы должны быть подтверждены счет-фактурами, квитанциями об оплате или выписками со счета (в случае оплаты налога ИБИ, который списывается автоматически – квитанций не будет). Предоставлять вы их будете только в том случае, если потребует Налоговая. Не включайте расходы, которые не можете подтвердить (например, вы делали ремонт и платили не официально работникам, т.е. не платили НДС с каждой оплаты – счет фактуру вам никто не даст и эти оплаты вы не можете засчитать в расходы)

Напоминаю вам, что при работе с компанией «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ», все декларации заполняются и подаются работниками компании, вам не нужно ни о чем беспокоиться. Все будет сделано, как надо и в срок.

Декларации для продавца.

Что касается подачи деклараций, то, по идее, это и есть заполнение и предъвление форм 211 (покупателем), 210 и 030 – продавцом.

Напоминаю.

Форма 211 – для оплаты 3% в Налоговую от общей суммы сделки. Заполняется онлайн.

Форма 210 – оплата самого налога не резидента. Заполняется онлайн.

Форма 030 – снятие с учета в Налоговой – это бесплатно. Заполняется вручную. Бланк дадут в самой Налоговой на стойки информации.

Расходы продавца при продаже.

Что касается расходов продавца при продаже объекта недвижимости, то они будут такие:

  1. нотариус.
  2. оплата налога.
  3. при наличии ипотеки и ее погашении при продаже – оплата регистрационных услуг о погашении ипотеки. Однако этот расход по договоренности может взять на себя и покупатель.
  4. оплата налога плюсбалия.
  5. комиссия агентства – естественно, если оно участвовало.

На этом все. Вроде ничего не забыла.


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.