Блог

Как правильно купить недвижимость в Испании. Полезные советы.

Новость от 25.11.2014. Прогрессирующее падение цен на жилье увеличивает шансы покупателей выгодно купить недвижимость и удачно вложить свои сбережения. 

Тем не менее, учитывая бедственное положение в трудовой сфере, плачевную ситуацию банков (подробнее здесь), финансовую ситуацию страны и экономический кризис сайт Kelisto.es (служит для сравнения цен на продукты и услуги разных компаний в Испании) советует обратить внимание на некоторые моменты перед тем, как совершить покупку (Советы затрагивают в большей степени интересы тех, кто желает приобрести недвижимость в кредит. Учитывая, что сайт Kelisto.es испанский, советы рассчитаны на жителей Испании, однако, по ходу перевода статьи, я буду давать пояснения и соотносить советы с условиями покупки недвижимости иностранцами.)

  1. Правильно рассчитывайте бюджет для покупки. При желании купить недвижимость в кредит, следует помнить, что у вас должно быть, как минимум, 20-30% от оценочной стоимости выбранного объекта*. Банк вам сможет выдать только максимум 80% (для иностранных граждан – не более 60%). Ипотечная квота в месяц не должны превышать 30-35% от ваших доходов, поэтому «доставайте калькуляторы, делите свой годовой доход на 12 и вычисляйте, какую сумму в месяц вы могли бы платить» — советует «отдел сбережений». Не забудьте также о дополнительных расходах: оплата налогов, оформление документов, работа оценщика, регистрация прав собственности на недвижимое имущество, нотариальные расходы, все это увеличит ваши затраты на 10% (в статье приведены средние показатели по всей Испании, в Валенсии же только налог с покупки составляет 10%, а значит, ваши расходы на приобретение недвижимости составят в среднем на 15% больше стоимости объекта).
  2. Проанализируйте основные параметры выбранного объекта. Помимо цены, следует проанализировать общую площадь объекта, его местонахождение, расположение в доме**, качество отделки, состояние общих зон (подъезда), состояние водо-, трубо-, газопровода и электропроводки, а также (важно!) тип отопления (газовое или электрическое). Не менее важным является наличие поблизости школ, больниц, средств связи, остановок транспорта и парковочных мест.
  3. Сравните ипотечные условия разных банков. Не стоит довольствоваться предложением банка, с которым вы сотрудничаете много лет. Сравните его предложение с предложениями других банков, возможно, вы найдете более выгодные условия для ипотеки.
  4. Не зацикливайтесь только на ставке банка. Выгодные ипотечные условия — это не обязательно те, где самая низкая ставка банка. Разного рода комиссии, обязательные услуги, которые вам придется воспользоваться (например, оформить страховку приобретаемого жилья), максимальная и минимальная ставка, которую установит банк***, максимальный процент финансирования. Все это может скажется на конечных условиях ипотечного кредита. Выбирая банк для ипотечного кредитования с умом, вы сможете экономить до 2050 евро каждый год.
  5. Обратите внимание на юридические аспекты. Следует проверить юридическое состояние выбранного объекта в соответствующем органе по регистрации прав на недвижимость (Regístro de Propiedad). Это поможет вам узнать истинное положение дел: например, есть ли у объекта обременения в виде уже существующей ипотеки. Также настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу не только для подписания договора купли-продажи, но и для помощи в юридических и регистрационных вопросах (т.к. советы нацелены в основном на жителей Испании, предполагается, что далеко не все их них обратятся в агентства недвижимости при покупке жилья, поэтому этим лицам советуют обратиться к нотариусу. При работе с агентствами, это работу (проверка документов) делает агентство). Помните, при покупке вам придется оплатить налоги, например, налог не имущество при смене собственника (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), или налог в зависимости от того является ли выбранный вами объект новостройкой или нет.

* Под оценочной стоимостью следует понимать стоимость объекта, рассчитанную профессиональным оценщиком, которого нужно будет нанимать в обязательном порядке для выяснения реальной цены при желании купить объект в кредит.

** Имеется ввиду, куда выходят окна объекта – внутрь дома (дешевые квартиры) или на улицу.

*** Небольшое пояснение. Банк установит вам 3 ставки: максимальную, минимальную, (применяются в отдельных случаях) и среднюю (будет применяться всегда, кроме отдельных случаев). Ваш процент рассчитывается исходя из двух показателей – данные Евривора (eurivor) и ставка банка (средняя). Каждый год ваш процент к оплате банку будет меняться, т.к. меняется евривор. Процент банка всегда тот же, он устанавливается каждым банком отдельно.

Пример, если на момент расчетов вашего процента (например, на 2014год) евривор составил 1,4%, а процент банка был установлен в договоре – 2,4 (например), то  ваш процент на 2014 год составить 1,4%+3% = 4,4%. Через год показатель евривора может быть 0,4 или 3,4, соответственно, ваш процент к оплате изменится. Чтобы защитить должника по кредиту от радикальных изменений его процентной ставки каждый год, банки устанавливают минимальный и максимальный предел ставки. Например, возьмем за минимум -2, а за максимум – 6, среднее -2,4. Если после сложения показателя евривора и ставки банка, ваш процент составил 1,4 либо 10, платить вы будете, соответственно, 2 или 6.

 Статья переведена с испанского компанией «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ». Пояснения и комментарии выделены курсивом.

Оригинал статьи вы найдете здесь.

 

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.