«Юридический клубок» туристической аренды в Валенсии.

Статья от 30.04.2018. Хаос в регулировании туристической аренды жилья смешал в кучу законы правительства с постановлениями округов и муниципалитетов. В итоге: тысячи правил, которые пытаются контролировать деятельность платформ для посуточной аренды, правда без особых достижений.

Установить правила игры на поле с семнадцатью арбитрами* — непростая задача, особенно когда нет четкого понимания того, что такое «обман» и «честная игра». Все это происходит в секторе туризма с момента появления порталов по сдаче жилья посуточно туристам. Выход этих участников на поле поставил под удар бизнес многих предпринимателей и хозяев отелей, которые требуют от администраций городов «честной игры с ограничениями». Проблема в том, что никто точно не знает, какие правила игры установить, тем временем, хаос распространяется все шире.

На сегодняшний день, «юридический клубок» состоит из 17 автономных округов и их 43 законодательных актов в области туризма, а также из более чем 8 000 постановлений муниципалитетов, дополняющих или изменяющих нормы «свыше». В результате тысячи разных правил по регулированию арендной деятельности с сомнительной, в некоторых случаях, эффективностью.

«Испания нуждается в более четком юридическом регулировании такого феномена, как туристическая аренда», — говорит Мариа Хесус Серрано, член адвокатского бюро Serrano Alberca & Conde, специализирующегося в этом вопросе. Мария Хесус проанализировала юридические нормы всех округов и подготовила отчет на тему.

Хотя государство стремилось принять меры, в 2013 году оно переложило решение этого вопроса на плечи автономных округов, а те – на плечи муниципалитетов, которые несут ответственность за городское планирование за счет выдачи лицензий, установления мораториев и ограничений в зонах, где тема аренды жилья туристам стоит особенно жестко. Это такие города, как Барселона, Сан-Себастьян, Мадрид или Пальма-де-Майорка.

Не случайно, что самые жесткие правила устанавливаются именно там, где принимают больше всего туристов в год. «Канарские острова – самые строгие правила, — объясняет Оскар Перелли, директор Estudios de Exceltur, ведущего аналитического центра в этой области. Правила области регулируют все мелочи при аренде жилья туристам: от типа вешалок, которые должны иметь туристические апартаменты — «из не деформируемого материала и однородного стиля» — до размера кроватей. Такого нет ни в Мадриде, ни в Каталонии.

Единственный момент, который присутствует во всех округах – обязанность сообщать о деятельности и регистрировать ее в реестре. А в некоторых случаях — одобрение соседей – товарищей собственников жилья, которые могут наложить вето на эту деятельность. Кроме того, не все делают разницу между понятиями «туристические апартаменты — более профессиональная деятельность – и туристическое жилье». Многие даже по-разному определяют одни и те же понятия. В Наварре туристические апартаменты должны иметь не менее 90 кв.м., независимый вход в помещение, в то время как в Арагоне и Астурии достаточно, чтобы имелись «мебель и все необходимое для проживания». Страна Басков и Галисия рассматривают три различных типа: помещения для проживания, жилье для туристов и комнаты в квартирах.

Лимит дней для аренды — еще одна из проблем, которой пока не найдено решение. В Андалусии, если это туристические апартаменты, то они не могут сдаваться более, чем 45 дней за раз, но если это жилье для туристов, то оно может сдаваться на 2 месяца подряд; в Каталонии предел составляет 31 день, а в Мадриде и Мурсии есть предел, но он нигде не прописан.

Это верно, что далеко не все провинции/области и города имеют одинаковые потребности – есть большая разница при регулировании аренды в туристических эпицентрах, таких как Каталония, Балеарские или Канарские острова; чем в Кастилья-Ла-Манча. Отсутствие общей гармонии в таком важном вопросе усложняет контроль и понимание самой сути. Владельцы отелей просят привести в соответствие между собой законодательство в стране и обязать платформы по аренде их исполнять. «Мы должны переосмыслить правила игры», — говорит вице-президент Exceltur — José Luis Zoreda. «В 10 бальной шкале, пункты от 1 до 8 должны быть одинаковыми для всей Испании», — заключает он.

Данные по городам

Мораторий в Барселоне.
Город Ады Колау (возглавляет Барселону) принял решительные меры для борьбы с необузданным ростом туристических квартир. С 2017 года Городской план устанавливает мораторий на выдачу лицензий для туристической аренды, который затрагивает как отели, так и туристические квартиры. Он делит город на 4 зоны, в зависимости от того, можно ли увеличить количество выдаваемых лицензий или нет. Также увеличено количество инспекторов и размеры санкции.

Сан-Себастьян.
Сан-Себастьян дал зеленый свет своему постановлению в январе этого года. Его цель — ограничить количество туристических апартаментов до 15%. Городской План делит город на три зоны: центр, где запрещена аренда туристам; район, где аренда частично разрешена и район, где разрешается аренда 2-х квартир на верхних этажах. При этом, дома должны иметь не менее 7 этажей.

Мадрид ограничивает аренду: 90 дней.
Несмотря на то, что в столице еще нет плана туристических квартир, Carmena (глава города) заявила, что любой, кто хочет арендовать туристическую квартиру без лицензии, может этого делать, но не более 90 дней в году. Начиная с четвертого месяца владельцу помещения, сдаваемого посуточно, необходимо запрашивать лицензию для коммерческого использования, как ресторану или бару. Пока разрабатывается Городской план, выдача лицензий в центре города приостановлена на год.

Майорка запрещает аренду жилья туристам.
Пальма-де-Майорка угрожает стать первым испанским городом, запрещающим аренду туристам. Городской совет объявил, что с июля месяца город будет считаться «единой зоной», где нельзя будет сдавать апартаменты посуточно. Закон сделает исключение для таунхаусов, считая, что их сдача не помешает соседям (т.к. их нет).

Валенсия сомневается в сроках.
Город на реке Турия хочет ограничить аренду посуточно без лицензии, но сомневается в сроках. Глядя на Мадрид, Валенсия тоже решила установить максимальный срок аренды без получения лицензии. Однако не решила, какой именно срок: предполагается от одного до трех месяцев. Те, кто будут укладываться в указанные сроки, не обязаны регистрироваться.

Бильбао: одна туристическая квартира на подъезд.
Недавно городской совет Бильбао начал устанавливать ограничения на аренду туристических квартир. На данный момент город не имеет никакого закона, регулирующего вопрос аренды. Бильбао предлагает установить правило, согласно которому только одно помещение на подъезд можно будет сдавать в аренду, и только на первом этаже.

Севилья, в полной дискуссии.
Городской совет Севильи находится в процессе бурных дебатов о том, как регулировать посуточную аренду. Среди предложений: зонирование и ограниченное количество лицензий на аренду в отдельных зонах. Также повысить госпошлину за изменение «вида использования помещения» с жилого на туристический. В настоящее время размер госпошлины составляет 23 евро.

Малага просит наложить вето на аренду жилья туристам.
В рамках мер, которые должны быть приняты, городской совет Малаги рассматривает вопрос о запрете сдачи в аренду посуточно помещений в зданиях, которые находятся под особой защитой города. На данный момент, это разрешено и в таких зданиях помещения сдаются по комнатам.

Оригинал статьи вы найдете здесь.

* В Испании 17 автономных округов, некоторые из которых делятся на области, например, АО Валенсия делится на области Валенсия, Аликанте и Кастейон. 

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Права на перевод статьи принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» — Лепшиной Анне. Копирование перевода статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.