Как изменились цены на недвижимость в Испании во время коронавируса?
Новость от 30.04.2020 года. Цена на жилье вторичного рынка в Испании снизилась в апреле на 0,3%, а именно до 1753 евро/м2, согласно исследованию портала недвижимости Идеалиста. Если смотреть на данные за апрель 2019 года, то в тот период наблюдался рост цен в секторе на 2,6%. Однако в двух крупных городах-столицах: в Барселоне (1,1%) и Мадриде (0,6%) цены выросли по сравнению с мартом месяцем, несмотря на коронавирусный кризис.
Автономные округа.
Цены на вторичное жилье снизились в семи автономных округах. Эстремадура (-0,6%), Андалусия и Галисия (-0,4% в обоих случаях) лидеры в снижении цен. За ними следуют Астурия (-0,3%), Каталония и Кантабрия (-0,2% в обоих случаях) и Кастилия-Ла-Манча (-0,1%). Цены оставались стабильными в течение апреля месяца в Кастилии и Леоне и Сообществе Мадрида. Наибольший прирост был зафиксирован в Ла-Риохе (0,8%) и на Балеарских островах (0,5%), за которыми следуют Арагон и Страна Басков (0,4% в обоих регионах).
Балеарские острова с 3089 евро/м2 являются самой дорогой автономией. За ними следуют Сообщество Мадрида (2803 евро/м2) и Страна Басков (2608 евро/м2). На противоположной стороне шкалы мы видим Кастилья-Ла-Манча (870 евро/м2), Эстремадура (903 евро/м2) и регион Мурсия (1056 евро/м2), которые являются самыми не дорогими округами.
Провинции.
В 27 провинциях зарегистрированы цены выше, чем месяц назад. Самое большое повышение цен наблюдалось в провинциях Сория (2,9%), Уэска (1,8%), Теруэль (1,1%), Ла-Риоха и Аликанте (0,8% в обоих случаях). В Гранаде, Таррагоне, Алаве, Бургосе и Мадриде цены остались прежними. При этом, самое сильное падение цен зафиксировано в Куэнке, где владельцы снизили цены на своё жильё на 1,3%. За ней следуют провинции Паленсия (-1%), Луго, Бадахос и Касерес (-0,6% в трех провинциях).
В рейтинге самых дорогих провинций находятся Балеарские острова с 3089 евро/м2. На втором месте — Гипускоа (2994 евро/м2), затем Мадрид (2803 евро/м2). В Куэнке самая дешевая недвижимость (763 евро/м2). За ней следуют Толедо (778 евро/м2) и Ciudad Real (790 евро/м2).
Столицы провинций.
За апрель месяц в 38 столицах недвижимость подорожала. Самый заметный рост произошел в городе Понтеведра, где ожидания владельцев продать дороже выросли на 2,3%. За ней следуют Сория, где рост составил 2,2%, Теруэль (2,1%), Уэльва (2%), Жирона (1,8%), Бильбао и Сан-Себастьян (1,7% в обеих столицах). При этом, в столице Куэнка цены упали больше всего (-2,9%), за ней следуют Паленсия (-1,4%) и Луго (-1,3%).
В Барселоне цены на вторичное жилье выросли на 1,1% за последний месяц, а в Мадриде — на 0,6%.
Сан-Себастьян вновь стал самым дорогим городом Испании, установив цену на недвижимость в 4620 евро/м2 и став самым дорогим в истории рынка цен. За ним следуют Барселона (4156 евро/м2) и Мадрид (3762 евро/м2). Куэнка снова регистрирует максимумы, но в сторону падения цен: 1008 евро/м2. За ней следуют Лерида (1070 евро/м2) и Авила (1085 евро/м2).
Индекс цен на недвижимость на Идеалисте*
Начиная с отчета статистики за первый квартал 2019 года, idealista обновила методологию создания своих отчетов. Стали использоваться новые расчетные формулы, которые обеспечивают бóльшую точность анализа исследования цен, особенно в небольших районах. Чтобы избежать резких перепадов в статистике между разными отчетами, портал пересчитал все отчеты с 2007 года.
По рекомендации отдела статистики команды, портал Идеалиста обновила формулу для более точного вычисления средней цены на недвижимость. Суть в том, что при вычислениях не брались в расчет объявления о продаже/аренде недвижимости с ценой, не соответствующей рыночной. Также методология расчетов статистов Идеалисты была приближена с методологии других стран.
Теперь портал включил в статистику недвижимость, рассчитанную на одну семью (дачные дома — чалеты, таунхаусы, адосадо и т.д), и перестал учитывать недвижимость, которая висит на сайте очень долго без внесения в объявление изменений. Отчет по-прежнему основан на ценах предложений, опубликованных рекламодателями idealista.
Оригинал статьи здесь.
Мое мнение: Собственно, мои предположения о том, что цены не рухнут, пока оправдываются. Удивительно видеть повышение цен. Однако не считаю данный факт из ряда вон выходящим. В целом, понятно, что окончательные выводы делать рано, у всех предположения, догадки.
Мне кажется я поняла, почему поддерживаю позицию о том, что цены не упадут (или упадут немного), в то время как многие говорят о сильном падении. Основной момент, который не учитывают многие «оценщики» рынка недвижимости, на мой взгляд, это тот факт, что они смотрят на картину недвижимости в целом, а не детально. Ведь порядок цен, предложений на рынке, а также платежеспособность населения, в разных районах страны не одинаковы.
На днях смотрела цены на портале Идеалиста.
Сразу хотите меня спросить: Ну и как? Снизились цены?
Отвечаю: Как стояли на своем месте, так и стоят. Ни на цент. Кроме тех, где цена не соответствует здравому смыслу.
Вы спросите: Как же так?
Все просто. Теперь я поняла, почему не упали цены. Последние полгода я работала только с инвесторами, а значит, искала дешевые квартиры для инвестирования в Валенсии. Такие объекты расположены в нескольких районах города. За полгода я, конечно, изучила порядок цен не просто по району, но и по каждой улице конкретного района.
Посмотрев порядок цен, я не увидела никакого сдвига ни в одну сторону. Причин несколько:
- Квартиры бюджетные, их цены и так низкие.
- Я (как и многие) не вижу смысла снижать цены в период карантина, т.к. смотреть квартиры все равно нельзя, а покупать онлайн желающих 0,0000001%. Думать о понижении цены можно будет после выхода, как минимум, из карантина, а лучше, из кризиса в целом.
- Цены не упали на категорию дешевого жилья. Цены на дорогие объекты могли и будут падать, т.к. есть куда.
Вывод: мы можем сказать «цены упадут» или «цены не упадут» и оба варианта будут иметь место. Рассуждать о том, что в Испании упадут цены — это все равно, что тыкать пальцем в небо — точно попадешь. Не надо быть слишком умным, чтобы в период кризиса говорить о понижении цен в стране, причем, в любой стране. Естественно, упадут. Другого варианта нет. А вот желающих высказаться по конкретному городу и, тем более, району, будет гораздо меньше. Высказываться будут специалисты по району или городу, ведь они лучше знают и чувствуют рынок.
Я говорила, что не упадут, руководствуясь своим опытом, особенно, за последнее время. Работая с квартирами категории «эконом», считаю, что цены не упадут настолько, чтобы придать значение такому падению. Пара тысяч евро – это скидка, это не падение. Если квартира стоит 50 000 евро, то на сколько люди ожидают падения цены? До 30 000? Смех. Не будет этого. Ну снизят до 48-47 000. Такую скидку можно и без вирусного кризиса получить, пусть и не всегда. Соглашусь, что с кризисом продавцы будут сговорчивее, но не более того. Это мое мнение на данный момент. Никто не знает, сколько продлится это коронавирусное затмение, поэтому через пару месяцев мое мнение может не быть таким оптимистичным.
Собственно, пока мои слова подтверждаются статистикой в выше переведённой статье. В названии статьи речь о понижении цен в Испании, однако, углубившись в текст статьи, мы видим, что есть территории, где цены не просто не упали, они выросли! Именно поэтому считаю, что невозможно однозначно ответить на вопрос об уровне падения цен после кризиса и во время. Все зависит от категории объекта, цены и района.
Думаю, вы заметили, что в статье нет информации по Валенсии. Я нашла данные по ней в другой статье. Очень показательная там информация.
Первый график: можно увидеть динамику цен на недвижимость в Испании за год (1 año), два (2 años), пять лет (5 años) и с 2006 года. Как видно на графике, за последние 5 лет цены выросли незначительно по сравнению с кризисом 2008 года.
В таблице ниже графика отражена динамика падения цен. Нас интересуют первые 2 строки: цены по провинции Валенсия в целом и цены по городу Валенсия. И смотрите как интересно, в целом по провинции наблюдалось понижение цен в апреле на 0,3%, за триместр — на 0,2%, но при этом, за год повышение цены на 1,9%. По городу Валенсия ситуация другая: за апрель цены выросли на 0,6%, за триместр — на 0,8%, а за год на 3,5%. Как видите, даже в пределах провинции, в зависимости от того, в каком районе работает агент по недвижимости, один может вам сказать, что «цены падают», а другой, что «цены растут». И оба будут правы!
Третья, последняя, таблица в статье дает информацию по месяцам для Провинции Валенсия (не города!). Как видим, за период — ноябрь, декабрь и январь – цены вообще не изменились. В феврале было незначительное падение на 0,1%, в марте – повышение на 0,2%, а апрель вернул нас к ценам января (-0,3%). При этом, понижение цен наблюдалось в мае и июле, когда про вирус еще никто не говорил. В июле же уровень понижения цен схож с апрельским. Если бы в апреле цены упали на 5% (вместо 0,3), то можно было бы явно проследить связь с мировой пандемией и экономическим кризисом. В данном случае, я не могу четко связать падение цены с кризисом. Вернее, связать можно, но падение слишком незначительное, и его можно было бы оправдать другими факторами. Таким образом, я не вижу влияния кризиса на цены на недвижимость в Валенсии (Испанию в целом не изучала) на данный момент.
Напоследок, обнадежу. 
Со стопроцентной уверенностью могу сказать, что в ближайшие 6-8 месяцев на рынке недвижимости Испании и Валенсии появятся интересные предложения от наследников. Прошу заметить, появятся не супер-мега скидки, а интересные предложения. Разница между понятиями проста: Большая скидка означает, что до нее цена была намного выше и никто объект не купил. Интересное предложение означает, что
1) цена не будет завышена, чтобы потом снизить,
2) многим нужно будет продать быстрее и они поставят цену чуть ниже рынка и
3) интересное предложение не означает дешевая квартира. Это означает, что для района, дома, состояния квартиры эта цена крайне выгодная. Она может быть такая же, как и на другие объекты в том же районе, но в ней будут плюсы, которых не будет в других вариантах.
Таким образом, спустя почти 2 месяца карантина, уровень цен на недвижимость в Испании, и в Валенсии, в частности, остался на своем месте. Посмотрим, что будет дальше. Буду продолжать вас информировать.
Со списком статьей на тему покупки недвижимости в Испании вы можете ознакомиться здесь.
Со списком статьей на тему аренды недвижимости в Испании вы можете ознакомиться здесь.
