Регистрация права собственности в Испании. Нужна ли она?

В современном обществе в эпоху интернета и более высокого уровня грамотности населения всем известно, что существуют определённые юридические действия, акты и статусы и т.д. в правовом обществе. Большинство действий в нашей жизни оформляются юридически в той или иной степени. Купили хлеб в магазине – получили чек. Он является результатом юридического действия. Оформление брака, рождение ребенка, прием на работу или увольнение – все эти действия сопровождаются каким-либо документом, юридическим. Однако не во всех действиях достаточно получить на руки какой-то документ. Иногда нужно провести определённый ряд действий.

Покупка недвижимости в любой стране мира – это юридическое действие. Оно подчиняется нормам гражданского права. Часто, но не всегда, юридические действия имеют какое-то физическое выражение – чек из магазина, договор купли продажи, акт приема-передачи, счет фактура, соглашение о сотрудничестве и т.д.

В сфере недвижимости физическим выражением покупки, аренды, продажи объекта являются договор дарения или купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ о принятии наследства, оформление ипотеки и т.д.

Всем (или почти всем) известно, что после покупки недвижимости в любой стране необходимо совершить ряд действий, как продавцу, так и покупателю. В статье «Оформление документов после совершения сделки» я раскрываю эту тему. Здесь мне хотелось бы поговорить об одном из таких юридических действий. А именно, о регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Пришло мне в голову сравнить данные понятия в двух странах – Россия (где изучала закон и право) и Испания (где живу и применяю знания). И вот что у меня получилось…

Что такое регистрация права?

Согласно российскому законодательству, это юридический акт, который признает права физического или юридического лица на конкретное имущество.

Согласно испанскому законодательству, это учётная запись или регистр, в которой отражаются данные об объекте недвижимости, данные собственников, их права и обременения на объект (Registro donde se hacen constar los bienes inmuebles que hay en un lugar, el nombre de sus dueños, los derechos y las cargas fiscales que pesan sobre los mismos).

Как видите, формулировка имеет разное значение. А значит, не совпадает и отношение к процессу регистрации. В России определение жёсткое — регистрация это доказательство вашего права на собственность. В Испании определение более мягкое: это не ваше право собственности, а только лишь запись данных об объекте, куда входит и упоминание о собственниках. Скажем так, Россия даёт определение результату регистрации (право собственности), а Испания просто описывает содержание документа.

Возникает вопрос: а насколько важна регистрация прав в этих странах? Нужна ли она? Обязательна ли? Логично, что при разном отношении к данному действию, ответы на вопросы будут разные. Так давайте же сравним, друзья!

Регистрация права собственности в России и Испании, сравнительная таблица.

Как вам?! На мой взгляд, интересное сравнение.

Оценим результат сравнения.

Из таблицы вы уже поняли, что регистрация права собственности в Испании – процедура не обязательная. Удивительно, не правда ли? Мне кажется, мы, русскоговорящие, настолько привыкли все свои права как-то фиксировать, что не представляем, как так – не оформить официально. В России народ вообще более подкован юридически, мы умеем жаловаться, разбираться, «качать» права, требовать. Да, да! Не спорьте и не удивляйтесь. Не раз слышала реплики о том, что в России народ – мямля и не умеет защищаться.

Так вот я вам говорю, мямли живут в Испании, а в России люди, которые, как минимум, знают, что существуют законы, умеют их читать, понимать и пожаловаться куда надо. Хотя бы на бытовом уровне. Мне кажется, что В России палец в рот не клади… В Испании можно руку положить, ничего не будет! 😀 Может, у меня такое мнение из-за моей профессии, не знаю. Я постоянно сама со всеми бодалась и в судебных процессах участвовала. Кстати, это может быть не из-за юридической грамотности народа в РФ, а из-за агрессии и желания отомстить.

Лет 30-50 назад никто и не знал, что есть какая-то регистрация и что нужно что-то там регистрировать. В Испании огромный процент населения не имеет высшего образования, в отличие от России, где иметь два высших – это минимальная норма. Внушительная часть взрослых испанцев пишет с ошибками. Куда уж там до регистрации прав.)) А, учитывая, что процедура не обязательная, никто не обращает внимания на этот момент. Особенно те, кто купил недвижимость лет 15 назад.

Давайте же ответим на вопросы: Регистрировать или нет свои права на объект недвижимости в Испании? Важна ли эта регистрация? Что будет, если не провести регистрацию?

Обсудим. 

Плюсы не регистрации права после покупки.

1. Если вы не зарегистрируете своё право собственности на купленный объект недвижимости, то ничего не произойдёт. Вообще ничего. В тюрьму не посадят, штраф не наложат.
2. Вы не потратите деньги на регистрацию. О какой сумме речь? Это невозможно знать. Зависит от многих факторов, включая количество участников процесса, параметры проданного объекта и многое другое. У меня на практике были суммы от 100 евро в копейками до почти 300 евро.
3. Вы не потратите время на беготню по разным инстанциям. Читаем статью на тему.

Наверно, плюсы закончились.

Минусы не регистрации объекта на имя покупателя? Их побольше.

1. Вы не сможете одной бумажкой доказать, что вы собственник. Это не сильно большая проблема – покажете 30 страничный договор купли-продажи. Не удобно, но легально.
2. Вы создадите проблемы тому, кто продал вам когда-то объект. Все долги по вашей квартире будут вешать на того, кто указан в ноте симпле (документ о регистрации права), ему будут высылать уведомления о долгах и в суд подадут тоже на него. Тут тоже не страшно – он незамедлительно найдёт вас и все выскажет. Либо просто покажет свой договор купли продажи, что продал объект вам (хотя это его не всегда спасет). И тогда начнут искать вас. Найдут – оплатите долги и все. Ну это в идеале. Опять же, если вы будете исправным плательщиком в течение многих лет, то проблема с неоплатами с продавцом не возникнет.
3. Если вы захотите заложить свою квартиру для получения ипотеки, то договор купли-продажи банк не устроит. Он потребует ноту симпле (результат регистрации права собственности), а у вас её не будет. Банк интересует именно нота симпле, ему нужно знать, что регистратор одобрил сделку и не было препятствий для регистрации. Придётся вам все равно регистрацию провести, потратить время и, возможно, потерять выбранный для покупки в ипотеку объект.
4. Самый весомый аргумент – вы не сможете продать объект. Да, вы можете показать потенциальному покупателю договор купли-продажи, но этого мало. У покупателя возникнет куча вопросов: Почему не зарегистрировано право собственности? Может был отказ в регистрации? Или не хватало документов? А может, уже перепродан этот объект? В общем, никто не будет с вами связываться и пойдёт искать другой вариант. Даже если с вами свяжутся (грамотеев в Испании хватает), то нотариус может отказаться проводить такую сделку. Ведь он всегда запрашивает ноту симпле для проверки собственника.

Таким образом, у вас возникнет проблемка. Покупатель нашёлся, но покупать отказался, т.к. по документам регистра вы не собственник. Проблема не большая, но есть. Почему не большая? Ну а чего страшного? Побежите и зарегистрируете свои права на объект и продолжите продавать. Делов-то, на месяц – другой.

К слову, может вы решили доживать свой век в этой квартире и продавать не думаете. Так зачем тратиться? Если у вас нет наследников, то не стоит. Хотя, как сказать… Человек умер, а тот, кто ему когда-то продал — жив. И? Умер, наследников нет, долги копятся… К кому пойдут взыскивать долги? Правильно, к тому, кто живой и записан в нота симпле. Ужас для него будет… Если же наследники есть, то вы, вряд ли, пожелаете им окунуться в океан проблем, связанных с доказыванием того, что умерший являлся собственником жилья, но не зарегистрировал этот факт. Проблема тоже решаема, просто наследникам будет не до этого.

Из моих пояснений вы должны сделать 2 вывода.

1. Лучше все же зарегистрировать своё право собственности в соответствующем органе. Оно не горит, и вы можете это сделать когда будет желание/возможность.
2. Если вы продавец — в обязательном порядке проконтролировать, что покупатель зарегистрировал все на себя!

Кстати, в каком органе регистрировать? В Испании этот орган называется «Registro de propiedad» (рехистро де пропиедад). Переведём как «регистрация собственности», регистрационная палата, если по-русски. В Валенсии 18 таких палат, каждая отвечает за определённый район города. В пригородах свои палаты и регистраторы. Процесс не сложный, хотя время займёт.

А теперь внимание вопрос: В каких случаях можно избежать регистрации? Не вижу рук!? 🙂 

Отвечаю. При принятии наследства. В Испании существует практика не регистрации права собственности с умершего на наследников (его право должно быть зарегистрировано!). Это делается в случае, когда наследники хотят сразу продать объект. Приняли наследство, оформили его у нотариуса и продают. Чтобы избежать лишних затрат на регистрацию, объект продают без этой самой регистрации.

Подводя итоги, регистрация права собственности в Испании не обязательна. Если вы не оформили на своё имя когда-то купленный объект – ничего страшного не будет. Стоит ли регистрировать? Думаю, да. Как минимум для того, чтобы убедиться, что сделка прошла верно, нотариус все сделал правильно и у регистратора нет претензий к совершенной сделке. Ведь если претензии будут, то в регистрации будет отказано. И тогда нужно будет исправлять ошибки, чтобы все же зарегистрировать право. А если покупка прошла 20 лет назад? Как исправлять, если продавца уже не найти, а, может, он вообще умер. В общем, лучше по горячим следам все оформить.

Конечно, вы ждёте от меня пример из практики. Ну ловите  🙂 

2018 год. Сделка: мой клиент продаёт испанцам квартиру. Сам клиент не приехал, продавала по доверенности его сестра. У меня тоже есть доверенность, но там нужно было получать деньги «в чёрную» и всем было проще, если их возьмёт кто-то от клиента и увезёт сразу куда надо. Мне-то их кроме как на счёт клиенту деть некуда. Так вот, сделка прошла без проблем. Покупатели отдали документы на регистрацию. И на тебе! Регистратор отказывается регистрировать! С какого спрашивается? Нотариус звонит мне, жалуется, мол так и так, не хотят регистрировать! А причина такая: сестра, которая продавала по доверенности, не получила НИЕ для того, чтобы продать объект! Я в шоке, не верю своим ушам. Не может быть человек таким безграмотным и работать в госорганах. Эх, может! Еще как может и работает!

Поясняю: сестра продавца – не участник сделки, она не будет платить налоги, не станет субъектом права в данной сделке. Она всего лишь представитель субъекта. Иметь НИЕ должен продавец, как налогово-ответственный гражданин. Она вообще не при делах.

Вот она – испанская юридическая грамотность и логика, блин! Мы регистратору в 2 голоса с нотариусом доказывали, что она не права. Ха! Доказывать испанцу, что он не прав — рыть себе могилу глубже и быстрее. Регистраторша из принципа упёрлась, т.к. управы на гос органы в Испании нет, то ей были пофиг наши аргументы. Нотариус и я писали жалобы куда только можно. Без толку. Просто мы нарвались на регистратора – самодуру.

Отмечу. Мы узнавали в полиции, в консульстве, у всех ответ один — нет оснований для выдачи сестре НИЕ, она представитель и ей НИЕ не положено. Регистратору все эти отказы давали. Ей что шло, что ехало. Уперлась бараном и все! А я вам скажу, дорогие мои, упёртого испанца с места вы не сдвинете никогда. Гору подвинете, а испанца нет. 

Слышу ваш вопрос: А нельзя поменять регистратора? Передать дело другому?

Ответ: если бы это было возможно, жизнь была бы проще. Но увы, дела распределяются между регистраторами начальством и сменить регистратора потом нельзя. Вот и получается: сидят за одним столом 2 регистратора – один говорит – нет проблем, все чисто, регистрирую, а второй включит дотошного умника.   

Следует отдать должное покупателям-испанцам в данной сделке. В целом, испанцы очень истерят, когда имеют дело с иностранцами. Эти вели себя достойно, не ругались, а терпеливо ждали. 8 месяцев ждали, пока мы решали вопрос.

А теперь внимание, вопрос! Скажите мне, пожалуйста, кто из вас захочет быть представителем собственника на сделке, если ему придётся заниматься всей этой волокитой с НИЕ? Правильно, никому это не надо! Это еще раз доказывает, что НИЕ при представительстве не нужно. Никто бы просто не стал подписываться на это. Более того, за месяц до той сделки у меня была другая продажа с точно такой же ситуацией. Никаких проблем с регистрацией не возникало. А почему? А потому что регистраторов много, у всех разный уровень самодурства и/или знаний.

Хотите знать результат всего этого дурдома? Вопрос решился получением НИЕ для сестры. Это было самое быстрое. Пришлось Ане (т.е. мне) изобретать велосипед, делать липовый договор о внесении задатка на якобы покупаемую сестрой квартиру, и получать НИЕ. Кто у нас вышел из ситуации максимально гордым собой? Правильно, самодур(а). Если бы не уважение к покупателям, в жизни бы НИЕ не стала делать, довела бы дело до суда. Увы, пришлось уступить, перед покупателями неудобно было…

Вот такой пример))

Надеюсь, данная информация вам поможет избежать проблем. Удачи!

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.