Оформление документов после покупки. Информация для покупателя.

Купили недвижимость в Испании? Стало быть, вы — новоиспечённый покупатель и владелец недвижимости в солнечной Испании? Поздравляю!

Внимание вопрос! А вы знаете, какие документы вы должны оформить после покупки и какие действия совершить? Нет? Если вы покупали через агентство недвижимости, то вам и не надо знать. Агентство должно вам все оформить. Это в теории. А на практике, большинство агентств, особенно испанских, не оформляют никакие документы своим клиентам после покупки – ни покупателям, ни продавцам. Стороны платят им комиссию, а они после сделки умывают руки и идут дальше, оставляя стороны в полном неведении. Увы, сталкивалась с этим не раз. Многие люди обращались ко мне с вопросом: «Я купил квартиру, нужно ли что-то оформлять после покупки или я получил договор купли-продажи и на этом все?». Конечно, нужно. А как же!

Для всех тех, кто покупал без агентства или не получил должного сервиса от агентства, пишу данную статью. Пошагово рассказываю, что нужно делать после подписания договора купли-продажи.

Первое, что хотелось бы отметить. Для оформления всех документов после покупки вам нужно, как минимум, владеть испанским языком. В противном случае, процесс может затянуться или вообще пойти не так, как нужно.

Подписали договор купли-продажи объекта недвижимости.

Итак, вы только что подписали договор купли-продажи объекта недвижимости. Например, купили квартиру в Валенсии. Помним, что я работаю и живу в Валенсии, поэтому вся информация на примере этого города. Некоторые действия могут отличаться по срокам или процессу в других регионах Испании.

Что здесь важно знать?

1. В Испании Договор купли-продажи называется эскритура «escritura».
2. В Испании вы подписываете только один экземпляр договора купли-продажи. Не 2, не 5 и более (в зависимости от количества участников сделки), а только один. Этот экземпляр будет храниться у нотариуса. Вы его больше никогда не увидите и не получите на руки. Вы, как покупатель (про продавца и его действия после сделки мы поговорим в другой статье), получите несколько Простых Копий договора и одну Нотариальную Копию (оригинал, можно сказать). На простых копиях будет написано «copia simple». На нотариальной не будет такой записи. Простая копия пригодиться для переоформления света, воды и т.д. Для регистрации права собственности подойдет только нотариальная копия договора.
3. Ещё интересный для многих факт. Договор купли-продажи вы не получите сразу после подписания. Вы получите его через 3-15 дней. Да-да. Это в России стороны сразу берут себе со стола подписанную копию и расходятся. В Испании нет. Простую копию вам могут выдать в тот же день через час, скажем. А вот нотариальную придётся ждать. Сколько ждать – зависит не только от нотариуса. После сделки нотариус отправляет уведомление в регистрационную палату, где сообщает, что прошла сделка, что никакие действия не могут производиться с объектом со стороны продавца (чтобы он не продал еще раз объект на следующий день). Регистратор получает уведомление и отвечает нотариусу, что все получил и понял. Пока он не ответит, нотариус не сможет подшить ответ к договору и не сможет выдать вам договор. Когда регистратор ответит? А кто его знает! Как карта ляжет. Может неделю отвечать, может день. Спишем это на загруженность регистратора.

С этим, думаю, понятно. Запомнили и усвоили. Теперь непосредственно к теме статьи. Какие действия нужно совершить после оформления сделки.

1. оплатить налог
2. отнести документы в ПРОП
3. перевести свет, воду, газ на свое имя
4. перевести оплату подъезда на свое имя
5. забрать документы из ПРОП
6. отнести документы на регистрацию
7. уведомить кадастровую палату
8. уведомить мэрию (аюнтамьенто)

Теперь по порядку.

1. Оплатить налог.

Первое, что я советую вам сделать после заключения сделки и покупки объекта недвижимости в Испании – это оплатить налог на передачу собственности. Кто не знает – поясняю. Испания почему–то считает, что за то, что вы набрались смелости и наглости и купили недвижимость в Испании, вы должны оплатить определённый сбор. Не только иностранцы, местные тоже. С какой стати? Вопрос не ко мне. Но по логике – это шикарный способ на пустом месте «срубить» денег в казну.

Власти объясняют сбор данного налога тем, что вы разбогатели на целый объект недвижимости. Хотя, судя по названию налога, вы платите за переход права собственности от продавца к покупателю. При этом вы задействуете большое количество госорганов: нотариус, регистратор, налоговая и т.д. Оно бы все и ничего, но все они и так получают зарплату за свою работу! Ведь помимо налога покупатель им всем оплачивает их услуги! В общем, нет смысла распинаться в статье на эту тему. Это ничего не изменит.

В Валенсии налог с покупки составляет 10% — один из самых высоких по Испании. В других регионах он равен 6 или 8%, но Валенсия, будучи одной из самых «транжирных» провинций Испании, имеет этот процент выше, чем у остальных. В Валенсии есть скидки на оплату этого налога, но об этом в другой статье.

Когда платим налог? У вас есть месяц с даты заключения сделки. Не надо ждать до последнего, платите быстрее.

Как платить? чтобы оплатить налог нужно заполнить определённый бланк. Он так и называется «Налог на передачу собственности и другие юридические действия» — impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, Declaración-liquidación. Название запоминать не надо, нужно запомнить только номер бланка декларации – модель 600. Это всё что вы должны знать. Ниже фото первой страницы декларации.

Где взять бланк? В интернете скачать. Например, здесь. Или просто набрать в поиске modelo 600.

Есть 2 способа заполнения бланка. 1. если у вас есть электронная подпись, то заполняете онлайн в системе и отправляете куда следует. 2. заполняем вручную или на компьютере и распечатываем. Это для тех, у кого нет подписи, т.е. для всех иностранных покупателей.

Как заполнять эту декларацию я рассказывать не буду. Как говорится, в женщине должна быть загадка, а в моей работе – изюминка. Если вы знаете язык, то можно разобраться, плюс есть инструкция в интернете. Если не знаете языка, ищите знакомых или тех, кто заполнит декларацию за деньги.

После заполнения вы несёте этот документ в банк и оплачиваете. Наличными или списанием со счета – если указали в декларации свой счёт. Только свой! Того, кто оплачивает налог.

Налог оплатили. Пол дела сделано. Даже я бы сказала, целое дело!

2. Отнести документы в ПРОП.

Приступаем к тупым бюрократическим манипуляциям. Вместо того, чтобы пойти на регистрацию сделки вы идёте в ПРОП. Это крайне странный орган – можно назвать его «в каждой бочке затычка». Он – промежуточное звено между разными действиями. В большинстве своём, ненужное звено, как третье колесо у велосипеда. Есть, конечно, и полезные функции, например, туда подают жалобы о защите прав потребителя. Но в целом – ни о чем. Легальная трата государственного бюджета.

В этом ПРОП будет произведена очень важная работа с вашими документами. Работник проверит, правильно ли вы высчитали 10% от цены в договоре и правильно ли вы его оплатили. Однозначно, на совершение этих действий нужно долго обучаться, регистратор не в состоянии сам это проверить при регистрации, уровень знаний не позволяет, полагаю. Так вот. Вы записываетесь на приём. Подаёте документы: декларацию об оплате, договор (любую копию) и копии паспорта и НИЕ.

Как и в большинстве органов власти Испании (и не только), в ПРОП каждый работник сидит на своей волне. Один возьмёт все перечисленные мной документы, второй половину, третий – только декларацию, четвёртый – запросит что-то еще. Увы, тут я бессильна. Сдали вы это всё и пошли гулять – на недельку–другую. А вы как думали! Это вам не на кассе деньги считать! Тут думать надо! 10% надо вычислять и проверять документы об оплате! Неделя минимум на подсчёты. В общем, вы поняли, что я думаю об этой процедуре. Главное, спрашиваю у них же – что за бредовая процедура? Зачем? Ответить работники не в состоянии. Наверно, военная тайна.

Через недельку вы опять записываетесь и идёте забирать документы.

3. Перевести свет, воду, газ на своё имя.

Пока ждём проверки из ПРОП, может заняться другими, менее важными делами. Перевести на своё имя коммунальные услуги. Обычно свет, вода и газ (если есть). Как это делать? Опять же – вам нужно знать язык. 2 способа:

1. Позвонить и поменять, указав данные, которые запросит работник. Кстати, обязательно нужно иметь старую квитанцию по свету, воде и газу. Там указаны данные, которые запросит работник.
2. Найти в интернете бланк и заполнить его. Наберите в интернете: cambio de titular agua, luz или gas. Лучше компанию указать.

После окончания процедуры по телефону или онлайн, вам в почтовый ящик придёт бумажный договор, который нужно подписать и отправить обратно. Очень глупая процедура – в эпоху интернета что–то высылать на бумаге.

По времени обычно занимает все это месяц. Вернее поменяете вы сразу, а вот договор ждать месяц. Кстати, сразу подключайте везде свой банковский счет. Тогда все услуги будут сниматься автоматом со счета и у вас не будет болеть голова – оплачен счет или нет.

4. Перевести оплату подъезда на своё имя

Здесь все проще, чем с коммуналкой. По телефону, который даст продавец, позвонить управляющему и указать свои данные. Никаких договоров и подписей. Вопрос пары минут.

5. Забрать документы из ПРОП

Волшебный момент. Вы записались на приём и получили документы из ПРОП. О, магия! Вы верно оплатили и высчитали 10%! Помимо того, что вам вернут ваши документы, они ещё и свой дадут – 2 экземпляра. Типа, проверили – все верно.

6. Отнести документы на регистрацию.

Заключительный этап. Получив документы из ПРОП, вы можете нести их на регистрацию. Регистрационных палат в Валенсии 18 или 19, каждая отвечает за свой район. В Вашем договоре купли-продажи в приложении (в конце) есть нота симпле, в начале указано, какая регистрационная палата её выдала. Вам туда же. Все палаты находятся в одном здании по адресу: calle Pintor Peyro,12, Valencia. Все, кроме номера 3 и 10. Они за углом. В регистре вы заполняете бланк – заявку и сдаёте документы. Оригинал договора (нотариальная копия), документ об оплате налога, документ из ПРОП, копии паcпорта и НИЕ всех покупателей. Еще раз – каждый работник гос.органов сидит на своей волне, могут что-то не взять из моего списка, могут запросить еще.

7. Уведомить кадастровую палату.

На данный момент, кадастровую палату уведомляет нотариус по интернету. Сообщает, что сменился собственник. Работник принимает к сведению, регистрирует у себя и высылает покупателю документ о том, что собственник теперь вы — покупатель. Если кадастровая палата не выслала в течение месяца-двух никакой документ, то было бы неплохо дойти и узнать в чем дело. Но это не критично.

8. Уведомить мэрию (аюнтамьенто).

Суть данного действия в том, чтобы сообщить Мэрии, что собственник теперь вы и подключить ваш счёт к оплате ежегодного налога. Про налог (IBI) читаем здесь. Налог снимается в Валенсии в апреле. Можете записаться на прием в Мэрию, сходить с документами и все переоформить. А можете просто дождаться в марте-апреле квитанции об оплате налога, на оборотной стороне которой будет место для данных нового собственника. Банк заберёт часть квитанции с данными и передаст куда нужно. Со следующего года будет списываться с вашего банковского счета автоматом.

Ипотека. Если вы купили недвижимость в ипотеку, то её вам нужно будет тоже зарегистрировать. Отдельно от договора купли-продажи! Отдельно заполнять бланк (тоже 600), нести его в ПРОП, затем на регистрацию. Ипотека регистрируется отдельно и оплачивается тоже отдельно. Аналогично и со снятием ипотеки.

Напоследок. Я перечислила вам 8 действий, которые обычно я делаю своим клиентам после совершения сделки. Единственный важный пункт – это оплата налога. Все остальные действия вы можете не совершать. «Как так!?» — спросите вы. А вот так. Если покупатель – полный пофигист, то он ничего больше не сделает. Что будет за это? А ничего.

Если вы не переведёте на своё имя коммуналку и подъезд — ничего не будет. Продавец отключит свой банковский счёт от этих услуг и у вас не будет проходить оплата по счетам автоматически (списание со счета). Вы можете брать счета компаний (они будут на имя продавца) и оплачивать их в банкомате. Главное, чтобы шла оплата. Другое дело, что продавец может потребовать от вас перевода договоров по разных услугам на ваше имя.

На этом все. До связи!

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.