Секреты выгодной покупки недвижимости в Испании.

Новость от 20.01.2015г. «Чтобы выгодно купить недвижимость в Испании, жилье должно иметь годовую рентабельность не менее 5% от его стоимости, иначе его не стоит покупать».

Стоимость жилья в течение этих долгих шести кризисных лет существенно изменилась. Инвесторы все чаще ищут выгодные предложения стоимостью до 100 000 евро. Но зачастую бывает недостаточно приобрести недвижимость по очень низкой цене, необходимо учитывать и другие факторы.

1. Выбор квартиры.

Предварительный отбор объектов позволяет найти наилучшие предложения с точки зрения цены. Чем тщательней произведен поиск и сравнение квартир, тем лучше. Удобнее всего искать на интернет-порталах недвижимости или обратиться напрямую в агентство. Сравнение объектов с аналогичными характеристиками (количество комнат, ванных, общая площадь, наличие бытовой техники, зон общего пользования и т.д.), поможет Вам выявить объекты с реальной рыночной стоимости и отбросить предложения с заведомо завышенной ценой.

«Надо стараться купить недвижимость в зонах с платежеспособным спросом, не рекомендую рассматривать «конфликтные» районы, где проживают группы людей с сомнительной репутацией, в таких районах недвижимость будет гораздо дешевле, но и Вы рискуете гораздо больше, ввиду того, что в будущем у Вас будут сложности со сдачей объекта в аренду», комментирует Элиса Морийо, директор консалтинговой компании «Foro Consultores»*. «В центральной зоне прибыль может составлять 4%, в то время как, вне центра города прибыль может достигнуть 6-7%»*, — говорит Морийо.

2. Какова реальная стоимость объекта?

Опытные местные агентства недвижимости обладают наиболее достоверной информацией о реальной стоимости жилья на локальном рынке. Поэтому у них их цена продажи часто очень близка к изначально предложенной. Очень важно знать насколько реально снизить цену в процессе переговоров. Чтобы выяснить, какова реальная стоимость жилья в данном районе, который Вас заинтересовал, Вы можете прибегнуть к официальным исследованиям. Большинство специалистов утверждают, что в среднем можно рассчитывать на скидку в 10%-20% от первоначального предложения.

3. Правильный расчет.

После того, как определена цена, по которой Вы будет покупать, необходимо расчитать доходность. Борха Матео, эксперт по недвижимости и автор книги «Правда о рынке недвижимости Испании», предлагает нам следующую формулу: «дом должен иметь годовой доход в размере 5% от его стоимости, иначе его не стоит покупать.» Чтобы выяснить, удастся ли Вам достигнуть такой рентабельности, нужно сделать следующий расчет:

1. Предположим у нас есть квартира и мы рассчитываем зарабатывать на ее долгосрочной  аренде (т.е. аренда по годам) 11 000 евро в год.
2. Из этих 11 000 необходимо вычесть расходы на содержание дома и налог на недвижимость (IBI), то есть около 1000 евро. Таким образом, наш доход уже составит: 10 000 евро.
3. Чтобы достичь рентабельности в 5%, квартира не должна стоить более 200 000 евро: 10 000/200 000 = 0,05%.
4. Не будем забывать про затраты на покупку, которые составляют около 10% от общей стоимости объекта. Таким образом, 200 000 нужно разделить на 1,1 и получаем 180 000 евро. То есть стоимость до уплаты налогов не должна превышать 180 000 евро.
5. Далее прибавим к 180 000 налог 10%: 180 000 х 1,10 = 198 000 евро.
6. Наконец, чтобы определить годовую рентабельность, нужно разделить ежегодный доход 10 000 евро на количество лет, за которые окупится Ваше приобретение общей стоимостью 198 000 евро. Если при делении годового дохода на стоимость жилья Вы получите примерно те же 5%, то стоит покупать. В нашем случае: 10000/198000 = 0,05%. Если результат меньше 5%, рекомендуем отказаться от приобретения данного жилья.

С этими расчетами соглашается профессор-исследователь ESADE, Хайме Сабаль Карденас, который также опирается на соотношение между годовым доходом и общей стоимостью недвижимости: «Например, если мы сдаем объект за 1000 евро в месяц, его стоимость должна быть от 143 000 до 200 000 евро, что дает нам рентабельность 5-7%. Если же стоимость квартиры меньше 143 000, это очень хорошее предложение для покупки».

4. Расчет «экономических усилий».

Другой расчет, используемый Банком Испании, — это «экономические усилия», которые придется приложить покупателю, чтобы приобрести жилье. Рассчитывается путем деления цены объекта на годовой доход клиента. Результат будет равен количеству лет, которое понадобится для выплаты ипотеки. В докризисные годы, это было в среднем 6-7,5 лет — цифра слишком завышена и категорически не рекомендована центральным банком.

После шести лет кризиса цена на жилье в Испании, по оценкам Банка Испании, снизилась на 41,2% по сравнению с 2007 годом. Поэтому сегодня «экономические усилия» должны равняться 4-5 годам.

5. Когда снизится рентабельность?

Сейчас рынок недвижимости в Испании достиг исторического дна, как с точки зрения стоимости жилья, так и по количеству закрываемых сделок. Стоит ожидать, что в ближайшее время рынок по продаже недвижимости начнет расти, а вместе с ним и цены, и процентные ставки. «Когда процентные ставки вырастут, это станет неприятным сюрпризом для купивших недвижимость», говорит господин Матео. Заключая ипотечный договор, необходимо иметь в виду, как изменится платеж, когда Евривор вырастет с 0,329%** до 1%, 2% или 3% в течение следующего десятилетия.

Избавиться от недвижимости на рынке, пережившем всплеск спекулятивных продаж, не так легко. «Люди вкладывают деньги в малоликвидное жилье, не понимая, что с ростом процентных ставок, возрастут и их потери», — замечает господин Матео. А стоимость аренды в будущем только продолжит снижаться.

Оригинал статьи Вы найдете здесь.

Статья переведена с испанского АН «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ». Пояснения и комментарии выделены курсивом.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

* Помните, речь идет о долгосрочной аренде, а не посуточной. Сдать жилье на долгий срок в центре гораздо сложнее, соответственно и прибыль будет меньше, а риски — выше.

** Цифра по данным за декабрь 2014 года — исторический минимум на данный момент. Ваша итоговая сумма к оплате по ипотеке зависит от данных евривора, который меняется каждый год. Таким образом, в один год вы можете платить по ипотеке 300 евро в месяц, а на следующий год, если евривор резко вырастит, можете начать платить 600 или 1000 евро в месяц.