Доходность инвестиций в недвижимость в первом квартале 2020 года.
Новость от 16.04.20. Рентабельность недвижимости, купленной в Испании для последующей сдачи в аренду, немного выросла в первом квартале 2020 года. Если говорить в цифрах, то с 7,5% (год назад) до 7,6%. По крайней мере, так было до начала пандемии. Тем не менее, согласно исследованию, проведенному порталом Идеалиста, полученная доходность от аренды недвижимости в 8 раз выше, чем прибыль от участия в Гос Программе за 10 лет (прим: отдать деньги государству и получать % от этого, тоже самое, что депозит в банке. За 10 лет прибыль будет в 8 раз меньше, чем от аренды жилья).
Согласно этому исследованию, офисы остаются наиболее прибыльными инвестициями в недвижимость. Покупка офиса в Испании для сдачи в аренду дает валовую прибыль (прим: без вычета налогов) в 9,6% по сравнению с 9,2% год назад. Доходность локалей составляет 9% (год назад это было 8,5%). (Прим: помещения на нулевых этажах зданий, это тоже офисы в какой–то степени, но со своим входом и, главное, со своей витриной. Например, все агентства недвижимости расположены в локалях, где они могут демонстрировать свой товар на витрине. Офисы обычно расположены в больших зданиях на этажах выше нулевого). Доходность гаражей составила 6,6% по сравнению с 6,8% 12 месяцев назад.
Доходность жилых помещений.
Среди испанских столиц Лерида является самой прибыльной — 7,8%. За ней следуют Мурсия (7,5%), Уэльва (7,3%), Кастельон-де-ла-Плана (6,8%) и Санта-Крус-де-Тенерифе (6,7%). В Барселоне рентабельность осталась на уровне 5%, а в Мадриде — 5,2%.
Города Испании с самой низкой доходностью это Сан-Себастьян (3,8%), Оренсе (4,5%), Ла-Корунья (4,7%) и Кадис (4, 8%).
Рентабельность коммерческих помещений (локалей).
Локали являются недвижимостью с самой высокой доходностью практически во всех столицах. Наибольшая доходность отмечена в Луго (12,4%). Далее следуют Овьедо (11%), Уэльва (10,2%), Авила (9,9%) и Севильи (9,6%). Затем Сарагоса (9,5%), Уэска (9,2%) и Таррагона (9,1%). В Барселоне этот показатель составляет 8,4%, а в Мадриде — до 8,3%.
Сеговия предлагает помещения с наименьшей привлекательностью для инвесторов (доходность всего 6,6%), чуть больше Ла-Корунья (6,8%), Альбасете (7%) и Кастельон-де-ла-Плана (7%).
Доходность офисов.
Офисы в Севилье приносят самую высокую прибыль хозяевам — 10,7%. За ней следуют Бургос (8,3%), Аликанте (8,1%) и Альмерия (8%). В Мадриде рентабельность составляет 6,9%, а в Барселоне — 6,7%.
На противоположной стороне шкалы расположились А-Корунья (5,6%), Валенсия (5,8%), Бильбао (6%), Пальма (6,1%) и Мурсия (6,1%). Цена на рынке офисов не так однородны, как на рынке других объектов недвижимости. В связи с этим, представляется невозможным получение статистических данных по более чем половине столиц Испании.
Рентабельность гаражей.
Гаражи являются самым малоприбыльным продуктом для инвесторов в большинстве столиц Испании. Наибольшая доходность получена в Авиле (8,4%). За ней следуют Бургос (8,3%) и Кастельон (7,4%). В Барселоне доходность от сдачи в аренду гаража составляет 6,3%, а в Мадриде — 5,1%.
Столица с наименьшей прибылью от гаражей — Саламанка с 2,4%; за ней следуют Витория (3,2%), Хаэн (3,3%) и Паленсия (3,3%).
Рентабельность покупок по главным городам провинций.
В статье, которую я здесь перевожу на русский язык, приведена таблица с данными по прибыльности от сдачи в аренду жилых помещений, офисов в здании, локалей и гаражей. По Валенсии данные таковы:
Доходность от жилого помещения — 6,2%,
Доходность офиса в здании — 5,8%,
Доходность от локаля — 8%,
Доходность гаража — 4,7%.
Важно: Для подготовки этого исследования портал idealista разделил цену продажи объекта недвижимости, предлагаемую на сайте на цену аренды на подобный продукт. При этом исследование базировалось на средних показателях цен на гараж, квартир, локаль и офис за первый триместр 2020 года. Полученный результат представляет собой валовой процент прибыльности (прим: т.е. без вычета налогов с прибыли) владельца от сдачи своей недвижимости. Эти данные облегчают анализ текущего состояния рынка и являются отправной точкой для тех инвесторов.
Начиная с отчета за первый квартал 2019 года, портал idealista обновил методологию создания отчетов. После появления в портале Идеалиста отдела «Данные» для составления отчетов были добавлены новые расчетные формулы, которые обеспечивают еще большую надежность анализа динамики цен, особенно в небольших районах. Теперь не берутся в расчет объявления, которые давно опубликованы на сайте и с ними не производилось никаких действий, а также объекты с ценами, не соответствующими рынку.
Оригинал статьи здесь.
Мое мнение: Данные в статье удивили. Думаю, они слишком сильно усреднены. Не могу с ними согласиться. Естественно, я говорю о данных по Валенсии. В таблице мы видим 4 цифры: прибыльность от аренды жилых помещений, офисов, локалей и гаражей в Валенсии. Офисами и гаражами я не занимаюсь, поэтому не спорю. А вот локали и жилые помещения для меня не чужие. Считаю, что данные не верны. Причин несколько:
- Самая основная — это формула для расчетов. За основу берется цена объекта при покупке и цена аренды. Считаю, что нельзя брать цену при покупке за основу. Практически в 90% случаев финальная цена отличается от цены на сайте, обычно в сторону уменьшения. Торгуются все и всегда. Отмечу, что последние 2 года продавцы гораздо жестче отстаивали свою начальную цену и не шли на уступки, но в целом, скидки были предоставлены. Соответственно, если цена на сайте 100 000 евро, это не верный показатель. Сделка могла пройти с ценой в 90 000 или 95 000 евро. Понятно, что идеалиста не может этого знать, но она должна была это учесть. Таким образом, результат отчета уже не будет точным.
- Второй важный момент – это сколько денег было вложено после покупки. Купить объект за 50 000 и сдать его на 500 евро в месяц – это не есть прибыль 10%. К цене покупки мы прибавим расходы, пусть тысяч 9 (если через агентство). Плюс ремонт – квартира за 50 тысяч евро точно в нем нуждается. Минимум покраска и мебель, а если больше, то подключение света и воды (не путать с переводом уже подключенных услуг на имя покупателя), более сложный ремонт. Все это деньги. Скажем в среднем еще 5-10 тыс. Итого квартира с ценой 50 000 евро обошлась нам в 65 -70 тысяч. Сдали мы ее за 500 евро в месяц и получим прибыль 7,6% (если квартира обошлась 65 тыс) и 7,1% (если 70 тыс евро). В таблице указано 6,2%. Это очень низкий показатель. Естественно, если покупать квартиру за 100 000, то прибыль будет 6% и ниже, однако любой соображающий инвестор не будет вкладывать 100 тыс в один объект, зная, что он его сдаст потом за 650 евро в среднем. Он добавит и вложится в 2 объекта и его прибыль будет в разы выше.
- Что касается локалей, то тоже не соглашусь. На мой взгляд, за последние 2 года цены на локали стали космические. А все потому, что был принят закон в 2018 году, разрешающий сдавать в аренду туристам нулевые этажи. Цены взлетели моментально, т.к. все, кто работал в сфере туризма, начали охотиться за локалями, т.е. помещениями на нулевых этажах жилых домов. Купить локаль по интересной цене стало невозможно. Средняя цена локаля на сегодня в нормальном месте около 80-90 тысяч евро. Это немыслимая сумма в моем понимании. Лучше купить обычную квартиру.
Если же говорить о локале не для туристической аренды, то купив локаль за 90 000 евро, сдать его можно будет за 500-600 евро. Цены на аренду локалей очень низкие в Валенсии, в отличие от цены на аренду жилья. Локаль должен очень хорошо располагаться, чтобы сдать его, например, за 1000 евро. Соответственно и бюджет такой покупки будет к 200 000 евро и выше. Купив локаль тысяч за 50, я не знаю вообще кому его можно будут сдать и за сколько. Такие эконом варианты расположены в плохих районах города и открывать там бизнес не всем захочется. Там цены на аренду локаля в эконом районах Валенсии около 300евро. Есть и выше, естественно, но и локаль стоит дороже.
Плюс, я всегда смотрю в будущее. Никто не знает, каким местом к каждому из нас повернется жизнь. Иметь в собственности жилое помещение гораздо правильнее, чем иметь локаль. В жилом помещении можно жить (ну вдруг инвестор разорился). В локале, который сдавался в аренду под магазин, салон красоты и т.д., жить невозможно; жилое помещение можно продать гораздо быстрее, чем локаль. Жить людям нужно где-то всегда, а локаль для бизнеса можно и арендовать на первое время, если не уверен пойдет ли бизнес.
Подводя итоги, понятно, что данные очень усредненные, что делает их малодостоверными. Считаю, что вложение в жилую недвижимость гораздо выгоднее, чем в локаль. Это да, вложение должно быть правильным. Чтобы оно было правильным, нужно: 1. знать ситуацию с ценами на рынке покупки и на рынке аренды. 2. и/или иметь грамотного человека рядом, который правильно подберет объект, исходя из знаний и опыта. Желательно, чтобы человек занимался тем же, чем хочет заниматься инвестор, т.е не только продажами, но и арендой. Если агент будет знать, что после покупки квартиры он получит ее в управление, то будет тщательнее подбирать объект, прикидывая, за какие деньги он его сдаст. Это очень важно.
Со списком статьей на тему покупки недвижимости в Испании вы можете ознакомиться здесь.
Со списком статьей на тему аренды недвижимости в Испании вы можете ознакомиться здесь.
