Договор аренды в Испании. 10 спорных моментов для сторон договора.
Новость от 24.04.2015г. От залога до поручителя через субаренду и энергосертификат. Часто договор аренды содержит пункты, которые можно истолковать двояко. Подробнее в этой статье.
Кризис в Испании заметно изменил ситуацию с жильем. Все больше граждан предпочитают снимать квартиру нежели связываться с ипотекой. Ввиду роста числа собственников, желающих сдать свою квартиру, исполнительные органы власти предпринимают соответствующие законодательные меры, позволяющие более эффективно контролировать этот процесс. По данным Европейского Института Статистики (Eurostat), к концу 2013 года 22,3% населения жили в съемных квартирах. В 2007 году, перед началом кризиса, эта цифра составляла 19,7%.
На этом фоне, очень важно учитывать все особенности системы аренды жилья в стране и уделять особое внимание договору аренды. Сейчас мы рассмотрим 10 проблемных пунктов контракта аренды жилья, тех пунктов, которые могут трактоваться двусмысленно, а также которые зачастую «забывают» упомянуть в договоре.
- Прекращение действия договора.
Для директора компании Arrenta Мерседес Роблес пункт о прекращении действия договора является одним из наиболее важных. Отсутствие этой информации в договоре означает, что не определен «минимальный срок, который арендатор обязан снимать квартиру», а также не указана сумма штрафа, «которую собственник вправе потребовать» в случае нарушения этого срока. Хесус Лопес Пелас, директор адвокатской конторы Abogado Amigo (Друг-адвокат) объясняет: «Квартиросъемщик должен пребывать в квартире на правах аренды, как минимум шесть месяцев, прежде чем сможет расторгнуть договор аренды.» Кроме того, владелец квартиры может требовать неустойку, только если договор аренды содержит информацию о минимальном сроке аренды и сумма самой неустойки указана в договоре.
- Количество квартиросъемщиков
Также в компании Arrenta отмечают, что в договоре аренды очень часто не прописывают, сколько человек будет проживать в арендуемой квартире и их имена. Со слов Роблес, это может привести к различным неприятностям. Например, квартира может быть передана в субаренду незнакомым личностям. В компании Abogado Amigo отмечают, что в этом случае владелец квартиры не сможет спросить с ответственных за съем квартиры и теряет возможность контролировать регулярность оплаты.
- Поручители
Это третья трудность, с которой может столкнуться арендодатель. Поручитель — это тот, кто ручается за арендатора в том, что тот будет вовремя платить по счетам, а если не будет, то обязанность по оплате возьмет на себя сам поручитель. В Arrenta рассказывают, что отсутствие поручителя в договоре — практика достаточно распространенная. Хесус Лопес Пелас разделяет мнение, что в договоре необходимо четко указывать «срок действия поручительства и случаи, в которых ответственность за платеж переходит на поручителя.»
- Сумма залога
Сумму залога назначает собственник, и она может равняться максимум двум ежемесячным платежам (хотя обычно одному). В Abogado Amigo утверждают, что сумма залога закреплена законодательно и не устанавливается арендатором, она должна равняться «одному ежемесячному платежу, если квартира снимается для постоянного проживания и двум платежам, если не арендуется в иных целях». Однако к залогу могут приплюсоваться иные дополнительные финансовые гарантии. Это в том случае, поясняет Лопес Пелас, когда дополнительный залог выступает гарантом сохранности мебели в том состоянии, в котором ее передали квартиросъемщику в начале аренды.
- Внесение залога
Генеральный директор Arrenta отмечает, что еще одной сложностью может стать незнание арендаторами, куда нужно вносить залог. Со слов эксперта, в каждом автономном округе свои правила, обычно залог оставляется в управляющей компании, министерства развития (Dirección General de la Vivienda de la Consejería de Fomento) (либо собственнику).
- Использование залога
Использование залога также может стать точкой преткновения, особенно когда одна из сторон хочет воспользоваться им для оплаты аренды. В Abogado Amigo заявляют, что «залог никогда не должен быть использован для платежа за аренду».
- Изменение арендной платы
Адвокаты отмечают, что еще одним противоречивым моментом в договоре может быть изменение в течении периода, на который сдано жилье, суммы арендной платы. В частности, Хесус Лопес Пелас объясняет, что очень часто сумма пересчитывается неверно и в итоге назначается несправедливая цена.
- Подключение газа, воды, электричества
Мерседес Роблес рассказывает, что для квартиросъемщика важно знать «кто подключит воду, газ и электричество: арендатор или арендодатель», поскольку этот момент не регулируется законодательном, а в договоре аренды этот пункт зачастую упускают из виду или прописывают не достаточно четко. В свою очередь, в Abogado Amigo рекомендуют, чтобы платежи за газ, воду, электричество «контролировали обе стороны», хотя «лучше, чтобы все счета шли на имя арендатора», поскольку в этом случае на него возлагается полная ответственность по оплате за потребленное количество соответствующей услуги.
- Ремонт в квартире
Также, добавляют в Arrenta, в договоре необходимо указать ответственного за текущий ремонт квартиры в течение срока аренды, поскольку несмотря на то, что «отношения между арендатором и арендодателем достаточно продолжительны, и договор аренды должен четко и понятно их регулировать», в большинстве случаев «собственники чисто случайно узнают об этом пункте и не имеют представления, что говорит закон на эту тему».
Лопес Пелас указывает, что ответственность за ремонт возлагается на ту или иную сторону «в зависимости от типа ремонта, который необходимо осуществить». Адвокат различает два вида ремонта: связанный с износом вследствие проживания в квартире, который должен выполнить арендатор и общие недостатки квартиры, которые должен устранить ее владелец.
- Энергосертификат
Очень часто в договор аренды забывают включить информацию относительно энергосертификата (подробнее на тему здесь). Это очень серьезное упущение, рассказывают в Abogado Amigo, поскольку по закону его нужно указать. Также должны быть прописаны меры ответственности, в противном случае оштрафованы могут быть сразу обе стороны.
Статья переведена с испанского. Оригинал статьи вы найдете здесь.
Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
