Аренда жилья через агентство недвижимости.

Новость от 23.03.2015г. Лишь 30% квартир сдаются в аренду через агентство недвижимости. При этом, агентство может не только помочь Вам найти арендатора или арендодателя, но и предоставить полный комплекс услуг по содержанию вашей недвижимости. 

За последние 10 лет аренда недвижимости выросла на 36%. По данным Банка Испании, сегодня 14,5% жилья (или 2,4 млн объектов) сдается в аренду*. Лишь 30% из них арендуются через агентства недвижимости, большинство же владельцев предпочитают сдавать напрямую. Есть ли смысл обращаться к профессионалам, чтобы сдать свое жилье? Вот 10 ключевых моментов при работе с агентствами.

1. Комплексное управление недвижимостью.

Результатом роста рынка аренды стало появление многочисленных новых агентств недвижимости, выступающих посредниками между арендаторами и арендодателями. Услуги, предлагаемые этими агентствами, зависят от их специализации. Одни компании предлагают исключительно помощь в поиске арендатора, другие берут на себя все функции по содержанию и управлению Вашим объектом недвижимости, включая юридическое сопровождение, представление интересов собственника в различных инстанциях, страхование от неуплаты аренды и т.п. «Агентство недвижимости перечисляет деньги напрямую собственнику и берет на себя все риски по неуплате арендатором ежемесячного платежа (речь о долгосрочной аренде). При этом переговоры с арендатором фирма ведет напрямую, не прибегая к услугам страховой компании», — рассказывает Хосе Рамон Сурдо, генеральный директор агентства, занимающегося сдачей в аренду.

2. Выбор агентства.

Прежде чем выбрать то или иное агентство недвижимости, собственнику стоит ознакомиться с услугами, которые оно предоставляет. В компании Renta Garantizada советуют: «Нужно выбирать надежное агентство (или агента), наиболее адекватное по цене и форме работы, желательно близко расположенное и известное на рынке». Когда речь идет об агентстве, предлагающем полный спектр услуг, «собственник может быть уверен, что не столкнется с такой проблемой, как неисполнение арендаторами условия договора, а также услуги, которые они берут на себя, но которые совершенно не обязаны нести, например ремонт и реконструкция здания», — рассказывает Сурдо. Кроме того, собственник может быть уверен, что будет регулярно получать ренту, которую ему перечисляет не квартиросъемщик, в агентство.

3. Договорные отношения

Взаимоотношения между собственником и агентством оформляются договором с условиями в зависимости от того, какие услуги будут предоставлены. Если необходимо только лишь найти клиента, стороны подписывают заявку на данную услугу. «Если требуется полный комплекс услуг, необходимо оформить договор об аренде, соответствующий Закону о Городской Аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Этот договор подписывают три стороны: арендатор, собственник и агентство», — комментируют специалисты. Также будет заключен договор на оказание услуг, где прописывается размер вознаграждения агентства в случае, если квартира в итоге будет сдана через данное агентство.

4. Просмотр и оценка

Прежде чем выставить квартиру в аренду, специалисты из агентства ее посещают, оценивают и подготавливают к показу потенциальным квартиросъемщикам. В квартире должны быть все условия для комфортного проживания: вода, газ, электричество. С 2013 года собственники должны заботиться о наличии энерго сертификата. «Осмотр квартиры также дает возможность оценить ее и назначить цену аренды согласно спросу на рынке», — рассказывает Лоренцо Колино из Renta Garantizada. Очень важно знать среднюю стоимость аренды в данной зоне. На ставку аренды также влияют размер квартиры, наличие мебели и возраст здания (я бы еще добавила наличие лифта и этаж). Как правило, агентства досконально знают ситуацию на рынке, что позволяет назначить адекватную цену. Директор компании Alquiler Seguro комментирует: «Цена должна быть такой, чтобы сдать квартиру на максимально долгий срок».

5. Продвижение квартиры

После первого визита, как правило, агентство готовит отчет о техническом состоянии квартиры, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Этот отчет будет представлен арендатору перед тем, как показывать ему жилье. Агентство недвижимости также позаботится о продвижении квартиры на рынке: размещает информацию на сайтах и интернет-порталах недвижимости. Параллельно в базе клиентов будет вестись поиск возможных потенциальных жильцов. «Собственники обращаются в агентство, потому что хотят сдать свое жилье безопасно и получить определенные гарантии. Аренда приносит им регулярный доход. В свою очередь, арендаторам не так важна помощь профессионалов, им прежде всего нужно жилье», — рассказывает Карабайо.

6. Оценка платежеспособности арендатора

Агенство должно быть уверенно в платежеспособности арендатора, поэтому перед заключением договора аренды проводится тщательный анализ надежности и финансового состояния будущих жильцов. «Каждого потенциального клиента мы проверяем по базе Национальной Ассоциации Кредитных Организаций и базе арендаторов-неплательщиков», — комментируют в компании Alquiler Seguro. Таким образом, мы узнаем реальное финансовое состояние будущего арендатора, и если оно стабильное, мы не требуем никаких дополнительных гарантий.

7. Залог, поручительство и депозит

Дополнительной гарантией, которую вправе запросить собственник, может быть залог, как прописано в законе LAU. Поручительство и депозит при аренде через агентство встречаются достаточно редко. Дело в том, что поручительство имеет ограничение по сроку действия, а депозит означает дополнительные финансовые вложения со стороны арендатора,  которые не каждый в состоянии потянуть. Подробнее на тему здесь.

8. Страхование от неплатежей

Наиболее востребованная услуга, которую представляют агентства, — это страховка от неплатежей. Собственник получает ренту, не дожидаясь решения суда, даже если арендатор перестал платить. Страховка покрывает также нанесение вреда помещению, затраты на юридическое сопровождение и адвоката на случай выселения. Тем не менее, как рассказывают в компании Alquiler Seguro, «Если у жильца возникли трудности с оплатой аренды, проще дать ему отсрочку платежа или подыскать квартиру дешевле, поскольку страховка от неплатежа не всегда себя оправдывает».

9. Комиссия агентства

Вознаграждение агентства не регулируется законодательством. В одних случаях его выплачивает арендодатель, в других — арендатор. Если агентство недвижимости предоставляет полный перечень услуг, то комиссию выплачивают как арендатор, так и арендодатель. Обычно она составляет сумму ежемесячного платежа + НДС. «Комиссию выплачивает тот, кто заключил договор. В нашем случае это, как правило, собственник. Однако мы не препятствуем тому, чтобы собственник арендовал и напрямую», — комментируют в компании Renta Garantizada.

10. Никакой «эксклюзивности»**

Большинство агентств не настаивают на эксклюзивном договоре с собственником. Однако случаи, когда арендатор и арендодатель договариваются напрямую и заключат договор, достаточно редки (и это нормально, т.к. далеко не все знают, как правильно и грамотно составить договор и учесть все нюансы). Если все же такое происходит, собственник, имеющий договор эксклюзивности с каким-либо АН, обязан перечислить том агентству сумму, равную ежемесячному платежу. Кроме того, агенства вносят залог в ТСЖ, осуществляют юридическое сопровождение в случаях выселения и освобождения жилья.

Оригинал статьи вы найдете здесь.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

* Я так понимаю, речь идет об официальной сдаче и в долгосрочную аренду, потому как аренда для туристов в большинстве своем осуществляется нелегально и знать, сколько квартир сдается, просто невозможно.

** Под эксклюзивностью понимается заключение договора, согласно которому, собственник обязуется работать только с данным агентством и не имеет право сдавать через другое АН и даже сам. Если он нарушает эти условия, т.е. сам находит арендатора или через другое АН, то первому он обязан отдать комиссию в любом случае — даже когда последнее палец о палец не ударило.Очень не советую заключать такие договора. Подробнее на тему здесь (ссылка не активна, статья готовится к публикации).