Посуточная аренда жилья против аренды отелей.
Новость от 2506.2015г. Exceltur* начинает использовать всю свою артиллерию против порталов, на которых владельцы размещают свои объекты для аренды недвижимости туристам.
Прежде всего, это порталы аренды недвижимости Airbnb и HomeAway — самые популярные среди туристов всего мира. Руководство ассоциации туристических компаний, из которых большую часть составляют как раз руководители отелей, представило отчет, в котором обвиняет хозяев сдаваемых в аренду апартаментов, размещаемых на указанных порталах, в налоговом мошенничестве, недобросовестной конкуренции, разрушении городов (!), ухудшении экономики страны (!!) и ряде других бед. Exceltur требует более жесткого регулирования данного вопроса властями стран в целях поддержания экономики стран.
Отчет был подготовлен организацией EY Испании** не без помощи исследовательской фирмы Nielsen и специализированной юридической фирмы «Туризм и Право».
Exceltur* отмечает, что проблема распространяется и на другие сектора туризма, не только на сектор аренды. Один из мифов, который стремится разоблачить ассоциация — это то, что порталы и собственники арендуемого жилья пытаются доказать, что данный вид деятельности является двигателем экономики, обменом жильем и тому подобное. «Предложения аренды жилья с помощью этих порталов между частными лицами — это деятельность, которая все чаще становится бизнесом, где целью является извлечение прибыли, а не предоставление своего жилья для проживания на время отдыха по минимальным расценкам», говорится в отчете.
При анализе более чем 300 000 объектов аренды, было установлено, что только 7% от общего числа объектов было жильем по обмену, т.е. бесплатно, в то время как 93% аренды имели цель заработать на аренде. Кроме того, около половины объектов принадлежит компаниям или владельцам более чем одним объектом. Также в отчете сказано, что цены на аренду посуточно гораздо выше, чем при аренде по годам*, что опять же указывает на то, что арендаторы на этих порталах не имеют целью получить оплату только в счет погашения расходов на жилье и коммунальные услуги, напротив, хотят заработать как можно больше.
В отчете отмечается, что следующие порталы аренды недвижимости составляют почти две трети предложений для размещения туристов во время отдыха в мире: Airbnb (27%), HomeAway (24%) и Niumba (14%). Барселона, Малага, Аликанте и Сан-Себастьян — города, где этот вид аренды жилья является наиболее популярным (48% от общей аренды).
EY указывает, что такое мощное развитие сдачи жилья через порталы аренды недвижимости приводит к негативным последствиям в городе — заметное повышение цен (на все) в центральных и туристических районах города и, как следствие, вынужденное переселение местных жителей в отдаленные районы города**. Согласно данным отчета, в 12 крупнейших туристических испанских городах каждое 12-ное здание целиком посвящено туристической аренде, что создает неудобства для местного населения, такие как шум, грязь, отсутствие безопасности и старения зданий***.
Отчет, оплаченный руководителями крупных туристических компаний, указывает, что туристические апартаменты для краткосрочной аренды не привлекают новые сегменты туристов, а только специализируются на определенном профиле туриста: в зависимости от возраста, образования и предпочтений, т.е. привлекают только экономически не выгодных туристов. А это значит, что благодаря частным апартаментам в город приезжают «туристы бедные»**** и все те, кто экономит на аренде более дешевого частного жилья и потом не тратят деньги в других местах (имеется ввиду, что сэкономленные деньги не оседают в карманах руководителей магазинов, баров, ресторанов и развлекательных учреждений).
Обвинения в мошенничестве
EY обвиняет арендодателей туристического сектора в мошенничестве*****: «Важной составляющей данного бизнеса является то, что он поддерживает теневую экономику страны и не перечисляет в казну налоги,» говорится в отчете. Согласно расчетам в отчете, доход от частной аренды может составлять до 2 054 млн евро в год. «Если ни один из этих владельцев арендуемой недвижимости не будет декларировать свои доходы и платить 21% налогов, то можно вести речь о неуплате около 432 млн. евро в год». Отчет также критикует норму закона об освобождении частных лиц-сторон аренды — от уплаты налога НДС, в отличие от регулируемых учреждений (отелей и т.д.). Такое освобождение лишает казны страны еще 367 миллионов прибыли.
Exceltur* также обращает внимание на проблему отсутствия безопасности и гарантий соблюдения норм гигиены в подобных объектах аренды, а также, на отсутствие регулирования и защиты основных прав потребителей. Эта разница в регулировании и налогообложении этих типов аренды (официальной и нет) порождает, согласно отчету, недобросовестную конкуренцию с узаконенными заведениями аренды, такими как пансионаты, хостелы, общежития, гостиницы и отели или официально сдаваемые квартиры. Кроме того, в соответствии с Exceltur*, те незначительные нормы закона, существующие на данный момент и регулирующие этот вопрос, все равно не выполняются.
Таким образом, руководство Exceltur требует принятия более радикальных мер в сфере незаконной аренды жилья частными лицами, как это уже происходит в других городах, таких как, Нью-Йорк, Майами, Париж, Рим, Сан-Франциско, Амстердам и Чикаго действия.
Некоторые предложения
В конце отчета исследователи и его создатели приходят к выводу, что госорганам не хватало «решимости» для более жесткого регулирования данного вопроса, а также «твердости» для соблюдения норм закона. Отчет прописывает 10 рекомендаций для администраций городов, которые иногда подразделяются на несколько подрекомендаций.
Среди них, например, введение налога в размере 10% для этой деятельности, а также жесткий контроль за тем, как оплачивается этот налог. Также утверждение образца сертификата (по аналогии с бланками техосмотра авто) для объектов аренды и присвоение им идентификационного номера, чтобы туристы могли пожаловаться в полицию при возникновении конфликта, как это делается в регулируемых учреждениях.
Создатели отчета требуют от арендаторов туристического жилья гарантий безопасности туристов, таких как, план аварийного выхода, страхование ответственности, аварийного освещения, наличие огнетушителей, проведении дезинфекционных мероприятий и тому подобное.
Exceltur* также считает важным право туриста на получение информации о цене и характеристиках квартиры, о правилах пользования техникой в квартире и наличием жалобной книги. Также предлагается небольшой денежный сбор на качество арендуемого жилья.
Местным органам Exceltur* предлагает ввести лицензирование такого рода деятельности и установить ограниченную зону в городе, в которой можно реализовывать данный вид аренды.
Мнение руководителя АН «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ»
Ну что тут сказать, бизнес — игра жестокая и беспощадная, каждый играет по своим правилам, дающим ему шанс победить. Я уже не раз писала на тему «нападения» представителей «элиты» туристического бизнеса — руководителей отелей и гостиниц — на бедных собственников, арендующих свое жилье.
Эта статья мне показалась более интересной и конструктивной, чем предыдущие.
В тексте я отметила места, которые хотелось бы прокомментировать:
*Аргумент по поводу цены крайне глуп. Естественно, затраты на содержание квартиры при аренде ее туристам посуточно возрастают в разы, а иногда и в десятки раз. Только суммы по оплате за свет взлетают до небес, потому как туристы считают, что если «за все оплачено», то можно включить кондиционер при заезде в апартаменты и выключить только при выезде, т.е. оставить его работать на неделю-другую без перерыва. После такого визита туристов, оплата за свет за месяц составляет от 300 до 500 евро(!). О каком сопоставлении цен при посуточной и погодовой аренде может идти речь? А уборка помещения, стирка, глажка и т.д., которая делается после каждого заезда — это что — бесплатная работа уборщицы? При погодовой аренде никакую уборку никто, кроме арендатора, не производит. Так что аргумент о том, что цены при тур/аренде завышены — фиктивный.
**Это интересное утверждение. Действительно, в популярных районах города цены выше в разы, что делает жизнь местного населения некомфортной, и они вынуждены переезжать в другие районы. Однако утверждать, что причиной такой ситуации является именно незаконная аренда — полный бред. Во-первых, в тех же зонах, что и частные апартаменты находятся отели и гостиницы, которые точно также принимают туристов для проживания. Соответственно, создатели отчета сами роют себе яму, так как следуя их доводам, они сами (со своими отелями и т.д.) являются виновниками происходящего.
Во-вторых, при чем тут вообще арендные объекты. Повышение цен связано не с большим количеством тур/апартаментов в определенной зоне, а с тем, что туристы, независимо от того, где проживают, желают проводить время именно в этой зоне, а значит, тратить там деньги, что и провоцирует рост цен. Прямой связи между увеличением цен в определенных зонах города и наличием объектов аренды я не вижу. Она может быть только косвенной, так как многие туристы хотят жить именно в «тусовочных» зонах города, чтобы, как говорится, встав с кровати попасть на «бал».
***Шум, грязь, отсутствие безопасности и старения зданий — это с чего вдруг? А разве отели не могут привести к тем же последствиям? Разве туристы в отелях не шумят, не мусорят на улицах? Или это могут делать только туристы, снявшие жилье нелегально? Про безопасность — это какая? То что, туристы-«нелегалы» нападут на местных или что они, наоборот, не защищены? Разве работники отелей ходят с туристами по ночам по улице в целях обеспечения их безопасного перемещения? Если же вести речь о безопасности внутри помещения, то тут разница есть, хотя не большая. В отеле всегда есть человек, следящий за порядком. В апартаментах туристы одни, хозяин спит спокойно дома. Но хозяину всегда можно позвонить и сообщить о пожаре, краже и т.д. Так что, этот аргумент спорный для меня.
Ну, а старение зданий — это вообще фантастическое заключение. Здания существуют для того, чтобы их использовать. И стареют они естественным путем. А вот как раз их долгое неиспользование приводит к его быстрому разрушению — это факт.
****Этот аргумент вызвал у меня смех. Если посмотреть на цены нелегально сдаваемых объектов, то порой они в разы выше отельных! О какой бедности идет речь??? В отель едут на пару ночей, в апартаменты — на месяц-два! Это они-то бедные — платить 1000 и 2000 и 4000 евро за месяц проживания в квартире/доме? Аргумент высосан из пальца, причем больного пальца.
*****На эту тему я уже писала. Сотни арендодателей желают зарегистрировать свое жилье для аренды и платить налоги! А государство не разрешает это делать, создавая немыслимые препятствия к получению лицензий и разрешений для сдачи в аренду либо просто оставляя вопрос аренды открытым и не желая регулировать его на законном уровне. Если у человека аренда — единственный источник дохода, то он не будет годами ждать пока вопрос урегулируется, он просто будет на свой страх и риск сдавать жилье нелегально.
Отсутствие гарантий соблюдения норм гигиены в подобных объектах аренды? Да о чем вообще речь! По статистике большинство случае появления клопов и других паразитов в доме происходит благодаря их «вывозу из отелей и гостиниц»!! То, что творится с гигиеной с отелях лучше не обсуждать. Еще большой вопрос: стирают ли в отелях белье и чистят ли унитаз после каждого заезда. В апартаментах собственники знают, с каким количеством конкурентов им приходится бороться, поэтому, считаю, что там уровень сервиса в большинстве случаев выше по всем показателям. Плюс, в квартиру все-таки не селится каждый день десятки и сотни туристов — максимум 5-8. Именно поэтому туристы и предпочитают нелегальную аренду, что очень бесит руководителей отелей, теряющих деньги.
Во многих странах, например Италия, существует система присвоения номера и т.д. В Валенсии тоже существует лицензия для аренды, которую в глаза никто не видел. Как мне заявили в госорганах по туризму, ее мне никто не выдаст, потому что «нет таковой». Я уверена на 100%, что большинство арендодателей побежали бы ее получать с большим удовольствием — лишь бы легализовать свою деятельность. Зная, что разрешение получить нельзя, никто и не «засвечивает» перед государством свое сдаваемое жилье.
Сделать все это — не для кого не проблема, за исключением, наверно, аварийного выхода. Никто не позволит его прорубить в обычной квартире. Однако прошу заметить, что не во всех зданиях он имеется, так что нечего пенять на обычную квартиру.
Что касается предоставления информации о цене и характеристиках квартиры, то здесь вообще не понятно в чем проблема. Все цены указаны на сайтах и они, в отличие от отельных, не меняются в процессе бронирования по 5 раз. Остальная информация есть во многих апартаментах.
Статья переведена с испанского. Мои пояснения и комментарии выделены курсивом. Оригинал статьи вы найдете здесь.
Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.
* Exceltur — это ассоциация, созданная 25-ю самыми значимыми в мире туризма испанскими и европейскими компаниями и предпринимателями (руководителями отелей, различных транспортных компаний, турагентств и т.д.) без цели извлечения прибыли. Создана для контроля качества обслуживания туристов.
** Ernst & Young Испании — это организация, оказывающая всевозможные услуги по всему миру в сфере бизнеса и следящая за легальностью и качеством работы других компаний. Она проводит наблюдения, опросы, составляет статистику в области налогообложения, финансов, бюджета, ведет дела фирм (если они просят). Организация формируется из различных бизнес-компаний и их руководства.
