Банковская недвижимость: Откуда у банков в Испании столько недвижимости?

Для того, чтобы ответить на вопрос, почему у банков сейчас в наличии столько недвижимости, следует обратиться к экономике страны. Чтобы не загружать вас непонятными экономическими терминами, поясню все своими словами.

Прежде всего, следует отметить, что Экономика Испании является пятой по величине в Европейском союзе (ЕС) (по номинальному ВВП) и двенадцатой в мире. Как и вся Европа, испанская экономика всегда находилась на достаточно высоком уровне. Однако пик экономического развития страны пришелся на 2004-2007 годы. Этот период называют «революционным периодом в развитии рынка недвижимости». Что же происходило в эти годы? А происходило следующее.

Начиная с 2004 года Испания стала развиваться бешеными темпами. Экономика страны была на высоте, а значит, и уровень жизни населения рос с невероятной скоростью. Началась настоящая «строительная революция». Лицензии на строительство штамповались, как туалетная бумага, и выдавались любому желающему. Каждый второй норовил получить лицензию и построить чтобы то ни было. Все это, естественно, рождало большое количество новых рабочих мест, были нужны прорабы, архитекторы, строители и т.д. Работы было столько, что в строители брали кого угодно, без образования и опыта работы. Это и послужило «началом конца» для большей части населения Испании, в частности Валенсии, в возрасте — 17-25 лет.

Дело в том, что когда начался этот строительный бум, найти работу стало совсем не проблема и 80% молодежи после института (равен нашим 11 классам образования) отправились прямиком на заработки вместо того, чтобы продолжить свое образование. Причем, многие бросили институты и университеты и пошли работать. Возможность начать зарабатывать немалые деньги уже в 17-18 лет, не имея при этом никакого высшего образования, свела молодое поколение с ума. Все бросились на стройку класть кирпичи и плитку. Платили в то время очень хорошо, строительство шло вперед нереальными темпами, то, что строилось — немедленно продавалось и прорабы тут же бежали получать лицензии на строительство нового объекта.

Зарплаты были хорошие и экономика процветала, люди стали покупать недвижимость и все остальное «оптом». Покупалось всё: по несколько квартир, загородные дома, несколько дорогих машин, драгоценности. К слову, есть у меня знакомый, который был прорабом на стройке и купил без всяких кредитов 25 (!) квартир в Валенсии. В общем, деньги лились рекой. Цена на все эти прихоти, как вы понимаете, выросли до небес, ведь там, где есть спрос, будет и предложение. Люди набирали по несколько кредитов для удовлетворения всех своих прихотей, а банки давали их любому, кому исполнилось 18 лет. Все были довольны и счастливы и только удивлялись — зачем люди получают образование, если и без него можно заработать достаточно.

Вот, что рассказал мой муж о том времени:

«Я помню это безумное время. Строились целые кварталы, мини города, районы. Я помню, как я получал высшее образование, а мои друзья по институту разъезжали на дорогих машинах, развлекались. У них было много денег, а я ходил пешком до автобуса и ехал учиться. Они смеялись, мол, иди с нами работать, чего ты в своем университете штаны просиживаешь. Но я не поддавался на провокацию и продолжал учиться, зная, что в любой момент ситуация в стране может измениться…»

И ситуация изменилась. И очень даже не слабо. Наступил мировой кризис 2008 года, до Испании он добрался к середине — концу года. Вы представляете, что произойдет с пассажирами в машине, которая едет на скорости 200 км/ч и вдруг врезается в толстую Китайскую стену? Костей не соберёте. Что-то похожее произошло и здесь. Как только экономическое состояние страны пошатнулось, все строительные магнаты среднего достатка «свернули удочки», решив не рисковать наработанным капиталом. Через годик-другой с рынка плавно «съехали» абсолютно все строительные компании. Строительство прекратилось полностью, так как рынок был перенасыщен жилыми помещениями (к слову, к концу 2012 года в стране насчитывалось почти 2 миллиона свободных индивидуальных единиц жилья). А раз нет строительства — нет рабочих мест… Вы можете себе представить, сколько людей оказалось без работы? Вы можете себе представить, сколько неграмотных людей оказалось на улице без работы?

По статистике за 2013 год, уровень безработицы в Испании достиг 25%, а в Валенсии — 27! Как я говорила выше, Валенсия в период экономического подъема развивалась небывалыми темпами, соответственно, и пострадала она после упадка экономики больше всех. Число безработных составляло более 6 млн человек. Для сравнения, таблица:

Уровень безработицы Испании.

Сотни тысяч людей оказались на улице. Были уволены целые семьи. Ведь в экономике все взаимосвязано. Если есть много работы и хорошие зарплаты, значит люди начинают тратить. Если тратят, значит растет спрос на товары и услуги. Это приводит к тому, что те предложения, что есть на рынке, начинают не справляться с объёмами спроса. Для повышения предложения создаются новые рабочие места: открываются бары, рестораны, клубы, магазины, автомастерские, способные обслужить небывалое количество авто, требуются няни на дом и в детские сады, ведь родители целый день на работе, требуется больше работников в полях, ведь продажа овощей и фруктов идет быстрее, и т.д.

С приходом кризиса целые семьи остались без работы. Семьи с 2-3-мя детьми. Те самые семьи, где родители не окончили даже школу; те семьи, которые набрали по 5-10 кредитов; те семьи, которые имели по 5 квартир и домов и разъезжали по городу на крутых авто. Семьи, где родителям лет по 25-35. И вот сидят эти семьи в своих квартирах в состоянии «аффекта» и думают, что делать. Ведь помимо детей, нужно содержать еще и купленную недвижимость, платить кредиты, бесчисленное количество налогов, которые стали расти, как на дрожжах, так как государству стало не хватать средств на содержание самого себя. Что делать?

Ну, в первую очень, конечно, искать работу. Но как? С одной стороны, рабочих мест катастрофически не хватает, с другой, если и есть стóящие вакансии, но компания ни за что не возьмет человека, у которое не окончена даже школа, и который едва ли может написать без ошибок свое имя. Второй вариант для выживания — это начать распродавать все, что было «нажито непосильным трудом». Таким образом, на рынок недвижимости попали сотни и тысячи квартир и домов. А спроса нет, покупать-то некому, всем нужны деньги, а не вещи. Произошло перенасыщение рынка: «предложение превысило спрос». Продавцы не могли продать свое имущество, и с каждым месяцем их возможности на оплату кредитов и налогов сводились к нулю. Вскоре многие перестали платить по кредиту…

Банки стали накладывать штрафы и требовать выплат, которых, по понятным причинам, не поступало. В результате банки стали забирать квартиры и дома в счет долга, прекрасно понимая, что продать их они не смогут. И вот теперь, те самые семьи с детьми, без работ и образования, остались еще и без крыши над головой. Что делать? Собственно, не много. Идти к родственникам, искать крышу над головой, воровать, стреляться. Не знаю что. К слову, есть у нас знакомые с 2-3-мя детьми, которые в тот момент сидели семьями на улице и просили милостыню…

Вот тут можно вспомнить комментарии моего мужа о том, как он учился в то время, как его друзья зарабатывали большие деньги. Жизнь расставила всё и всех на свои места — наградила одних за терпение, наказала других за лень и корысть.

Перенасыщение рынка недвижимости в сфере продаж привело, естественно, к резкому снижению цен и резкому росту агентств недвижимости. В соревновании продать свою недвижимость как можно быстрее, и отделаться, наконец-то, от кредитов, налогов и прочих расходов на жилье, либо получить свои деньги (в случае недвижимости от банков), продавцы стали снижать цены на 20-30-40%. Падение цен стало набирать те же обороты, что экономический рост годами ранее.

Квартиры находились в продаже годами. Недвижимость банков приходила в состояние полной негодности, ведь в них, в отличие от тех, в которых жили собственники, никто не жил, никто за ними не следил. Соответственно, помимо того, что цены на недвижимость итак упали, банки были вынуждены снижать цены еще и из-за ужасного состояния квартир, что привело к разорению многих банков Испании.

Вот так у банков появилось столько объектов, что почти все крупные банки открыли филиалы по продаже конфискованной недвижимости.

В чем особенности банковской недвижимости?

Прежде всего в том, что она дешевая. А также в том, что она в 95% случаев в ужасном состоянии, расположена в плохом районе (жители центра, по логике, люди, имевшие бóльший доход, и сумевшие удержаться на плаву и не передать свои квартиры банкам. Соответственно, конфискации коснулись прежде всего, бедных районов, ведь именно там обычно сосредоточена основная масса людей без высшего или школьного образования).

Покупать жилье у банков или нет — решать вам, но будьте осторожны и почитайте эту статью. Также, выбранный вами объект может оказаться занятый окупасами, которых и «по закону» очень трудно выгнать из жилья — об этом читайте: «Окупасы в Испании. Кто такие и как с ними бороться?». Лично я предпочитаю не предлагать своим клиентам недвижимость от банков.

Теперь вы знаете, откуда у банков столько недвижимости по привлекательным ценам. А также знаете, что не стоит гнаться за лёгким рублём/евро, ведь «халява», извиняюсь, не бывает вечной. 

Удачи вам и будьте осторожны!

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.