Как правильно купить недвижимость в Испании. Полезные советы.

Новость от 25.11.2014. Прогрессирующее падение цен на жилье увеличивает шансы покупателей выгодно купить недвижимость и удачно вложить свои сбережения. 

Тем не менее, учитывая бедственное положение в трудовой сфере, плачевную ситуацию банков (подробнее здесь), финансовую ситуацию страны и экономический кризис сайт Kelisto.es (служит для сравнения цен на продукты и услуги разных компаний в Испании) советует обратить внимание на некоторые моменты перед тем, как совершить покупку (Советы затрагивают в большей степени интересы тех, кто желает приобрести недвижимость в кредит. Учитывая, что сайт Kelisto.es испанский, советы рассчитаны на жителей Испании, однако, по ходу перевода статьи, я буду давать пояснения и соотносить советы с условиями покупки недвижимости иностранцами.)

1. Правильно рассчитывайте бюджет для покупки. При желании купить недвижимость в кредит, следует помнить, что у вас должно быть, как минимум, 20-30% от оценочной стоимости выбранного объекта*. Банк вам сможет выдать только максимум 80% (для иностранных граждан – не более 60%). Ипотечная квота в месяц не должны превышать 30-35% от ваших доходов, поэтому «доставайте калькуляторы, делите свой годовой доход на 12 и вычисляйте, какую сумму в месяц вы могли бы платить» — советует «отдел сбережений». Не забудьте также о дополнительных расходах: оплата налогов, оформление документов, работа оценщика, регистрация прав собственности на недвижимое имущество, нотариальные расходы, все это увеличит ваши затраты на 10% (в статье приведены средние показатели по всей Испании, в Валенсии же только налог с покупки составляет 10%, а значит, ваши расходы на приобретение недвижимости составят в среднем на 15% больше стоимости объекта).
2. Проанализируйте основные параметры выбранного объекта. Помимо цены, следует проанализировать общую площадь объекта, его местонахождение, расположение в доме**, качество отделки, состояние общих зон (подъезда), состояние водо-, трубо-, газопровода и электропроводки, а также (важно!) тип отопления (газовое или электрическое). Не менее важным является наличие поблизости школ, больниц, средств связи, остановок транспорта и парковочных мест.
3. Сравните ипотечные условия разных банков. Не стоит довольствоваться предложением банка, с которым вы сотрудничаете много лет. Сравните его предложение с предложениями других банков, возможно, вы найдете более выгодные условия для ипотеки.
4. Не зацикливайтесь только на ставке банка. Выгодные ипотечные условия — это не обязательно те, где самая низкая ставка банка. Разного рода комиссии, обязательные услуги, которые вам придется воспользоваться (например, оформить страховку приобретаемого жилья), максимальная и минимальная ставка, которую установит банк***, максимальный процент финансирования. Все это может сказаться на конечных условиях ипотечного кредита. Выбирая банк для ипотечного кредитования с умом, вы сможете экономить до 2050 евро каждый год.
5. Обратите внимание на юридические аспекты. Следует проверить юридическое состояние выбранного объекта в соответствующем органе по регистрации прав на недвижимость (Regístro de Propiedad). Это поможет вам узнать истинное положение дел: например, есть ли у объекта обременения в виде уже существующей ипотеки. Также настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу не только для подписания договора купли-продажи, но и для помощи в юридических и регистрационных вопросах (так как советы нацелены в основном на жителей Испании, предполагается, что далеко не все из них обратятся в агентства недвижимости при покупке жилья, поэтому этим лицам советуют обратиться к нотариусу. При работе с агентствами, это работу (проверка документов) делает агентство). Помните, при покупке вам придется оплатить налоги, например, налог на имущество при смене собственника (El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), или налог в зависимости от того является ли выбранный вами объект новостройкой или нет.

* Под оценочной стоимостью следует понимать стоимость объекта, рассчитанную профессиональным оценщиком, которого нужно будет нанимать в обязательном порядке для выяснения реальной цены при желании купить объект в кредит.

** Имеется ввиду, куда выходят окна объекта – внутрь дома (дешевые квартиры) или на улицу.

*** Небольшое пояснение. Банк установит вам 3 ставки: максимальную, минимальную, (применяются в отдельных случаях) и среднюю (будет применяться всегда, кроме отдельных случаев). Ваш процент рассчитывается исходя из двух показателей – данные Евривора (eurivor) и ставка банка (средняя). Каждый год ваш процент к оплате банку будет меняться, т.к. меняется евривор. Процент банка всегда тот же, он устанавливается каждым банком отдельно.

Пример, если на момент расчетов вашего процента (например, на 2014 год) евривор составил 1,4%, а процент банка был установлен в договоре – 2,4 (например), то  ваш процент на 2014 год составит 1,4%+3% = 4,4%. Через год показатель евривора может быть 0,4 или 3,4, соответственно, ваш процент к оплате изменится. Чтобы защитить должника по кредиту от радикальных изменений его процентной ставки каждый год, банки устанавливают минимальный и максимальный предел ставки. Например, возьмем за минимум 2, а за максимум – 6, среднее -2,4%. Если после сложения показателя евривора и ставки банка, ваш процент составил 1,4 либо 10, платить вы будете, соответственно, 2 или 6.

Статья переведена с испанского АН «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ». Пояснения и комментарии выделены курсивом.

Оригинал статьи вы найдете здесь.

Со списком статьей на тему: «Купить недвижимость в Испании» вы можете ознакомиться здесь.

Со списком статьей на тему: «Аренда недвижимости в Испании» вы можете ознакомиться здесь.