Блог

Посуточная аренда квартир в Валенсии: ситуация на 2018 год.

Друзья, решила все же написать статью на тему аренды жилья в Валенсии исходя из ситуации на 2018 год. Многие инвесторы пишут мне о том, что хотят вложить деньги в недвижимость в Валенсии с целью извлечения прибыли через посуточную аренду жилья. Чтобы не писать много раз одно и то же в личных письмах, вот статья с пояснениями.

Все вы уже знаете, что посуточная аренда квартир/домов в Валенсии на протяжении последних лет оставалась и отчасти остается до сих пор неурегулированной на законодательном уровне. Даже правильнее сказать так: законы есть, но на практике они не работают. Об этом я писала в одной из статей.

В данной статье я хочу указать проблемы сдачи в аренду посуточно на данный момент, т.е. на 2018 год. Будем надеяться, что ситуация изменится в ближайшие полгода — год. Сейчас власти города занимаются разработкой законов, пытаются решить что и как делать. Ведь они стоят «меж трех огней» – отели, которым такой вид аренды вредит, соседи, которые вечно всем не довольны и сами хозяева, сдающие квартиры в аренду, которые борются за право сдавать свое жилье и зарабатывать, раз уж государство не может обеспечить своим жителям достойный заработок и рабочие места.

Итак, если вы решили купить квартиру в Валенсии для сдачи в аренду – не торопитесь. Ситуация на данный момент не очень радужная. Есть несколько нюансов, о которых вам не расскажут агентства недвижимости, предлагающие вам купить у них квартиру или дом. Не расскажут по разным причинам. Во-первых, потому что не занимаются посуточной арендой и не имеют понятия о тонкостях законов. Во-вторых, потому что им важно продать и получить свою комиссию. В-третьих, даже если они и знают о ситуации с посуточной арендой, им глубоко наплевать, что будет с вами и вашими планами после покупки жилья. Их задача – продавать недвижимость, а не изучать ваши риски, как инвестора.

Нет, я не хочу сказать, что я вся такая хорошая и говорю правду, а все вокруг врут и хотят вас подставить. Совсем нет. Просто для меня моя работа – это, прежде всего, помочь людям в другой стране, а не заработать. Поверьте, если бы цель была заработать, я бы не писала статьи, которые, к слову, денег мне не приносят, а направлены исключительно на предоставление вам бесплатной информации, на передачу опыта и знаний. Конечно, многие из моих клиентов работают со мной, так как доверяют после прочтения статей. Но все равно это не тот объем клиентов и денег, который мне, и многим из вас, хотелось бы иметь.

Вернемся к теме разговора. На данный момент существуют

3 проблемы в сфере посуточной аренды.

  1. Нелегальность сдачи. Большое количество нелегально сдаваемых квартир. В связи с тем, что за последние годы количество квартир, выставленных на посуточную аренду, выросло в сотни раз и заполонило весь город, власти города в панике принялись ловить хозяев, нелегально сдающих свое жилье. А таких, как вы понимаете, большинство. Ведь для легальной сдачи нужна лицензия и специальный номер для аренды. Кто-то не знает, как и где его получать, кто-то не хочет это делать по разным причинам. Результат – тысячи нелегально сдаваемых квартир и миллионы неоплаченных в казну налогов.

В этом году власти города разошлись не на шутку. Так как работать самим, а именно – вычислять нелегальные квартиры им лень – они решили пойти по пути наименьшего сопротивления — напали на порталы по посуточной аренде жилья. Самый известный, как многие из вас знают, это Airbnb. Что может быть проще, чем обвинить кого-то в том, в чем сами виноваты? Надо было не ждать у моря погоды, а начать изучать рынок аренды посуточно тогда, когда он стал появляться, а не надеяться, что он пропадёт или сойдет на нет. Этого не случилось, наоборот, на данный момент это, наверно, самый популярный вид аренды в мире. Что же изменилось? Многое.

  1. Люди стали больше путешествовать.
  2. Люди стали путешествовать на более долгий срок – от 2 недель до месяцев.
  3. Люди стали путешествовать в большем составе – с бабушками, дедушками, тетями, дядями, друзьями.
  4. Люди стали путешествовать с детьми, причем очень маленькими.

Результат: в отель таким составом на месяц не поедешь, и люди стали искать жилье на месяц и более, чтобы было дешевле, чем отель и комфортнее, с кухней и удобствами. Вариантов кроме апартаментов, где все под рукой: кухня, спальня, ванная, — я не нахожу.

Так вот, власти городов Барселона, Валенсия, Мадрид, Тенерифе и других атаковали данный портал (и другие порталы, которые не спорили и сдались сразу), обвиняя его в том, что он позволяет публиковать для аренды незарегистрированное жилье. Логики в этом мало, если не сказать — нет никакой.

Для начала, сайт не может исполнять законы каждого города в мире. Если б так должно было быть, не существовало бы ни одного сайта, потому как он всегда бы нарушал законы той или иной страны или города. Сайт предложил инструмент для зарабатывания денег, причем в те времена, когда посуточная аренда была монополизирована отелями. Никто и не думал о том, что можно сдавать свое жилье тем же туристам и зарабатывать. А раз никто не думал, то и законов на эту тему не было. И вот появился сайт, позволяющий это делать. И людям понравилось. Одним – зарабатывать, а другим — жить в более комфортных по сравнению с отелем условиях.

Самое бы время подстроится под обстоятельства и начать создавать законы и регулировать деятельность хозяев по сдаче. Ан нет, власти городов начали пытаться «лавочку прикрыть», мол, нечего тут умничать, есть отели, пусть туда туристы едут. Отели, со своей стороны, не молчали и тоже подлили масла в огонь. Давили на власти города, мол, незаконно сдают, налоги не платят, качество услуг плохое. Началась война: отели через давление на власти города старались стереть с лица земли частных лиц с их арендой. Хозяева боролись за право делать со своим жильем то, что считают нужным. В результате войну отели проиграли, ведь успех посуточной аренды жилья у частных лиц был и остается неоспоримым.

Количество сдаваемого частного жилья, вопреки ожиданиям властей, не только не уменьшалось, оно росло с бешеной скоростью и, самое главное, поток туристов вырос в десятки раз, а значит, в стране осталось много потраченных туристами денег. А это уже другой разговор, подумали власти города. И решили не убирать аренду посуточно, а регулировать ее. А так как опыта в том, как работает этот бизнес, у властей нет, законы создавались через пень колоду. Это привело к бардаку. Хозяева квартир хотели исполнить закон, но приходя в госорганы получали ответ: «мы ничего не знаем, процесс легализации есть на бумаге, на деле мы даже не имеем формы заявления на регистрацию посуточной аренды. Мы не знаем, какие документы с вас взять». Хозяева плюнули и продолжили сдавать, как раньше.

Так как власти города не в состоянии были сами урегулировать ситуацию, а именно не смогли создать простые и понятные законы, не смогли разработать механизм соблюдения своих же законов, и не смогли выработать тактику «отлова» незаконных квартир в аренде, они обязали сайты, подобные Airbnb, решить последнюю задачу самостоятельно. А именно, предоставить информацию обо всех хозяевах квартир, которые сдают легально и нелегально жилье на их порталах. Airbnb, будучи, самым мощным сайтом в сфере аренды посуточно, отказался это делать, сославшись на защиту персональных данных. За это Барселона оштрафовала сайт на 600 000 евро.

Тут же подтянулись на радостях власти Валенсии. «И заработаем, и узнаем о нелегальных квартирах», подумали они. Также потребовали у сайта предоставить информацию о своих клиента, тот отказал и был оштрафован на 300 000 евро. Затем еще раз на 600 000 евро за неисполнение предписания властей. Вопрос в том, что сайт не обязан подчиняться властям какой-то Барселоны или Валенсии. Он всего лишь предлагает свои услуги и указывает, что те, кто сдают свое жилье, должны это делать в соответствии с законодательством своей страны и области. Проверять легальность он не обязан. Он не полиция и не Налоговая. Однако в Испании власти городов считают, что обязан. И судятся. Выигрывает то одна сторона, то другая. Сколько это будет длиться неизвестно.

В этом году с сайта Airbnb удалилось огромное количество апартаментов, нелегально сдававшихся. Власти города Валенсия очередной раз обязали сайт предоставить информацию о своих клиентах до 20 октября 2018 года за период 3 месяца, т.е. июль – август – сентябрь. А до 20.01.2019г сайт должен предоставить информацию за первое полугодие. Посмотрим, как поведет себя сайт на этот раз — предоставит сайт данные или нет.

В связи с вышеизложенным, тем, кто сдавал нелегально, стало опасно это делать, так как штрафы не маленькие – 30 000 евро. Получается, чтобы продолжить сдавать, нужно получить лицензию. Здесь мы с вами плавно переходим ко второй проблеме.

  1. Получение лицензии. Получение этой злосчастной лицензии является второй проблемой. Для начала следует понимать разницу между лицензией и номером туристических апартаментов.

Многие хозяева квартир, сдаваемых в аренду, рассказывают всем, что получить лицензию проще простого. Они ошибаются. Относительно просто получить номер туристического апартамента, зарегистрировав свое жильё в качестве такового. С лицензией проблема имеет большой размах. Лицензии просто не хотят выдавать. Как бы я не обивала пороги госструктур, все отказываются с ней связываться. Власти города мне в лицо сказали: «Сдавайте нелегально и все. Не получить вам лицензию. Власти страны скинули решения вопроса о выдаче лицензий на власти области, а те, в свою очередь, на власти города, которые не хотят брать на себя ответственность по решению данного вопроса. Результат – вопрос не решен и все сдают кто в лес, кто по дрова».

Чтобы вы четко понимали разницу, поясняю. Если вы захотите сдавать свое жильё посуточно, в идеале, вы обязаны известить о своем решении власти города. Вы заполняете декларацию, указывая данные свои и квартиры для сдачи, и подаете ее. Вам присваивается номер турапартамента. Таким образом, власти города могут вести учет квартир в аренде посуточно, т.е. просто знать сколько всего квартир в городе, области, сдается в аренду.

Лицензия совсем другое дело. Помимо уведомления властей о том, что вы решили заняться посуточной сдачей жилья в аренду, вам еще нужно будет привести квартиру в соответствие с нормами для данного вида аренды. Существует федеральный закон от 2009 года о том, каким параметрам должна отвечать квартира, чтобы она была пригодна для посуточной аренды. Для этого, теоретически, к вам в квартиру должен прийти человек от администрации города и проверить, соответствует ли она параметрам (уровень шумоизоляции, наличие лифта, этаж, размер комнат, количество спальных мест и т.д.) для того, чтобы сдаваться посуточно. Я не слышала, что такой проверяющий существует.

Условия в законе для квартиры в аренду посуточно не сложные и вполне выполнимые. Однако не надо радоваться. Когда я была в адмиинистрации города по этому вопросу, работник достал из-под стола пожелтевший локальный декрет, где указаны условия, якобы конкретизирующие те, что указаны в законе. На самом деле они просто противоречат закону.

Условия для получения лицензии указаны невыполнимые: только первый этаж, только одна квартира на этаже должна быть расположена, а если их несколько, то все должны заняться посуточной арендой, и т.д. На мое возмущение этими условиями, работник пожал плечами. Он прекрасно знает, что написан бред, но что он может сделать? Ничего.

Таким образом, если номер апартаментов указывает на то, что власти города знают о том, чем вы занимаетесь, то лицензия указывает на то, что ваша квартира соответствует нормам безопасности, как минимум.

С 2017 года в связи с большим количеством турапартаментов в центре Валенсии, власти города перестали выдавать в этом районе номера турапартамента. То есть, если вы купили квартиру для сдачи в самом центре города, то вы даже не сможете ее зарегистрировать. Вам откажут. Если же вы купили жильё для аренды не в центре и получили номер турапартамента, то с лицензией вам вряд ли повезет.

Таким образом, о 100%-ной легальной сдачи можно только мечтать. Я вообще сомневаюсь, что хоть у кого-то в городе есть лицензия. В принципе, имея номер турапартаментов и платя налоги, вряд ли к вам кто-то пристанет с лицензией. Однако если нажалуются соседи и начнутся разборки, то, скорее всего, вас оштрафуют за отсутствие лицензии. Предположим, вы получили номер и/или лицензию. Тут к вам летит третья проблема!

  1. Налоги. Касается эта проблема только нерезидентов, т.е. тех, кто не имеет вида на жительство и не проживает в Европе постоянно. А таких большинство. Так вот, даже если все делать легально и красиво, в шоколаде вы не будете. Налоги! Если у резидентов он составляет 19% от прибыли, т.е. доход минус расход равно прибыль, то у не резидентов налог составляет 24% с дохода, т.е. никакие расходы (коммуналка, ремонт, управляющая компания и т.д.) не учитываются и не вычитаются. Это не справедливо и не логично, я бы сказала, откровенно нагло.

Расходы хозяина при посуточной аренде жилья совсем не маленькие, около 40-50% от прибыли (с учетом расходов на компанию, которая этим занимается и уборки, если хозяин сам убирается и занимается арендой, то он, конечно, хорошо может заработать). Получается, если резидент заработал 1000 евро за месяц и расходы составили 500 евро, то он оплатит налогов 1000-500-19%=95 евро. У него останется на руках после уплаты налогов 500-95=405 евро. Не резидент при тех же прибыли и расходах заплатит 1000-24%=240 евро, при этом его реальная прибыль составит 1000-500-240=260 евро. И это если квартира хорошо сдается и находится в хорошем месте. Были у меня хозяева квартир, которые рассказывали, что доплачивают налоги из своего кармана. Смысл такой сдачи? Никакого.

К слову, надеюсь, такая несправедливость скоро исчезнет. Недавно суд встал на сторону компании — не резидента, существующей в Испании, и обязал налоговую вернуть незаконно уплаченные этой компанией налоги.

В связи со всем вышесказанным, уважаемые инвесторы, очень и очень аккуратно нужно подбирать жилье для аренды, по крайней мере, в Валенсии. Не надо слепо верить агентам, которые будут вам предлагать центр города и говорить, что вы разбогатеете. В центре больше не разрешено посуточно сдавать жилье, лицензии не выдают даже отелям! Да-да. Есть случаи, когда люди купили здание, сделали ремонт под апарт отель (небольшой отель, состоящий не из комнат, а из полноценных квартир с кухнями), а им отказали в выдаче лицензии, так как центр Валенсии перенасыщен этим видом услуги. Может, в будущем все наладится, не знаю. Если вы готовы ждать изменений, то можно купить недвижимость в Валенсии, но если вы хотите получить прибыль как можно быстрее, то вам нужно осторожно выбирать местоположение объекта.

На данный момент хорошо сдается жилье вокруг центра (кольцо на карте), некоторые районы около парка Турия, а также район Города Науки и Искусства. Пляж сдается хорошо только в сезон, зимой простаивает либо сдается по месяцам. В зависимости от того, какую цель преследует инвестор (вложить лишние деньги (вывезти из своей страны) и желательно получать прибыль/отбивать расходы или получать внушительную прибыль) ему подойдет тот или иной район города.

Поэтому, все кто хочет вложить деньги в Валенсии для получения прибыли, имейте в виду, что есть нюансы при сдаче. На протяжении долгого времени мои клиенты предпочитали сдавать жилье без разрешения и лицензии, однако, сейчас это становиться опасно и риск не оправдан. Внимание: я не отговариваю вас от инвестирования, я просто хочу, чтобы вы понимали, что мир не стоит на месте и ситуации в жизни и в бизнесе меняются. На данный момент ситуация такова. Она не критична, но и не идеальна.

Гораздо выгоднее вложить деньги в отель или апарт отель не в центре и получить лицензию, чем купить квартиру в обычном доме и нарваться на ненормальных соседей. Был у меня случай – человек был вынужден продать свою квартиру в центре Валенсии, т.к. соседи начали вставлять палки в колеса. Естественно, не все могут себе позволить купить здание. Остаются квартиры и дома. Значит, надо правильно выбирать район и местоположение. И все у вас будет хорошо!

На этом заканчиваю свое «краткое» выступление. Удачи!


*  ДОПОЛНЕНИЕ. Последняя информация на 20.09.2018год. Согласно Закону, принятому в Валенсии в июле 2018 года, для получения номера туристического апартамента необходимо получить лицензию. Для получения лицензии нужно получить у властей города документ о том, что квартира соответствует нормам нового закона о туристической аренде. Согласно новым нормам, выдать такой документ могут только тем собственникам, жилье которых находится на первом этаже (не выше), и вокруг квартиры нет жилых помещений, т.е. на первом этаже, внизу и наверху НЕ ДОЛЖНЫ проживать люди! Эту информацию мне сообщил по телефону отдел по туризму в Горсовете. Ранее номер можно было получить не зависимо от лицензии. Все получали номера и успокаивались. Теперь, наконец-то, дошло до властей города, что лицензию никто получать не собирается. В Горсовете мне сказали, что теперь данные о квартирах, у которых получены тур номера, будут переданы в отдел по лицензиям. Данный отдел пройдется по всем квартирах и проверит их на наличие лицензии. Посмотрим…

Большего бреда придумать сложно. Таким требованиям может отвечать только отдельно стоящий дом. Ни одна квартира в жилом доме не сможет соблюсти эти условия. Я начала было спорить, мол, что за бред, на что мне ответили, что у них в отделе слишком много жалоб от жильцов на шум из сдаваемых квартир туристам. И я охотно верю! Ведь жильцы домой объявили настоящую войну туристическим квартирам.

У меня был случай: квартира пустовала месяц, вдруг звонят жильцы и просят поговорить с туристам и вообще следить за тем, кого я селю в квартиру, т.к. шумно и грязно в подъезде. Я сказала, что следить вам, жильцы, нужно друг за другом, т.к. квартира уже месяц как не сдается. И прежде чем искать «козла отпущения» в виде тур апартаментов, посмотрите на себя. Больше не жаловались. В целом, ситуация говорит о том, что жильцы часто пишут жалобы просто так, не имея никаких доказательств и причин.

Другой случай: не сильно возмущались жильцы, но иногда высказывались, что шумно от туристов. Хорошо. Я сдала квартиру семье с ребенком на год. Теперь соседи не могут ничего сказать про туристов, однако, ребенок в семье орет до 12 ночи, бегает по квартире и поднимает пол дома на уши. Вот и хочется всем жильцам сказать: Не хотели «шумных туристов», получить не туристов. Они через 3 дня не уедут, они будут шуметь целый год!


Вам будет интересно:
За что Барселона оштрафовала портал Airbnb на 600 000 евро (портал посуточной аренды недвижимости по всему миру)
Аренда апартаментов в Валенсии посуточно без регистрации будет возможна 
Купить квартиру в Валенсии для сдачи в аренду. Особенности выбора 
Расходы покупателя при покупке квартиры в Валенсии (налоги, декларации и т.п.)
Как правильно подготовить квартиру к сдаче в аренду
Все статьи о недвижимости в Испании


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено. 

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.