Блог

Купить недвижимость в Испании. Расходы покупателя при покупке недвижимости в Валенсии, налоги, декларации.

Любой покупатель перед тем, как решиться совершить любую крупную покупку в другой стране (да, и в своей, собственно, тоже), и особенно, недвижимого имущества, старается изучить тему расходов, налогов и сборов, чтобы правильно просчитать, во что ему обойдётся эта самая покупка.

Вопрос этот важный, требующий тщательного изучения и пристального внимания. В данной статье мы поговорим на эту нужную будущим покупателям тему.

Итак, покупка недвижимости в Испании. Налоги, декларации и расходы. Какие же налоги обязан оплатить покупатель при приобретении недвижимого имущества в Валенсии (в Испании в каждом районе % налогов разный, поэтому говорить буду только по Валенсии). Какие декларации он обязан подавать и куда? И вообще, какие расходы он несет при покупке недвижимости в Испании? Давайте разбираться. Начнем с расходов.

Расходы покупателя при покупке недвижимости в Испании.

При покупке недвижимости покупателя ждут следующие расходы:

  • оплата налога 10% от цены объекта по договору,
  • нотариальные расходы (в среднем — 200-300 евро),
  • расходы на регистрацию права собственности (в среднем 150-300 евро — зависит, естественно, от объекта),
  • комиссия агентства недвижимости, если оно помогало вам покупать (3% от стоимости объекта плюс НДС 21%),
  • получение НИЕ (менее 8 евро за каждый),
  • сделать копии договора купли-продажи, паспортов, НИЕ и т.д. (около 15-20 евро),
  • в некоторых банках берут оплату за выписку чека. Это, на мой взгляд, неуважение к клиенту. Я бы в таком банке вообще счет открывать не стала бы. Например, самый дорогой банк в обслуживании — Сантандер — берет за каждый выписанный чек комиссию 180 евро. В банке ББВА чеки выписывают бесплатно. Про другие банки не знаю.

Теперь вы знаете немного больше о налогах и декларациях для покупателя в Испании. При появлении новой информации или изменениях в законах на эту тему, я буду дописывать все в эту статью.

Теперь поговорим о налогах с декларациях.

Налоги для покупателя при покупке недвижимости в Испании.

Мы рассмотрим три самых главных налога Испании:

  1. НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) — ежегодный налог, платится из расчета оценочной стоимости по кадастру на момент покупки. Ставка IBI колеблется от 0,4 % до 1,1 % (для городской недвижимости) от кадастровой стоимости. Данный налог является государственным, но за его сбор и управление отвечает соответствующая мэрия по месту нахождения объекта недвижимости, поэтому в разных регионах страны разная %-ная ставка и разный срок оплаты налога. В Валенсии в 2014 году он составлял 0,974% от кадастровой стоимости. Периодически кадастровая стоимость пересчитывается, соответственно, налог меняется, но не на много. 

Кто платит этот налог? По закону обязанность его оплаты лежит на том, кто был собственником объекта на 1 января того года, в котором была совершена сделка. Например, если сделка совершена в августе 2014, то налог за 2014 год платит продавец, так как именно он был собственником жилья на 1 января 2014. Однако, бывают случаи, когда этот налог может оплатить и покупатель: если сделка совершена, скажем, 10 января 2015, то теоретически налог за весь 2015 год должен платить продавец, так как именно он был собственником на 01.01.2015г. Практически же, продавец в течение всего года не будет являться собственником квартиры и не будет ею пользоваться. В этом случае, стороны могут договориться о том, чтобы данный налог оплатил покупатель, но обязать покупателя нельзя, можно только договориться с ним.

Следует помнить, что указанное соглашение между сторонами не дает право Налоговой требовать оплату с покупателя. Если покупатель не оплатит этот налог (несмотря на договоренность с продавцом), то Налоговая потребует оплату с продавца.

Важный момент. Если на момент покупки объекта данный налог уже оплачен, то продавец обязан предъявить доказательства его оплаты нотариусу. При этом нотариус делает запрос в Мэрию по данному вопросу и та высылает справку, указывая оплачен налог или нет. Однако не все так просто. Бывает, в Мэрии говорят, что налог не оплачен, а продавец показывает доказательства оплаты. Такое бывает, если оплата прошла недавно и данные в Мэрии старые. Это не страшно.

Также спешу сообщить вам, что, если вы купили жилье в доме, который находится под особой защитой государства (vivienda de protección oficial (VPO) — когда государство рассматривает дом, как национальное достояние), то вы имеете право на «субсидию» по налогу в течение 3 налоговых лет в размере 50% (речь идет, разумеется, о том, что вы — собственник и налог оплачиваете вы). Данная «скидка» не применяется автоматически, для ее получения вам необходимо подать запрос в Налоговую. Узнать, находится ли ваш дом под особой защитой государства можно в Городском совете (Ayuntamiento) либо в Нота симпле.

Когда платить налог? В течение срока указанного в квитанции об оплате, которую вы получите на адрес купленной квартиры. Этот налог в будущем вам можно будет прикрепить к вашему банковскому счету, и налог будет списываться автоматически, что очень удобно. Таким образом, собственникам-нерезидентам остается оплачивать только налог нерезидента (о нем ниже).

Где платить налог? В банке после заполнения соответствующего бланка либо по уже заполненному бланку.

Кому платить налог? Налоговой службе, в бюджет государства через банк — там знают реквизиты для оплаты.

Информация по данному налогу на испанском языке изложена здесь.

  1. НАЛОГ НА ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) — разовый налог, оплачивается покупателем один раз после совершения сделки и перед переходом прав собственности на недвижимое имущество. 

Следует помнить, что в каждом автономном округе своя налоговая ставка. В Валенсии она — одна из самых высоких — 10% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Вот таблица со ставками рассматриваемого налога на вторичную недвижимость в разных автономных округах Испании.

Информация по ставкам также указана здесь

Как видно из таблицы, в Валенсии рассматриваемый налог составляет 10% и может быть снижен до 8, 6 или 4%. До 8%, если:

  • здание находится под защитой государства в обычном режиме, но только в случае, если покупатель планирует там постоянно проживать,
  • покупатель не достиг возраста 35 лет и покупает жилье впервые (с некоторыми корректировками),
  • происходит переход права собственности на помещение, принадлежащее юр.лицу,
  • покупатель не достиг возраста 35 лет и является руководителем юр.лица.

Налог будет снижен до 4%, если:

  • здание находится под защитой государства в особом режиме, но только в случае, что покупатель планирует там постоянно проживать,
  • жилье приобретает многодетная семья, и только в случае, если семья планирует там постоянно проживать (с некоторыми корректировками),
  • жилье приобретает инвалид, и только в случае, если он планирует там постоянно проживать.

При покупке квартиры в новом доме у строительной компании покупатель оплатит не ITP, а налог IVA (по-русски НДС) в размере 10%.

Налог на переход права собственности имеет одну особенность — часто он бывает «с сюрпризом», потому как, несмотря на его разовый характер, в последние годы в практику Налоговой (которая никак не может свести концы с концами из-за кризиса) вошло в привычку пересчитывать уплаченный вами налог, и, как вы понимаете, не в вашу пользу. В связи с чем, вы оплачиваете налог не один раз, а два. Об этом ниже.

Кто платит налог? Покупатель или его представитель.

Когда платить налог? В течение 30 дней после совершения сделки. 

Где и как платить налог? Собственно, в банке. Оформив сделку, вы заполняете форму бланка №600, в которой указываете данные покупателя; продавца; купленного помещения, а также цену покупки и рассчитанный налог. Можно заполнить вручную этот бланк, купив его в госоргане ПРОП (PROP, от слова propiedad (собственность) — государственный орган, занимающийся вопросами собственности) — 0,18 евро — цена на февраль 2015 года. Находится по адресу: Valencia, calle Gregorio Gea, 14. Либо заполнить бланк онлайн, что удобнее. Онлайн версия здесь. Эта форма и послужит вам квитанцией для оплаты. Далее оплатить налог в банке и предоставить квитанцию об оплате и другие документы снова в ПРОП. Только после этого вы сможете зарегистрировать переход права собственности, обратившись в регистрационную палату. Процесс не сложный, но нужно знать куда-когда идти и как-что делать. Вам переживать за этот процесс не нужно, так как я лично оформлю вам все необходимые документы до и после покупки, причем, не взяв за это никаких дополнительных денежных средств (все оформление включено в сумму вознаграждения).

Важный момент. Если помимо регистрации перехода права собственности, необходимо зарегистрировать погашенную ипотеку, то форма 600 заполняется отдельно для погашенной ипотеки, но ничего платить в банке не надо.

Кому платит? Налоговой службе в бюджет государства.

Ну, а теперь поговорим о «сюрпризе» этого налога. В последние годы «сюрприз» стали получать 99,99% новоиспеченных собственников купленного жилья. Особенно это касается тех, кто желал очень сэкономить и купил жилье по необъяснимо низкой цене. Чем дешевле квартира, тем больший «сюрприз» вас ожидает. Будьте осторожны, покупая дешевое жилье или уменьшая цену в договоре купли-продажи.

Что делает Налоговая, и почему меняется налог?

Для начала следует помнить, что налог 10% вы платите от стоимости помещения, которое покупаете. Причем, стоимости, указанной в договоре, а не реальной. Ни для кого не новость, что далеко не все и не всегда прописывают в договоре купли-продажи реальную цену объекта. Почему? Собственно, для того, чтобы уменьшить сумму налога. Одно дело -заплатить налог с 50 000 евро, а другое — с 100 000 евро. Занизить цену выгодно, как продавцу, так и покупателю, потому как сумма налога у того и у другого зависит от цены товара. Однако часто бывает, что стороны «перегибают палку», указывая слишком низкую цену в договоре (порой даже ниже кадастровой). Данное действие может иметь негативные последствия в будущем. Минимум — вас попросят доплатить налог, максимум — могут признать сделку ничтожной, т.е. фиктивной, незаконной.

Итак, вы указали в договоре цену, которую захотели, не подумав о последствиях. Что может произойти? Когда Налоговая получит сведения о покупке, она обязательно проверит насколько цена соответствует цене на рынке, не занижена ли она. Раньше такая практика не существовала, случаи перерасчета налога были крайне редкими, однако, в связи с покупательским «бумом» в сфере недвижимости, контроль за оплатой налога и, особенно, за его размером, ужесточился. Налоговая, не имея достаточных средств для поддержания себя любимой, решила во что бы то ни стало заработать на сделках с недвижимостью. Для этого она изменила способ расчета налога. Ранее было достаточно посмотреть в договоре купли-продажи цену покупки и высчитать 10%.

Сейчас ситуация изменилась. Теперь Налоговая уже не обращает внимания на цену в договоре и рассчитывает налог по своим тщательно «завуалированным», стандартам. Как говорят сотрудники Налоговой службы, у них есть соответствующие ставки, порядок расчетов, по которым определяется минимальная цена, на которую может быть продан любой объект, однако, посмотреть эту информацию нигде нельзя, это данные только для Налоговой.

По закону в течение 5 лет после совершения сделки, Налоговая имеет право пересчитать налог на переход права собственности и выслать вам доплату к нему (обычно, в виде цифры с 3-4-мя нолями). Буквально пару лет назад порядок перерасчета налога был такой: Налоговая ждала 5 лет и за пару месяцев до окончания срока выставляла счет, указывая, что налог был оплачен неверно, так как рыночная стоимость объекта была такая-то. Говоря простым языком, в налоговой службе сказали примерно следующее: «Мы решили, что объект, который вы купили 5 лет назад, стоил на тот момент (а, может, и на сегодняшний день — кто ее знает) на рынке в 5 раз больше, поэтому с вас еще в счет государства 10 000 евро».

Собственно, такое хамское поведение Налоговой привело к настоящей войне за права собственников. Адвокаты, не вылезали из судов, а судьи, уставали разбирать жалобы и иски против Налоговой с ее взятыми с потолка расчетами. В большинстве случаев Налоговая не могла объяснить откуда взялась сумма. Вернее, объясняла она это какими-то своими внутренними регламентами расчетов. Для суда такие пояснения не представляли никакой юридической ценности.

Ведь для того, чтобы выяснить реальную стоимость объекта, нужно, как минимум, посетить этот объект, причем не через 5 лет, а непосредственно после покупки. За 5 лет состояние квартиры, а значит, и ее оценочная стоимость, могут измениться до неузнаваемости — покупка дешевых убитых квартир для последующего ремонта и перепродажи — дело обычное, поэтому объект надо смотреть непосредственно после покупки. Налоговая не утруждала себя такой «бессмысленной», в ее понимании, процедурой, как оценка всех покупаемых объектов, она просто решала, что квартира купленная за 20 000 евро, стоит 400 000, и выставляла счет на доплату налога. В результате в 80% случаев решения Налоговой службы о доплате налога отменялись судом.

В связи с этим, Налоговая сменила тактику. В 2014 году, она стала присылать доплату в течение 2-х первых месяцев после покупки! Но по той же схеме — не посещая и не оценивая помещение. Люди продолжали обращаться в суды, и Налоговая начала-таки приглашать оценщика в вашу квартиру и за ваш (!) счет, что, на мой взгляд, более чем возмутительно. Налоговая хочет пересчитать налог, приглашает оценщика «из своих» и заставляет собственника платить этому оценщику, причем около 400 евро, тогда как оценка стоит около 200 евро.

Чтобы хоть как-то обезопасить себя от действий Налоговой, я всегда и всем советую делать оценку покупаемого помещения и уже в зависимости от результата (насколько цена по оценке отличается от той, за которую покупаете или которую хотели поставить в договоре) решать, какую сумму писать в договоре. Причем эту оценку нужно обязательно подшить к договору, который вы будете подавать во все инстанции, в том числе в Налоговую. Ей будет гораздо сложнее придраться к цене в данном случае, однако, «придирка» не исключена. При покупке объекта в ипотеку, оценка обязательна. Подробнее здесь.

Для справки: Стоимость услуг адвокатов по делам с пересчетом налога начинается от 1000 евро и зависит от суммы, которую оспариваете. Если это 2-3 тысячи, то адвокат пойдет в суд минимум за 1000 евро. Если цена выше, значит и адвокат возьмется за работу за бóльшую сумму. Именно поэтому, часть налогоплательщиков предпочитает доплатить налог, если сумма не большая, чем тратить деньги, время и нервы на разборки с Налоговой. Я советую вам воевать, на сегодняшний день в 99% случаях Налоговая проигрывает.

Кто виноват и что делать?

Если вы получили уведомление от Налоговой об оплате налога, прежде всего, не паникуйте. Оцените ситуацию. Может, не все так страшно?

Вариант 1: Если вы с продавцом сознательно занизили цену в договоре, чтобы платить меньше налог, и Налоговая вам насчитала меньше того, чтобы могли бы оплатить, указав реальную стоимость объекта в договоре — смело платите. Например, реальная цена 200 000 евро, в договоре прописано 100 000 евро, т.е. вы вместо 20 000 евро налога заплатили 10 000 евро. Предположим, Налоговая насчитала вам дополнительный налог в размере 5 000 евро, исходя из того, что ей «показалось», что квартира должна была стоить 150 000 евро. Платите, вы все равно в плюсе! Конечно, этот вариант на тот случай, если вы не сделали оценку объекта перед покупкой. Если же сделали, и она «лучше» мнения Налоговой (т.е. оценка ниже, чем у Налоговой) — идите в Налоговую а если не поможет — в суд. Если оценка «хуже» мнения Налоговой — платите.

Вариант 2. Вы указали реальную цену в договоре, но она очень низкая, т.к. продавец очень хотел продать и ему было все равно по какой цене. Здесь опять же вопрос в оценке. Если она есть и цена квартиры в ней, скажем, 80 000 евро, а вы купили за 30 000, то посмотрите, какой налог вам прислали к доплате. Исходя из оценки, вы недоплатили 5 000 евро (вместо 8 000 заплатили только 3 000 — по цене в договоре). Если Налоговая прислала налог на меньшую сумму — платите! Вы же сэкономили аж 50 000 евро при покупке! Ведь, если бы продавец взял с вас сумму по оценке, вы бы заплатили 80 000 евро и 8 000 налога, а так — 30 000 евро и 3000 налога плюс доплата от Налоговой. Если расчеты Налоговой на бóльшую сумму — идите в суд с вашей оценкой по квартире.

Если оценки у вас нет, ситуация сложнее. Здесь смотрите сами, если сумма налога вам кажется непомерно большой — в суд. Если готовы заплатить Налоговой — платите и забывайте этот «несчастный случай» или «сюрприз».

В любом случае, помните самое главное: какую бы вы сумму не решили указать в договоре, она будет проверена нотариусом, у которого есть доступ к данным о том, какой должна быть минимальная сумма сделки. В связи с чем, я вам советую, прежде, чем решать, какую сумму прописать в договоре — звоните или идите к нотариусу и спрашивайте о минимальной сумме. Для этого нотариусу будет нужен адрес квартиры.

Пока будете не резидентом, вам будет начисляться налог

  1. IRNR (impuesto sobre renta de no residentes) — налог на доход не резидента.

Как вы заметили, этот налог, во-первых, оплачивает только тот, кто не является резидентом Испании, т.е. не имеет Вида На Жительство в Испании, а, во-вторых, он оплачивается с дохода (как видно из названия). На деле же этот налог вы будете оплачивать независимо от того, получаете вы прибыль с купленного объекта или нет. Для его оплаты нужно заполнять и подавать Налоговую декларацию каждый год. Для этого необходимо заполнять форму 210. Ставка, по которой рассчитывается этот налог, меняется каждый год, в 2014 году она была 24,75%, в 2015 она равна 24%. Расчет не очень сложный, если вам все рассказали и пояснили, но самим разобраться не просто. Обычно в Налоговой охотно вам все расскажут и даже заполнят первый раз и распечатают — останется только дойти до банка и оплатить.

Этот налог бывает двух видов: один IRNR — если вы не сдаете в аренду ваш объект, и второй — RENDIMIENTOS DE INMUEBLES ARRENDADOS — если сдаете. При расчете обоих налогов меняется %-ая ставка.

В этом налоге есть один нюанс. Многие не резиденты по незнанию и/или по нежеланию годами не платят этот налог. Налоговая вас не трогает до тех пор, пока:

— вам не понадобится документ от нее в другие органы (как по стране, так и для других стран) о том, что у вас нет долгов;

— вы не решите продать объект, за который не платили. При продаже Налоговая удержит с вас 3% от цены объекта, а потом выставит еще отдельный счет с пенями за годы неоплаты данного налога.

Какой «метод оплаты налогов» выбрать — решать вам. Тут я вам советовать не буду. Скажу только, что связываться с Налоговой, полицией и др.органами Испании — дело не очень благодарное, особенно, когда вы — не резидент. Кто знает, что Налоговой взбредет в голову через год-два? Может, она решит поменять «правила игры» и объявит всем неплательщикам бойкот в виде непомерного штрафа, запрета въезда в страну до оплаты всех налогов, ареста объекта и т.д. Налоговая сейчас собирает дань со всего, что только можно. Пока только за воздух не платим, но, иногда кажется, что и этот «налог» не за горами.

Подводя итог, мой вам совет — будьте осторожны. При оформлении документов я обычно подаю  все декларации, которые вы, как покупатель, должны подать. Не желаете подавать — нет проблем, я этого не сделаю, но ответственность за непредставление декларации, как вы понимаете, будет лежать на вас, никак ни на мне.

Декларации покупателя при покупке недвижимости в Испании.

Покупатель после приобретения жилья обязан подать две декларации. Декларация в кадастровую палату (Форма 901N) о смене собственника для того, чтобы ежегодный налог на недвижимое имущество (ITP) насчитывался покупателю, а не бывшему собственнику-продавцу. Также следует подать декларацию в Налоговую (для физ.лиц — Форма 030 — заполнятся вручную. взять бланк можно в самой налоговой по адресу: plaza Ayuntamiento, 1, Valencia) и встать на налоговый учет. На практике, данные декларации подают единицы, т.к. покупатели о них мало что слышали, а агентства недвижимости, которые оформляют документы покупателю и продавцу, зачастую, игнорируют подачу данных деклараций. Форму 901Н и форму 030 следует подавать в течение месяца после покупки. Все декларации первый год я подаю самостоятельно, без доп.оплаты (оформление документов входит в стоимость вознаграждения). В последующие годы цена будет символическая — см.здесь.

Что будет, если не подать декларацию?

Если не подать декларацию в Кадастровую палату в течение указанного срока, собственно, ничего не произойдет. Штрафа на вас не наложат и на следующий год налог ITP получит продавец, а, значит, он придет к вам на разборки. 

Если не подать декларацию в Налоговую о постановке на учет в течение месяца, то за вас это сделает полиция, выдавшая вам НИЕ для покупки жилья. Сделает она это без энтузиазма и с ошибками (случаи у меня были). Ошибки могут вылиться вам боком, повлияв на размер годового налога. При этом если вы не будете ежегодно платить налоги, то Налоговая не будет к вам приставать до определенного времени. Она просто будет знать, что на учете состоите, а налоги не платите. Напомнит она вам об этом, например, при желании продать недвижимость.

На этом закончу рассказ. Информацию по расходам, налогам и декларациям для продавца вы найдете в статье «Купить квартиру в Валенсии. Налоги, декларации и расходы продавца»


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.