Блог

Купить недвижимость в Валенсии: важная информация для покупателя.

В части 1 мы обсудили лишь часть процесса покупки недвижимости в Испании. Продолжаем тему:

7. Как только вы определяетесь с вариантом покупки, можно заключать договор о внесении залога. Важный момент. Перед заключением всем советую вызвать оценщика и оценить объект. Зачем это делается? Причин тому несколько:

  • Вы будете знать, сколько в действительности стоит объект.
  • Если стоимость жилья согласно оценке ниже, чем при продаже (например, продажа 120 000 евро, а по оценке 93 000 евро), то есть шанс снизить цену.
  • Если стоимость жилья согласно оценке выше, чем при продаже (например, продажа 90 000 евро, а по оценке 123 000 евро), то здесь момент очень важный. Это означает, что недвижимость продается по заниженной цене. Это, конечно, замечательно, что платите меньше, однако, следует иметь ввиду, что налог, который платит покупатель при покупке недвижимости формируется исходя из стоимости, указанной в ДКП (в примере 90 000).

Налоговая служба города имеет права в течение 5 лет пересчитать налог, если сочтет стоимость заниженной и выслать вам счет на доплату налога. Соответственно, помимо 10% от 90 000, надо будет заплатить 10% с суммы, которую насчитает налоговая. Например, если 123 000, как в примере, то 123 000 – 90 000= 33 000 -10% = 3 300е. При этом, не факт, что Налоговая оценит объект в 123 000, может быть и 15 0000 и 200 000 — данные расчеты Налоговая берет с потолка, наугад, надеясь, что люди не пойдут в суд разбираться. Вы должны быть к этому готовы. Подробнее на тему здесь.

Стоимость оценки – около 200-300е. Повторюсь, процедура эта не обязательная, оценивать объект или нет — решать вам. Если вы этого не сделаете перед покупкой – ничего страшного не произойдет. Можете сделать это после.

Если цена квартиры вас устраивает либо собственник в любом случае ее не снизит (даже при более низкой цене оценки), а объект вам нравится, можно сделать оценку после покупки квартиры — только лишь для того, чтобы защитить себя от незаконных и неадекватных действий Налоговой.

Далее вы заключаете договор о внесении залога и, собственно, вносите залог. Сумма его зависит от общей стоимости объекта и от желания собственника в среднем от 1000-10000е. Договор заключается на испанском языке. Я перевожу вам текст договора устно и, по вашей просьбе, могу подготовить письменный перевод, однако, он не будет заверен юридически. При вашем желании, мы можем обратиться к услугам профессионального переводчика, который письменно переведет текст, поставив на него соответствующие юридические отметки.

Советую подписывать договор залога у нотариуса. Это более надежный способ защиты от мошеннических действий собственника и третьих лиц. Срок заключения договора – полчаса-час (из-за перевода). Стоимость услуг нотариуса – около 150-200е. Однако это не обязательный момент. Просто он может помочь вам получить некоторые документы в вашей стране (справка из банк.счета и т.д.).

8. Далее мы с вами заключаем договор об оказании услуг по приобретению выбранной вами недвижимости в Валенсии. Договор будет, естественно, на русском языке, где будут указаны основные условия, права и обязанности сторон и ответственность. Срок заключения договора – полчаса, в тот же день, что и договор залога.

9. Оформление документов до совершения сделки. Здесь мы вместе или я по доверенности (если вам нужно уехать до сделки), оформляем документы, необходимые для оформления купли-продажи выбранного вами объекта.

а) Получение НИЕ (NIE — NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN DE EXTRANJERO) ИЛИ ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ НОМЕР ИНОСТРАНЦА. Документ нужен для того, чтобы вас как-то идентифицировать в стране и следить за вашими действиями, особенно связанными с деньгами. Для этого мы идем в отделение полиции по работе с иностранцами и делаем запрос на получение НИЕ. Документы выдается на срок 3 месяца, за которые вам (нам) нужно успеть все оформить, срок получения 7 дней.

Документы для запроса НИЕ:

  • Оригинал и копия всех страниц паспорта,
  • Заполненная в двух экземплярах анкета,
  • Договор о внесении аванса за покупаемый объект,
  • Госпошлина – около 9 е (на декабрь 2014)*.

b) Во некоторых структурах стали требовать еще один документ — сертификат не резидента. Как я его называю — справка «о том, что вы не верблюд». Некоторым недостаточно видеть НИЕ человека (которое в таком формате выдается не резидентам), им нужно, чтобы на отдельной бумажке было написано, что вы — не резидент! Процедура получения справки идентична получению НИЕ. Запрашивается вместе с НИЕ. Срок получения тот же. Цена вопроса 7е с копейками.

с) Открытие счета в банке. Нужно не только для того, чтобы вы перечислили денежные средства со своего счета в банке на испанский перед оформлением сделки (это не всегда обязательно, оплатить можно также и на счет собственника напрямую), но и для того, чтобы привязать к вашему испанскому счету основные платежи по купленной вами недвижимости, обезопасив себя тем самым от неуплат с вашей стороны. С недавнего времени открытие счета в Валенсии стало проблемой. Испания не хочет открывать счета иностранцам (русским и украинцам в бóльшей степени), т.к. боится прилива в страну «нелегальных» денег. Далеко не все банки открывают счета иностранцам, а те что открывают, просят не маленький список документов. Причем в разных офисах одного и того же банка у вас могут запросить разный перечень документов либо вовсе отказать в услуге.

Продолжение в части 3


* В 2017 году произошли изменения в списке подаваемых на НИЕ документов. Теперь список такой: 

  • Оригинал и копия всех страниц паспорта. При этом, если я имею доверенность на получение НИЕ для вас, то вместо оригинала нужна будет заверенная нотариусом копия всего паспорта. Стоит это около 25е за паспорт.
  • Заполненная в двух экземплярах анкета.
  • Теперь договор о внесении аванса полиции не подходит. Ей нужен Манифест (заверенное ваше желание) от нотариуса о том, что вы хотите купить недвижимость. Оформление Манифеста стоит около 60е. Внимание: чтобы сэкономить ваши деньги, я стала практиковать покупку недвижимости без НИЕ, т.е. по паспорту. И уже после покупки получить НИЕ, предъявив вместо Манифеста договор купли-продажи.
  • Теперь квитанции по оплате госпошлины не выдают в полиции. Ее нужно заполнить самому онлайн и распечатать, но не оплачивать. Сначала вам напишут в квитанции номер НИЕ и только потом пойдете платить. Госпошлина – менее 10е. Заполнить можно здесь.

Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.