Блог

Купить недвижимость в Испании. Подводные камни при покупке жилья.

И снова здравствуйте! В данной статье хотелось бы очередной раз предупредить вас о возможной опасности, обмане, связанной с покупкой жилья в Испании, в том числе в Валенсии.

Покупка недвижимости в другой стране – волнительное событие. Это стресс, а для иностранца двойной, потому как он не контролирует процесс на 100% ввиду языкового барьера. Именно поэтому многим нерадивым агентствам недвижимости в Валенсии, и Испании в целом, за счастье работать с иностранцем, который ничего не понимает. Увы, все люди разные.

Данную статью я написала, чтобы помочь вам всем избежать возможного мошенничества со стороны кого бы то ни было. Вряд ли я укажу все возможные способы обмана. Собственно, не владею ими, только расскажу, что было у меня на практике при работе с некоторыми агентствами и частными лицами, а также клиентами, которые рассказывали о том, как их обманули.

Итак, с чем может столкнуться иностранец, а также местный житель, юридически неграмотный, в процессе покупки недвижимости в Испании?
Этапы, на которых вас могут обмануть:

1.  Объявление
2.  Просмотр
3.  Документы
4.  Продажа/пост продажа.

Первый этап, на котором следует заметить подвох, но многие не замечают, — это само объявление о продаже недвижимости. Я давно занимаюсь продажами и, конечно, вижу липовые объявления насквозь. Вам — покупателям, — еще и не понимающим тонкостей языка, увидеть подвох крайне сложно, как и многим местным жителям.

Подводные камни в объявлении

1. Если в объявлении одна фотография или их несколько, но они не имеют отношения к квартире, т.е. фото дома, входа в подъезд, улицы, достопримечательностей города и т.д. и ни одной фото квартиры внутри, то данное объявление а) липовое, т.е. нет такого объекта в природе и это не что иное, как привлечение вашего внимания; б) своровано у другого агентства или частного лица, соответственно, фото самой квартиры нет. Когда вы позвоните по такому объявлению, то, скорее всего, вам скажут, что квартира продана и предложат что-то другое.

2. Если в объявлении фото шикарной квартиры за смешную для нее цену. Опять же – привлечение вашего внимание, заманивание вас в офис или позвонить, где вам скажут, что данная квартира продана, но есть другие и начнут спрашивать, что вы ищите. Запомните раз и навсегда: не бывает шикарных квартир по смешным ценам. Продавцы — не дураки. В 2010-2016 г.г. можно было купить за копейки хорошее жилье под ремонт. Сейчас волна прошла и цены становятся более адекватными, пусть нам с вами это и не нравится.

3. Если все фото мутные, сделанные на телефон или «мыльницу», так сказать «из под пальто», т.е. втихую. Например, пришел агент смотреть квартиру к частному лицу, которое не желает доверять продажу агенту, а тот сделал фото на телефон, как смог, и разместил их на сайте. Квартира может быть реальной, просто посредник не очень честным. Однако следует помнить, что испанцы в целом делают ужасные фото, а частные лица – специалисты по мутным фото, снятым на телефон под неверным углом.

4. Если фото в объявлении вроде нормальные, а вот описания нет. Не важно частное лицо разместило объявление или агент, вывод один – желание продать и уделить внимание объекту минимальное. Я на такие объявления внимания не обращаю, за исключением очень привлекательного объекта.

5. Есть и фото и описание, но цена не соответствует реальности. Значит, ищем подвох в описании. На самом деле, я по опыту знаю, что мало кто вчитывается в описание объекта. Обычно люди смотрят метраж, количество спален, наличие балкона, террасы и т.д. Советую внимательно читать описание.

Подвохи в объявлениях бывают «скрытые» и «открытые».

«Открытый» подвох напрямую указан в описании и не скрывается от покупателя. Например, дом без лифта и высокий этаж (отсюда и низкая цена). Также в последнее время стало популярным у некоторых агентств недвижимости, обычно испанских, «загрязнять» порталы по недвижимости объявлениями с красивыми объектами по заманчивым ценам. При этом подписывать в конце описания фразу «Фото квартиры являются примером того, как она у вас будет выглядеть после ремонта», что значит — квартира продается полностью под ремонт и она настолько убитая, что лучше вам ее не видеть на фото. Или другая фраза: «фото – это пример того, как будет выглядеть квартира, когда достроят дом», или «это информационное объявление и не соответствует никакому реальному объекту».

Спрашивается, зачем размещать такие объявления?! Такое ощущение, что нечем заняться агентам и работы у них нет, вот и публикуют подобные фиктивные объекты.

Далее, вам могут указать в описании, что продаваемый объект является незаконной постройкой. Это значит, что его когда угодно могут снести власти города, такой объект никому не нужен даром (по логике) но всегда найдутся экстрималы которые купят.

«Скрытый» подвох — это тот, о котором не упоминается в объявлении. Причем я бы «скрытый» подвох разделила на 2 подгруппы: «недосказанный» и «полностью скрытый». «Недосказанный» – когда в описании ничего не указано, но позвонив, вам рассказывают все нюансы объекта. «Полностью скрытый» — это тот, о котором вы узнаете в момент покупки или после покупки объекта. Что это может быть за информация? Собственно, любая, о который вы хотели бы знать до момента покупки и которая для вас важна и может повлиять на ваше решение о выборе объекта.

Например, у квартиры 5 наследников, есть долги по квартплате, в квартире нет воды и света и надо снова все это подключать, под окнами бары и кафе, которые были временно закрыты, в квартире живут люди, незаконному заехавшие туда, квартира в ипотеке, на нее наложен арест и она является объектом судебного разбирательства, документы не в порядке и т.д. Да все, что угодно, о чем вы хотели бы знать.

Подводные камни при просмотре.

При просмотре вы можете заметить вещи, о которых не было сказано (и не обязательно должно быть сказано). Например, заметите, что квартира сырая, что течет крыша, есть плесень на потолке или плинтусах, или услышите собаку у соседей, которая не затыкается ни на минуту, или сами соседи постоянно ругаются, заметите, что под квартирой шумный бизнес, скажем, автомастерская. Увидите, что где-то обрушилась часть потолка, стены и т.д. Увидите, что на нулевом этаже расположен так называемый «касаль» — место для собраний и веселья организаторов праздника файяс (подробнее здесь). Или вы увидите шумные бары, футбольные клубы около дома. И многое другое, что именно вам покажется проблемой или недостатком. Все люди разные, у каждого свои критерии выбора.

В зависимости от недостатка вы сами решаете, насколько объект проблемный, сможете ли вы с ним справиться. Возможно, устранив причину сырости, вы избавитесь от плесени. Или вы семья ярых футболистов и шум с поля вам не помешает, т.к. вы будете одним из участников создаваемого шума. Или вы хотите войти в круг организаторов Файяс и наличие их «гнезда» рядом вам только на руку.
Таким образом то, что для одного недостаток, для другого приятный плюс. Все зависит от покупателя.

Подводные камни в документах.

С документами сложнее. Найти подвох в документах нелегко, особенно если не владеть языком. А уж если его хотят скрыть, то найти практически невозможно. Основные документы для проверки перед покупкой указаны здесь. Естественно, случаев разных много и все я вам их не перескажу, да и не знаю. Следует хорошо проверять очень дешевые объекты, с ними всегда что-то не так – район, сама квартира, соседи, документы и т.д. Могут быть скрыты документы, где указано, что в ближайший год/месяц будут проводиться работы по ремонту здания или лифта. В данном случае будут собирать с жильцов деньги, например, по 5000 евро с каждой квартиры. Вы должны об этом знать. Могут не показать документ о том, что дом в ближайшие годы будет снесен.

Обман, который был на моей практике со стороны агентства недвижимости, представлявшего интересы продавца, был безобидным, но не приятным. Агентство мне показало доверенность на продажу квартиры, подписанную якобы собственниками – семейной парой. Естественно, мне показывают документ и я верю и перевожу информацию клиенту – покупателю. Только на сделке выяснилось, что люди из доверенности умерли 2 года назад! Они может и подписали доверенность, но та уже утратила силу, однако агентство не потрудилось переписать доверенность с наследниками. Было очень неприятно, однако, это не было причиной отказываться от покупки недвижимости в Валенсии.

Подводные камни при продаже или после продажи.

Представьте, вы сидите у нотариуса на сделке и вдруг вам сообщают, что на квартире висит долг пару тысяч евро. Или выясняются другие моменты, которые вам важны и заранее не были указаны. В данном случае, все решается на месте. Что касается долгов то не надо их бояться. Возможно, хозяин просто не знал об их существовании. Это вполне допустимая ситуация. Ведь в Испании некоторые налоги на квартиру списываются автоматом с банковского счета, и если в какой-то момент был сбой, то налоги перестают списываться. Человек не обратил на это внимания и узнает об этом только на сделке. Ему об том скажет нотариус, который обязан сделать запрос о наличии долгов по налогам в муниципалитет.

Если хозяин адекватный, то долг он оплатит на месте: у нотариуса – передаст вам наличными или просто вычтет из цены квартиры и это отразится в договоре купли продажи. Если же хозяин не согласен платить или не согласен с наличием долга (что тоже бывает – если человек недавно все оплатил, а информация еще не дошла до муниципалитета. В этом случае хозяин может предоставить вам квитанцию об оплате на сумму долга, о которой идет речь). Если все же не согласен или нет с собой документа об оплате, то вы можете либо отменить сделку, либо перенести, либо довести до конца и принять наличие долга и в будущем оплатити его сами.

Честно говоря, я не знаю как можно купить квартиру с долгами, особенно по коммунальным услугам. Одно из объяснений, которое приходит в голову это то, что никто не проверил перед покупкой оплачены ли счета за свет, воду, газ, подъезд. Данные моменты нотариус не проверяет, это задача ваша или вашего агента. Нотариус проверяет оплату налогов и требует от продавца справку о том, что нет долга за подъезд. Однако не могу сказать, все ли нотариусы это требуют.

Выясняем причину низкой цены.

Если цена на объект слишком низкая по сравнению с подобными ему объектами, то нужно разбираться в чем дело. Причин низкой цены может быть несколько. Разделим их на три группы:

А) безобидные причины – хозяин хочет побыстрее продать объект по своим мотивам:
— переезд по работе в другой город/страну/район;
— не хочет вступать в наследство и тратить деньги на налоги (при продаже объекта, полученного в наследство, наследник не платит налоги, если оформляет наследство обновременно с продажей объекта);
— хочет определенную сумму, а она ниже рыночной – есть и такие продавцы, которым говоришь, что их квартиру можно продать на 20 000 дороже, а они не хотят и просят продать за цену ниже.

Как вы понимаете, такая «удача» на дороге не валяется и поймать ее за хвост крайне сложно, тем более иностранцам, которые просто не успеют приехать для просмотра – квартира уже будет забронирована. Так что, не стоит рассчитывать на такие объекты, это редкость и они расходятся между «своими».

Б) Значимые причины низкой цены, хотя и не смертельные, это те, которые могут заставить вас несколько раз подумать, прежде чем купить недвижимость в Валенсии и Испании в целом. Например, некоторые параметры объекта:
— высокий этаж без лифта,
— не очень хороший дом (например, живут одни бабушки или те, кто не хотят заниматься подъездом, ни делать ремонт фасада и т.д. Жить в таким домах и подъездах неприятно. Если будет нужен ремонт, соседи либо не будут заниматься этим либо будут это делать долго и неохотно).
— неудачная планировка (об этом здесь),
«цыганский» район (не зная районов, иностранец не сразу поймет, что район не соответствует его требованиям и представлениям),
— не развитая инфраструктура (отсутствие сообщения общественного транспорта, например, район Назарет) и т.д.

При наличии указанных причин вам решать, насколько проблема или причина для вас серьезна. Кому-то 5-й этаж (наш 6-й) без лифта не будет проблемой (но, потом вы пожалеете, что купили такую квартиру), кому-то не будет важна планировка, которую никак нельзя изменить и т.д. Здесь все индивидуально.

В) Серьезные причины – это те, которые могут «отговорить» вас от покупки определенного объекта:

— непорядок с документами,
— наличие арендаторов или еще хуже, незаконных жильцов – если вам об этом не сказали заранее (об этом здесь),
— долги по квартире,
— постоянная сырость в квартире, которую вы не заметили при просмотре,
— нерадивые соседи,
— незаконная постройка продаваемого объекта,
— незаконная продажа объекта (без разрешения хозяина – и такое бывает, хотя это надо умудриться так купить),
— наличие поблизости «шумных» объектов, таких как футбольное поле, бары, ночные клубы, автомастерские, автозаправки и т.д.

Что касается серьезных причин из-за которых цена может быть занижена, то нужно очень хорошо подумать — стоит ли игра с низкой ценой свеч. О каких-то проблемах вы не узнаете, пока не начнете жить в квартире, например, о плохих соседях. Увы, тут уже вам ничто не поможет. Ни один продавец не скажет, что продает квартиру из-за шумных соседей. Равно как и ни один агент вам об этом скажет, потому как не факт, что будет об этом знать.

Я бы вам посоветовала обратить основное внимание на окружение дома – наличие баров, ресторанов, футбольного клуба и тому подобных заведений. Все это есть под моим окном и это ад! Эти критерии будут важны тем, кто собирается жить в квартире постоянно, остальным – не так важно. К дому, в котором находится интересный вам объект, следует прийти несколько раз в разное время суток, особенно вечером в выходные и не в августе, когда закрыто все, так как все в отпуске. Посмотреть, насколько шумно вокруг, оценить, как этот шум повлияет на ваш отдых в покупаемой квартире и т.д.

Что же делать, если вы все – таки попались на крючок и после покупки квартиры обнаружили в ней серьезные недостатки? По идее, если сделка прошла, то уже поздно что-либо предпринимать. Полагаю, сейчас вы ждете от меня «волшебных» методов решения возможных проблем. Волшебных, не дам, конечно, но пару советов дать могу.

Что делать если купили проблемный объект?

Что делать…. Ругать агента или/и себя. После этого начинать решать вопрос. В зависимости от серьезности недостатков, можно сделать следующее:

— обратиться в агентство недвижимости, которое помогало при оформлении сделки. Попытаться понять, знали агенты о проблеме или нет. Попросить помочь в ее решении. Агентство этого делать не обязано и в большинстве случаев (особенно, при работе с испанскими агентствами), оно не вспомнит о вас через месяц. Вы это агентство все равно не «прославите на весь мир» в отличие от русского агентства, поэтому испанцам по-большому счету, наплевать, что там у вас случилось. Не всем, конечно.

— договориться с бывшим хозяином. Здесь все будет зависеть от продавца, может ли он помочь, хочет ли, знал ли о проблеме или нет.

— смириться и решить вопрос самим (скажем, оплатить долги, выгнать незаконных жильцов). Собственно, есть ряд проблем, которые проще решить самим, чем пытаться достучатся до агента или продавца. Например, оплатить долг, особенно если он небольшой.

— продать объект. Если проблема для вас серьезна (например, шумно), то попробуйте продать объект. Все люди разные, может, кого-то шум не будет так беспокоить, как вас.

— обратиться в суд за возмещением убытков. Суды в Европе — это особая тема, которую я обязательно раскрою в одной из своих статей. Суд в Испании длится годами, даже самый простой. Поэтому обращайтесь в суд в самых крайних случаях.

— расторгнуть договор купли-продажи через суд и вернуть все в исходное состояние (покупателю-деньги, продавцу-квартиру). Когда я спросила нотариуса возможен ли такой вариант, он вытаращил глаза, сказал, что никогда не слышал. Ну так я вам говорю, что, конечно, возможен. Просто все это долго и результат неизвестен.

Думаю, я описала основные моменты, которые могут повлиять на позитивный или негативный исход вашей покупки недвижимости. Конечно, от всего нельзя уберечься, я и сама попадалась на удочку нерадивых продавцов, вернее их агентов, правда это были не серьезные проблемы, но сам факт. Конечно, с пришедшим опытом обмануть меня стало сложнее.

Читайте также:
В чем секрет удачной покупки квартиры в Валенсии
Планировка квартир. Советы покупателям
Снять или купить недвижимость в Испании. Советы.

В заключение, спешу вас успокоить. В большинстве своем недвижимость продается без подводных камней и скрытых нюансов. Процент «проблемных» сделок довольно низкий, по крайней мере, на моей практике, поэтому не стоит после прочтения данной статьи бояться всех и вся. Нужно просто владеть информацией и быть осторожнее, а также, покупая недвижимость в другой стране, обращаться за помощью к надежным людям.

До связи и удачных покупок!


Авторские права на статью принадлежат руководителю Агентства Недвижимости «ИСПАНИЯ ИНВЕСТ» и автору текста — Лепшиной Анне. Копирование статьи на другие сайты без согласования с автором категорически запрещено.

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.